“现在贼后悔。”今年4月，定居浙江义乌市区的江蒙在人才购房补贴政策优惠下，花200多万抢下了一套89平新房。虽然享受到了30万的购房补贴，但如今市场下行的背景下，他感觉自己买亏了。

让江蒙的心态发生如此变化的，是义乌楼市从上半年的节节攀高，到下半年的行情断崖。

“4月份时买房像买菜。”主城区3万元/平方米的项目比比皆是，几个人抢一套房的情况屡见不鲜，乡镇楼盘首开300多套房源也当天清盘。亿翰智库数据显示，2021年4月时，义乌商品房成交均价约为2.53万元/平方米，上年同期则仅为1.79万元/平方米，一年来的涨幅逾40%。随着住建部的约谈、调控逐步收紧以及人才购房补贴政策的变动，刚需、投资都遭到不同程度的挤压，义乌市场迅速进入冰点。多数项目国庆后入市的二期，月均销售仅10余套。

义乌产业经济的发展和转型升级下，这座三线小城持续推动着人才引进策略。2020年七普数据显示，义乌的常住人口达到近186万人，在过去十年里增幅逾5成。有产者要保值，后来者要置业，这座快速发展中的三线小城，需求仍在。

上半年“买房如买菜”

“滨江·翠语华庭二期即将开盘，78-135平方米TOD都会生态住区，火爆登记中。”带着些寒意的“双十一”电商消费狂欢节夜晚，义乌市中心一座购物中心的滚动屏上，这条广告语在耀眼的红色背景下显得格外醒目。

滨江集团旗下的这个项目上半年首开时确实“火爆”，300余套房源很快售罄。而这番热度普遍存在于当时的义乌市场，以碧桂园上半年入市的两个市区项目为例，云玺毗邻万达广场，潮鸣位于江东街道，登记人数与房源比基本保持在3:1、4:1。

不只是在义乌市区，附近乡镇的项目也是同样抢手。某项目位于义乌南部乡镇的营销负责人刘洋告诉记者，苏溪镇的海玥和鸣首开300套房当天清盘。而该项目已达到了2.2万元/平方米。

“4月份时买房像买菜。”上半年，义乌主城区3万元/平方米的项目比比皆是，几个人抢一套房的情况屡见不鲜，乡镇楼盘首开300多套房源也当天清盘。这其中，既有受到购房补贴政策门槛降低而纷纷上车的刚需客户，也有出手阔绰的投资客户，整个楼市一派火热景象。

未限价的项目，入市后价格迅速膨胀。亿翰智库数据显示，2021年4月时，义乌商品房成交均价约为2.53万元/平方米，而上年同期则仅为1.79万元/平方米，一年来的涨幅逾40%。

“买房如买菜”的大势下，江蒙回忆道，当时的项目不仅没有优惠，有的还会通过购买车位的情况挑选购房者，“两个车位全款优先，然后一个车位，接着才是按揭公积金贷款，以此排列优先顺序。”

如此庞大购房群体中，混杂着规模不小的投资客。滨江一楼盘的置业顾问向记者表示，其首开项目推出时，投资客户占比在30%左右；刘洋上半年推出的项目中，投资客户一下子买一整层，甚至买几层、十几套都很正常。

除此之外，还有更多刚需客户，吸引他们上车的，是大幅降低的人才购房补贴政策门槛。

2020年6月下旬，义乌调整了人才购房补贴政策，取消了义乌市户籍限制、调整在义工作（缴纳社保）满2年以上、首付比例从50%降至30%等，门槛大大降低；其中，根据补助标准，专科、本科、硕士等人才，分别补助20万元、30万元、40万元，省部级以上重点人才补助则可高达140万元。

