“经历过跌宕起伏的大变局，我们始终相信房地产是永续行业，有着极强的韧性，如今旭辉已经走过了黎明前最黑暗的时光，迈出了破茧重生的步伐。”旭辉控股董事局主席林中在业绩发布会中说道。
3月24日，旭辉控股发布2021年度业绩报告以及同日举行线上媒体发布会。去年，旭辉的业绩指标表现亮眼，营收直破千亿，但受近年来行业下行趋势影响，毛利率及净利率有所下滑。
进入2022年，于旭辉而言，是崭新变革的三五战略开局，面对市场的风云变幻，旭辉弱化规模扩张，注重效益发展，将“穿新鞋走新路”。同时，林中表示，未来几年会大幅度开始提高权益销售额比重，关注权益销售额背后的含金量和利润。
今年可售货值3600亿
在行业剧烈波动的大环境下，旭辉保持了业绩增长。报告期内，旭辉控股实现营业收入1078亿元，同比增长50.2%；合约销售额达2473亿元，同比增长7%，完成年初销售目标的93%；销售回款2403亿元，同比增长20%，签约回款率超95%，处于行业高位。
但在盈利方面，部分核心指标有下滑现象。2021年，企业年内利润约123亿元，同比增长3.6%；毛利率为19.3%，较去年同期下降2.4个百分点；核心净利润率则由上一年的11.2%降至6.8%。
对此，旭辉控股集团CFO杨欣在业绩会上坦言，近年来整个行业毛利率始终是处于下行的趋势，在上一轮扩张中不少房企采取进取投资以及开发项目被限价的背景下，行业利润受制衡是造成该情况的主客观原因。
“但是，从去年第四季度开始，尤其今年年初拍地以后，整体局势已经得到一个比较明显的扭转，各地在集中供地时预先给开发商留出了合理的利润空间，相信行业毛利率随着行业转变会逐步修复。”杨欣指出。
当被询问2022年的销售目标时，林中并未直接回应，而是表示：“旭辉2022年有3600亿元可销售货值，目标是保持权益销售额稳定。”林中还指出，旭辉已经做了一个彻底的改变，过去关注规模，未来就是关注经营效益、核心利润、ROE，以及为股东创造的经济增加值EVA。
“三道红线”迈入绿档
“三道红线”方面，截至2021年末，旭辉剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍，成功迈入绿档。业绩会上，林中进一步表示，旭辉通过8-10年的时间将净负债率降到30%以内。
现金流方面，截止2021年末，旭辉控股集团拥有现金及银行结余约为467亿元。在债务方面，截至2021年末，旭辉集团尚未偿还借款总额约1141亿元，其中一年内到期有息负债约177亿元。
为缓解房企普遍性的流动性危机，旭辉在去年成功发行三次境内公司债，合计63.23亿元；2022年年初，截止目前境内外新增1.5亿绿色美元债和10亿中期票据。此外，近期旭辉和战略合作银行平安银行签订了50亿专项并购额度。
杨欣针对并购贷补充道，后续还会和其它主要合作银行签订额度，这些并购额度既不计算在金融机构的两集中红线之内，也不计入到房企三道红线的新增有息负债之内，未来会积极拓展。
值得注意的是，旭辉控股集团还宣布了年度派息方案，采用现金股息与派发红股相结合的方案。每股获派19港分现金股息；此外，每100股获派发4股红股，保持35%的高派息率。
“今年采取独创的方式，即派一毛九的现金加上市股的股票，管理层认为公司在这种不确定的情况下，要增强一部分现金从而增强公司的股本，抵御未来行业的变化。”林中对此解释。
回应做空风波
近日，旭辉被瑞银的一份做空报告直指合作项目过多，存在合作伙伴出险被波及的风险。就在报告发出后的第二天，旭辉股价跌幅一度超50%。
业内素来被称为“合作王”的旭辉引起了高度重视。在24日的业绩会中，旭辉控股执行董事兼CEO林峰特意对合作方情况和表外负债做出说明。
林峰表示，旭辉内部一直对合作方进行分类管理：一是以恒基兆业、香港置业、华熙国际等为代表的战略合作方，占比35%；第二类是比例最大的是长期合作方，占比56%，包括招商蛇口、金茂、金地等开发商在内；第三类是一般合作方，占比9%。
目前，据旭辉统计，有21个合作项目的合作方发生债务展期，其中14个项目是尾盘、没有融资需求，剩余7个还在开发过程中，且这7个项目在运营层面还是基本正常的，故整体来说，对旭辉的合作项目并不会有太大的影响。
此外，林峰还透露了表外负债情况。2021年末，旭辉非并表项目权益后有息负债（即表外负债）压降至203.9亿元，较2021年中期下降了约50亿。2021年末经审计的对外担保金额为157.88亿元，无任何超额担保。
事实上，近几年，旭辉确实存在销售和土储中权益占比较低等问题。据悉， 2016年到2020年，旭辉新增土储的权益占比分别为53.8%、41.7%、57.3%、65.1%和66.4%。其中，2020年的业绩会上，林中曾提出未来买地权益要保持在65%-70%之间。
然而，2021年年报显示，旭辉收购66个新项目的权益，新增土地储备约1170万平方米，其中旭辉权益应占土地面积600万平方米，其权益占比仅为51.3%。显然，去年的新增土储的权益占比不在目标区间内，且是近几年中的较低占比数。
2022年是旭辉进入第三个五年计划的元年。在新的战略中，旭辉不再聚焦规模硬性指标，而是将“企业做强、实力做厚、事业做久”作为未来五年的发展目标，而在这之中，权益比的提升将是旭辉重点改革的对象。
文/宋欣
编辑/宋欣
