打响年内物业收并购第一枪仅半个月，华润万象生活继续买买买。

1月20日晚间，华润万象生活发布公告称，公司与卖方订立股权转让协议，计划收购南通长乐全部股权及江苏中南1%股权，交易代价不高于22.60亿元。

观察者网了解到，卖方1南通长乐持有中南物业服务99%的股份，卖方2香港乐活出售的江苏中南持有另外1%股权，也就是说，华润万象生活通过此次收购持有中南物业服务所有股份。

值得一提的是，早在中南物业服务向港交所递交招股书之前，陈锦石之女陈昱含及其家族信托就收购了中南物业服务，成为实际控股股东。

援救出险房企？

半个月前，华润万象生活以10.6亿元的代价收购禹洲物业服务，后者为禹洲集团旗下住宅项目提供物业服务，曾于2020年12月11日、2021年6月16日两度闯关港交所、两度折戟。

在业内人士看来，禹洲物业上市失败后被打包出售是为了给母公司禹洲集团回血，彼时禹洲集团被传裁员、陷入流动性危机。

1月中旬，禹洲集团发布公告称，为预防境外债务违约风险，将对2022年到期的6.00%优先票据和2022年到期的8.625%优先票据开始交换要约。虽然禹洲集团没有像恒大、佳兆业、阳光城、花样年等房企一样直接违约，但债务展期这一举动仍被业内视为暴雷前兆。

和禹洲集团一样，中南建设目前未出现实质违约或暴雷。但据一位接近中南建设的知情人士表示，从“65折骨折价卖房”“内部员工集资”等事件来看，中南建设极有可能面临流动性危机，如今出售物业资产不排除卖子求生的可能。

也就是说，进入2022年不到一个月，华润万象生活两度收购出险房企旗下资产，担起白衣骑士一角。

“要看估价，谁都不会做白马骑士，趁机抄底才是正常。”某TOP30房企内部人士表示，相比地产项目，物业资产更吃香，且目前物业资产资本市场估值也从前几年的疯狂渐渐回归，是收购的好时机。

嘉和家业物业服务研究院表示，根据收购公告显示，华润万象生活将以不高于22.6亿人民币收购中南服务100%股权，而中南服务2021年末未经审核的税后净利约为1.77亿元，对应收购溢价约为12.85X，2021年物企收购PE均值12.5X基本保持一致。

至于为何频频援救出险房企，主要是因为这些公司往往会因为流动性危机变卖资产。该人士表示，“一个要卖了求生，一个要求规模，双方一拍即合。”

观察者网了解到，华润万象生活在规模扩张上有一个五年计划。“到2025年末，华润万象生活的物业管理规模要达到4亿平方米以上，以加大第三方拓展的方式做大规模，并将商业运营服务业务维持在行业第一的位置。”

规模上升一名

根据协议，在股权转让协议生效及待先决条件达成或豁免后的三个工作日内，华润万象生活需支付44%的首笔代价至一个托管账户。

余下56%代价将根据在管面积（由在途面积及╱或合约面积转换）的实际交付进度及实际车位销售代理服务收入实现进度，自收购事项完成日期起计每六个月支付一次。

换句话说，若收购进展顺利，陈昱含及其家族信托将在年内获得不少于9.944亿元的流动资金。

但事实上，华润万象生活的回报更为直观。嘉和家业物业服务研究院院长唐卓表示，按在管面积进行计算，华润万象生活收购中南服务前在上市企业中排在第13名，在百强企业中排在第18名。“完成两次收购后，华润万象生活的规模上升了一名”。

资料显示，中南物业服务是一家综合性物业管理服务提供商，合计拥有5147万平方米的在管面积，合约面积和在途面积共计3941万平方米，预计五年内在管面积将达到9000万平方米以上。

结合此前收购禹洲物业服务增加的1760万平方米在管面积，截至2021年年中，华润万象生活在管面积合计约2亿平方米，超越了2021年年中在管面积为1.65亿平方米的合景悠活。

对此，华润万象生活坦言，“此次收购有助于提高增加公司在江苏、山东、浙 江及四川的管理浓度，提高市场影响力，提升公司区域协同价值。”

不过，这距离其4亿平方米在管面积的目标仍存在很大的差距。

或许正是如此，华润万象生活在此次收购中制定了更为严格的不竞争条款及框架协议：明确限制企业也不得再提供业主增值服务及非业主增值服务，类似业务要优先给到中南服务，也就是华润万象生活旗下。

“这是为了能接管中南集团未来持续的业务输入。”嘉和家业物业服务研究院经过测算，在房地产市场稳健发展的前提下，截至2025年年底，中南服务在管面积将扩张至0.9亿平方米，禹洲物业将增至0.43亿平方米，华润万象生活自身同步增加至2.5亿平方米。

经测算，2025年年底，华润万象生活和收并购物企合计在管面积约3.83亿平方米，距离其4亿平方米一步之遥。

但事实上，华润万象生活近年来新增在管面积并不理想。数据显示，2018年至2020年，华润万象生活住宅物业在管面积分别为0.78亿平方米、0.92亿平方米和1.07亿平方米，后两年分别增加1500万平方米、1400万平方米住宅在管面积。

也就说，按1500万平方米的新增在管面积计算，5年内，华润万象生活自身仅能增加7500万平方米。此外，受房地产市场影响，禹洲物业和中南服务是否能保持预期中的增速仍是未知之谜。

业内人士表示，未来物企自身规模扩张不会像现在顺风顺水，收并购是规模增速扩张的最好渠道。而这，就需要华润万象生活继续买买买。

来源/观察者网

编辑/樊宏伟