值得一提的是，彼时规定，政府补助款需全额用于首付。这也就大大减轻了人才购房的首付压力。

在需求不断增加的背景下，购房热情从去年下半年开始上涨，叠加今年上半年行情整体的火热，迅速沸腾达到高潮。

亿翰智库数据显示，2020年全年，义乌的商品房成交套数逾2600套；2021年前7个月，月度成交套数最低也在1300套以上，最高达到逾4100套。另据克而瑞数据，截至6月末，义乌库存约为384万平方米，消化周期仅10.7个月，呈现供不应求的态势。

房价也水涨船高。以2020年底开盘的都会文澜项目为例，这一项目位于位置较佳的福田街道。今年1月份时，该项目的网签成交均价在27742元/平方米，至7月份时成交均价走高至35080元/平方米，6个月涨了逾7300元/平方米。

对房价同样形成刺激效应的，是不断被烘热的地市。数据显示，2020年时，义乌的平均楼面地价为12786元/平方米，2021年上半年这一价格攀升至16858元/平方米。

这其中堪称创下纪录的是，3月中旬由武汉地产与融创联手，以30.0131亿元的总价，溢价率53%的拿下的稠城街道地块，成交楼面价达到了36030.01元/平方米。据某房企市场部人士，一般测算下来，该项目的保本价要在5万元/平方米。

尽管这一价格确实处于绝对高位，但居于地块居于市中心，区位优越。

记者在已经处于施工状态的现场看到，这一被命名为“江山云起”的项目四周已被围挡起来，楼体模样现出，诸多工人在进进出出，热火朝天；项目东南侧是江滨公园，绿色植被丰富，沿着江滨北路向东北方向步行，不足20分钟就可抵达义乌名校宾王小学。“听说要卖到6万。”该项目的一个供应商告诉记者。

这样的价格拍出，房价难免出现强烈的上涨预期。“上半年义乌老是拍地，只要拍地的消息一出来，周边就会涨。”义乌当地的中介告诉记者，即便如此，“一个月卖掉十几套房子不成问题”。

行情在这个夏天戛然而止。7月底，包括金华在内的5个城市被住建部约谈。随即，8月初，调控政策明显收紧。

但随着住建部的约谈、调控逐步收紧以及人才购房补贴政策的变动，刚需、投资都遭到不同程度的挤压，义乌市场迅速进入冰点。多数项目国庆后入市的二期，月均销售仅10余套。即便如此，站上高位的地价，让房价也难以轻易大幅向下。

下半年学区房降价70万

首先面市的收紧政策是限售三年。8月10日，义乌发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，其中规定新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。

“这个政策出来后，很多投资客都被洗出去了。”上述中介告诉记者，之前有许多投资客采用“定金操作”，将手中的钱分拆，在三五套房同时下定金，行情好的情况下快速转手，赚差价，但3年的限售期堵死了这种方式。

据刘洋观察，此前大批量购入房产的投资客户基本上全消失了，仅有些个人投资客户散着买，“现在的客户自住为主，少部分投资兼自住”。

不止如此，紧随着限售政策，上半年搅动楼市热情的人才购房补贴政策也发生了些许变化。8月下旬，为了解决人才房逾7000组排队、补贴难以快速落实的情况，义乌推出了人才权益凭证。

据当地人社局解释，这套新增的新操作流程是针对具有全款及首付支付能力的人才。根据流程，使用人才权益凭证的，需要自行缴纳全部首付款，政府补贴将在按揭的部分予以发放。

这也就意味着，可获30万补贴本科学历购房者，一套总价250万元的房子，原本45万可上车，若使用上述新规，则需凑足75万元首付。

尽管人社局表示，上述流程为自愿原则，并不强制。但江蒙向记者表示，身边有购买了朋友，收到了开发商催缴全部首付的函件。

家在义乌、从事房地产行业相关工作的张嘉向记者表示，这一政策原本对外来人才较为友好，但当前的变化实则又抬高了购房门槛，把一部分刚需客户又挡在了门外。

据刘洋透露，某项目的人才购房原有800余户人才购房，如今因首付凑不齐而要退款的有100余户。

需求遭遇双重挤压的义乌，很快就加入了全国市场行情整体下行的通道。

“7月份就有下滑的迹象，8月份的新政后，义乌就有大幅度下滑，9月份市场接近冰点，”刘洋回忆道，“7月份佛堂镇的锦绣朝阳首开272套房源，当天去化8成，余下几十套楼层好、总价高的房源，此后却基本卖不动，10月份销量在个位数。原本计划在11月推进的二开，因为蓄客不理想，可能会延迟到11月底或12月初。”

