8月31日，首批3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易，标志着中国REITs市场建设又迈出重要一步。

具体来看，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT开盘后便实现一字板涨停；中金厦门安居REIT涨停开盘后虽然一度开板，但仅仅过了约5分钟，便再度封上涨停。

截至当日收盘，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT分别报3.263元、3.38元、3.229元，成交量分别为19.05万手、33.59万手、16.56万手，成交金额分别为6215万元、1.13亿元、5348万元。

业内普遍认为，此次保障性租赁住房REITs的成功上市，对通过资本市场打造可持续的保障性租赁住房投融资模式，推动保障房行业稳步发展具有重要意义。以北京保障房REIT为例，项目发起人北京保障房中心作为北京最大的住房保障政策实施和落地平台，通过北京保障房REIT可以盘活存量资产，继续深耕住房保障事业，继续服务民生提供动能，也是对“房住不炒”住房发展定位的具体实践。

为何受到市场青睐？

公募REITs被誉为“资产的IPO”，是一种有效盘活存量资产的金融工具，能让规模庞大的“沉睡”基础设施资产获得流动性溢价，再将收回的资金用于新的基础设施项目建设。业内人士指出，保障房建设需要大量的资金投入，保障性租赁住房公募REITs可成为拓宽直接融资渠道的有效工具。

首批3只保障性租赁住房REITs产品的底层项目分别位于北京、深圳和厦门等城市，回收资金将用于新的保障性租赁住房建设，支持扩大当地保障性租赁住房供给，具有良好的示范效果。

据悉，北京保障房REIT净回收资金6.77亿元，将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设，拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。深圳安居REIT项目及厦门安居REIT项目的净回收资金均披露将分别用于扩大深圳及厦门保障性租赁住房供给，可新增约23600余套住房。

华泰证券在报告中指出，3个项目均处于经济发达、人口持续净流入、租赁需求旺盛的区域，租金增长较为平稳，租售比较多高于6%，预期分红率水平在4%左右，整体资质较优。

华夏基金表示，对于基础设施REITs的投资者而言，不考虑REITs上市后基金份额净值上涨的影响，投资收益率主要受REITs每年现金分派金额和询价确定的REITs募集金额的影响。在不考虑杠杆的情况下，询价确定的REITs募集金额主要参考基础设施资产的评估值，因此影响投资者收益率的主要是基金每年现金分派金额和基础设施资产的评估值。

根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算：华夏北京保障房REIT 2022年9月1日-2022年12月31日期间预测现金分派率为3.95%（年化），2023年预测现金分派率为3.95%；中金厦门安居REIT 2022年预测现金流分派率为4.04%（年化），2023年预测现金流分派率为4.05%；红土深圳安居REIT2022年预期年化收益率为3.95%，2023年的预期年化收益率为3.96%。

值得一提的是，保障性租赁住房REITs从证监会注册批复到启动发售工作，一直受到市场关注。

在战略配售阶段，红土深圳安居REIT全部配售对象拟认购数量为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新了国内基础设施REITs询价认购倍数最高纪录。华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT的询价认购倍数也均超过百倍。

对此，有机构人士认为，三只REITs受到市场高度关注有几方面原因：首先，此次属于保障性租赁住房REITs首次落地，市场关注度高；其次，保障性租赁住房项目具有长期稳定的现金流，属于优质资产。在当前流动性充裕且略显“资产荒”的市场背景下，必然受到追捧。再者，目前市场利率维持低位，保障性租赁住房REITs相对较高的净现金分派率也对投资者具有较大的吸引力。

不过，也有业内人士认为，对REITs的投资应当基于对长期价值的理性判断，而公募REITs的可分配收益主要来自于底层资产的经营收益及资产增值。公募REITs底层资产收益及预计增值收益是支撑二级市场表现的最主要因素。因此，投资者有必要深入了解REITs的底层资产及收益情况，应警惕资产可能存在与其投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成的投资损失。当公募REITs在二级市场涨幅过大时，投资者应当基于理性的价值判断，根据未来的分红预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs，尽量避免因短期追涨杀跌造成投资损失，并通过长期持有与合理的资产配置力求获得较好的投资回报。

REITs十条措施发布，市场进入常态化发行快车道

证监会副主席李超在8月31日的上市仪式上表示，证监会会同国家发展改革委等相关方，制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，包括：推动建立重点地区省市政府牵头、多部门参加的综合推动机制，加强工作统筹协调；召开重点片区会，加强政策辅导和市场培训，推动形成项目供给梯队；优化试点项目推荐程序，研究明确工作时限，提高工作效率；在严把项目质量关的基础上，统一审核理念，简化审核程序，优化注册流程；明确相关行业准入标准，提高透明度和可预期性，强化持续监管；拓宽试点项目类型，解决“新类型”项目面临的新问题，引导市场规范发展；加强专业人员配备，强化常态化发行需要的资源保障；加快推进民企REITs试点，尽快推出“绿灯”投资案例；尽快推动首批扩募项目落地；推动REITs立法，积极培育专业REITs管理人和投资者群体。

李超指出，十条措施涵盖市场培育、项目遴选推荐、审核注册、监管资源配置和完善配套政策等全链条、全流程，是对国务院《关于进一步盘后存量资产扩大有效投资的意见》要求的进一步深入贯彻，将加快推进REITs常态化发行，促进市场形成规模效应、示范效应。

下一步，李超表示，证监会将会同相关部门和单位推动十条措施的落地实施，进一步促进盘活存量资产，助力稳定宏观经济运行。（澎湃新闻记者 葛佳）

编辑/田野