6月1日北京市二批次土地拍卖结束，14宗地块即将在未来几个月进入市场销售环节。届时，今年下半年全北京在售新房项目超过200个，包括一些老项目后期及尾房，其中城六区新房项目超50个。

近日，北京市政府发布《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》中，明确提出，下半年还将有两次供地。同时也指出了“房住不炒”背景下，保障刚性住房需求，满足合理的改善型住房需求。

业内人士普遍认为，北京新房市场竞争激烈，改善型住房需求占主流。随着利率降低等趋势性利好政策落地，及积压需求的释放，四季度或迎市场销售旺季。

朝阳五大板块

超20新盘竞逐

朝阳从去年开始成为北京六城区供地“大户”，目前在售新房主要集中在东坝、金盏、崔各庄、王四营、十八里店五大板块，今年二批次供地后，奶西板块也将加入竞逐。

可以看到，朝阳新盘以改善三居、四居为主力，其中绿城沁园、保利锦上二期、龙湖熙上有低总价小户型产品，刚需购房者可重点关注。

从板块上来看，朝阳北主要可面向望京产业人群，二批次新供应的奶西村地块容积率更低，被视为是崔各庄南皋的有力竞争者。改善购房者可重点关注。

朝阳南的王四营板块和十八里店板块，相对而言，王四营板块的区域成熟度更佳，目前板块内的保利锦上基本售罄，保利锦上二期即将入市，目前市场关注度较高。

可以看到，朝阳下半年将有超过20个新盘项目同时销售，占到城六区新盘总数的40%。

丰台新盘高端化

石景山新房改善为主

在刚刚结束的二批次土拍中，华润摘得了丰台亚林西地块，丰台今年有多个10万+项目入市。

包括端礼住、懋源周庄子（煜泽台、璟瑜、璟廷）、北京瑞府、华润亚林西项目，西南二环到四环豪宅扎堆供应。

大瓦窑的在售新房首创天阅山河和远洋国誉未来城、大井龙樾天元，以及二批次新增小瓦窑项目都是改善盘。

业内人士分析认为，四环内供地越来越少，注定了产品的稀缺性。同时，丰台丽泽商务区的崛起也给西南板块带来新的活力。

今年上半年，天坛府、中建学府壹品公馆高端改善项目去化速度快，优质地段的好产品仍是市场关注的热点。

丰台中高端新项目产品力竞争激烈，购房者可待区域解封后多做比较。目前，丰台刚需新盘主要集中在园博板块。

石景山在售的热点新项目主要有中海云庭和长安润璟，两个项目均为刚需改善型定位，主力三居、四居户型。二批次石泰和中海新城联合摘得的衙门口地块也将在今年下半年入市，销售限价与目前板块内在售的长安悦玺一样为7.95万/平方米。

以目前石景山供应来看，产品均以近千万的刚需改善产品为主，低总价小户型基本没有。根据2022年全年供地计划，预计下半年石景山还有新地待供应。

值得注意的是，上半年海淀新房项目热销，目前在售新房较少。根据2022年全年供地计划，海淀前两批次均无供地，预计下半年将有新增供应。

亦庄等产业人群需求旺盛

通州最严限购房价平稳

中国指数研究院数据显示，5月，北京二手房市场受疫情影响出现降温。春节以来，北京二手房市场整体呈现稳步复苏态势，但4月底以来北京疫情突起，多个区域实施临时管控，市场恢复节奏受到影响，二手房市场热度明显下滑。

但从实际的二手房挂牌价来看，一些地区上涨明显，其中就包括昌平和亦庄。

二批次供应的昌平平西府地块也是购房人关注的热点。目前板块内在售新房有北清云际、奥森春晓，以及新入市的建发郡和府，均价均在6万出头，总价有500多万，可供刚需购房者选择。

同样，去年房价上涨明显的亦庄板块也有新项目入市，绿城桂语听澜均价5.8万/平方米，主力户型103平方米三居和约128平方米四居。

值得注意的是，通州城市副中心收到最严厉限购政策影响，近年来房价较为平稳，二批次供地中没有新增地块。目前在售新房去化速度相对其他区域慢一些，房企拿地意愿不足。根据全年供地计划，下半年通州会有多宗地块供应。

新房市场将迎供应高峰

根据克而瑞统计数据，截至5月末，共有北京、烟台、沈阳、肇庆、厦门5个城市去化周期超过18个月。其中，北京去化需23.9个月，是4个一线城市中库存最多的城市。

而中原地产研究中心统计数据显示，在过去一年中，北京楼市库存增加到最近8年最多的7.13万套（统计口径为所有商品房住宅含限竞房），涨了2万套，涨幅高达42%。

业内人士分析认为，从目前北京新房市场的拿地及销售情况来看，分化明显。优质项目呈现出供需两旺的局面，3月市场新盘的推盘速度开始加快，多个项目首开入市，其中海淀中海滙德里开盘当天摇号成交官宣50亿，去化率约在70%。海淀区热盘天恒·学院里开放申购100人抢1套，不到1%的选中率。而一些位置、产品力不被市场认可的项目则销售艰难，尤其是去年一批次土地市场上高价拿地的项目。预计下半年新房市场竞争激烈。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱预计，5月由于北京部分区域实行疫情封控，整体成交相较于4月呈现短暂下滑局面。但北京拥有丰富的产业，居民购买力相较于其他城市仍较足，预计6月市场成交将会止跌转升，8月、9月积累的需求迎来集中释放，全年成交呈现前低后高的局面。

文/张郁唯

编辑/宋欣