继东方资产之后，长城资产也获批发行一期用于地产纾困的金融债券，AMC介入房地产行业风险出清的步伐加速。

3月13日，第一财经记者获悉，长城资产近日获批在全国银行间债券市场公开发行100亿元金融债券，用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置等。在此之前，多家银行响应政策推出房地产并购融资支持，其中已有银行与相关房企达成战略合作协议。

有业内人士对记者表示，虽然当前并购债支持规模相对有限，但随着发行主体增加，金融行业对房地产的支持将从实际缓解债务压力和提升市场信心两方面发挥作用。另有券商研报指出，在外部融资遇冷、销售回款下滑背景下，房企的资金流入双重受阻，并购债将使得资金更有效率地流入出险房企。

第二家AMC地产纾困金融债获批

对于此次金融债获批，中国长城资产管理股份有限公司(下称“长城资产”)表示，本次债券的发行有利于其加大服务实体经济力度，为实体企业纾困化险、促进房地产行业良性循环和健康发展提供长期限、低成本的资金。同时，公司将坚持依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产企业风险处置相关金融业务，募集资金将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业及偿还到期存量债券。

作为第二家获批发行地产纾困金融债的AMC(资产管理公司)，长城资产此次金融债发行额度为100亿元，与2月21日获批的中国东方资产管理股份有限公司(下称“东方资产”)一致。此前的3月11日，东方资产发行了首笔AMC地产纾困金融债，发行规模为100亿元，期限为3年，询价区间为2.5%～3.5%，主体与债项评级均为AAA。东方资产方面表示，本次债券发行将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，募集资金主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，房地产行业不良资产纾困，房地产金融风险化解等相关不良资产主营业务。

这也意味着，全国性资产管理公司参与出险房企的纾困工作正在加速落地。今年1月底，金融监管部门曾召集几家AMC开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。当时就有市场人士分析，AMC在化解金融风险、服务实体经济方面经验丰富，考虑到房企负债端涉及银行等金融机构的大量债权，相关机构的参与将加速风险企业资产处置进度，促进风险化解和市场出清。

目前，国内共有5家全国性AMC公司，包括中国华融、中国信达、东方资产、长城资产和银河资产。

有望缓解房企融资和销售困境

根据央行最新公布的金融数据，2月人民币贷款单月增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。其中，住户贷款减少3369亿元(同比减少4790亿元)，代表居民按揭贷款的中长期贷款减少459亿元(同比减少4572亿元)，成为主要拖累。接受记者采访的业内人士均表示，数据的回落反映了房地产销售端持续冷淡，居民需求信心不足。而此前克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。

作为流动性的主要支撑，经营性资金不足是房企摆脱困境的主要障碍，但多位机构人士预测，接下来将有更多政策出台，提升居民购房信心。但短期内，债务压力和融资不足仍是房地产行业的主要担忧。

克而瑞证券研究院统计数据显示，今年3~6月，170家房企共有162.2亿美元存量债到期，781.9亿元人民币债券到期，合计债务约为1809亿元。而自去年以来，部分房企依赖的美元债融资遇冷，资金压力骤增。近日穆迪也在一份研报中提示，融资渠道紧张及庞大的再融资需求将加大中国房地产开发商的流动性压力，并导致2022年年内违约数量增加。另据中指研究院监测，2022年2月份，房地产企业总体非银融资总额为792.2亿元，同比下降60.5%，环比下降39.2%。

这也意味着，虽然在政策纠偏中部分房企获得了资金支持，但短期内行业分化仍然存在，部分资质较差的房企还继续面临海外评级机构下调评级，投资者恢复信心仍需要时间。光大证券分析师张旭团队认为，在外部融资遇冷、销售回款下滑的资金流入端双重受阻背景下，部分资金链脆弱的房企因资金滚续不畅出现风险，而信用风险又进一步影响房企的销售、项目建设、拿地，导致出险概率进一步提升。并购债的出台使得资金可以更有效率地流入出险房企，缓解财务压力，降低债务负担，为逐步脱困提供可能。

行业并购融资支持已达千亿元

早在AMC之前，已有多家银行发行并购债，用于支持房地产项目收并购，还有多家房企发行并购债。

据第一财经记者不完全统计，截至3月13日，目前正在推进或落地的地产行业并购融资已经达到1000亿元左右。其中招商银行先后与华润置地(200亿元)、华润万象(30亿元)、大悦城控股(100亿元)、碧桂园(150亿元)以及美的置业(60亿元)签署合作协议，共计授予相关房企约540亿元并购融资额度，大悦城控股还与浦发银行签署了100亿元额度的融资协议，五矿地产则获得交通银行100亿元授信额度，近日福州万科也获得兴业银行并购贷款近30亿元，旭辉控股与平安银行签署了50亿元并购融资战略合作协议，银行并购融资支持逐渐从国企拓展至民企。此外，除浦发银行已经发行50亿元房地产并购主题债外，上海银行、广发银行、平安银行、兴业银行也相继传出地产并购主题债的消息。

开发商方面，也有多家房企已经表态或推进并购融资，其中包括招商蛇口发行12.9亿元并购中期票据，建发地产发行4.6亿元中票用于并购2个标的项目公司股权，华侨城发行15亿元中期票据中的9.6亿元用于置换在招商银行的并购贷款。另外，民企绿城集团最新的30亿元中期票据注册计划中，拟将15亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力，包括但不限于置换发行人前期投入资金及后续资产投资与收购等方式。

张旭团队表示，在2021年四季度以来的地产相关政策中，并购债的支持政策体现了监管对房地产风险处置的关切，目前并购债落地规模较小，但随着发行方的扩充，这一规模将稳步提升，助力出险企业纾困，为地产行业良性循环发挥作用。

来源/第一财经

编辑/樊宏伟