市区项目的冷清同样肉眼可见。11月12日，记者在位于后宅街道的滨江翠语华庭项目，偌大的售楼部仅有三位工作人员在现场，背景音乐把售楼处衬得格外冷清。置业顾问也向记者表示，10月份加推的房源，销售速度约为一天一套。

不过，即便去化情况已不甚理想，项目加推的房源也无法轻易降价促销。

“一降价就可能会被此前的业主维权，”刘洋介绍，7月份位于市区的美的君兰锦绣首开价格达4.2万元，尽管价格很高在当时尚可的行情下，达到了8成左右的去化，“但价格站上了这个高位，就只能顶在天花板上。”

尽管购买的楼盘本身未降价，但敏锐的江蒙还是感受到了市场降温。他向记者表示，比美的君兰锦绣更靠近江边、环境更好的华润置地悦府项目，近期开盘，均价却在3.8万元/平方米，整个价格实际上是明显走低了。

学区房的行情更是急转直下。由于金华入选教育部基础教育综合改革实验区，义乌的学区房也遭遇重创。“上半年绣湖双学区房、学区未占用的，300万元以下的一房难求”，而这样的学区房大多只有40平方米左右，“现在降到230万也没人买，”中介告诉记者。

地市也一改上半年十余家房企抢夺一宗地块的热闹，整体走向冷却。8月27日，义乌市佛堂镇头甲商住综合楼7幅沿街地块挂牌出让，最终有6宗地块因无人报价流拍。

人口涌入的城市

根据义乌市政府披露的数据，目前义乌市域面积1105平方公里，下辖6镇8街道，中心城区建成区面积103.8平方公里。

从市中心出发，十分钟车程基本可以抵达市区内大部分目的地，前往位于全域最南端的赤岸镇，驾车也只需40分钟。

在义乌的街头，不同肤色的面孔穿梭而行，国际化气息扑面而来。义乌是浙江的义乌，更是国际的义乌。义乌作为浙江辖的县级市，虽由金华市代管，却比金华更加赫赫有名。

这里是全球最大的小商品集散中心，被联合国、世界银行等国际权威机构确定为世界第一大市场。今年上半年，中国国际贸易促进委员会（CCPIT）还下文同意，由义乌中国小商品城展览有限公司组团赴德国汉堡办展，这将使义乌成为中国第一个获得“出展权”的县级城市。通过走出去办展，义乌在国际上的影响力进一步增强。

这里还是中国最富裕的地区之一。根据义乌市统计局的官方数据，2020年全市实现地区生产总值（GDP）1485.6亿元，全市按户籍人口计算人均GDP达到175865元，全体居民人均可支配收入为71210元，这个数据在全国仅次于上海，比北京、广州、深圳还高。其城镇居民人均可支配收入更是高达80137元，远超一线城市。这里也是全球豪车密度最高的城市，2020年末每百户城镇居民家庭汽车拥有量60.9辆。

据第七次人口普查数据，2020年义乌市常住人口为185.94万人，比2010年第六次人口普查时（123.4万人）增长50.68%，年均增长4.18%。这两项增幅分别高出浙江省32个和2.4个百分点，高出全国45.3个和3.6个百分点。截至9月底，义乌全市的流动人口突破170万，比去年年底增加8万多人；以此合计，义乌总人口超过256万，成为浙江省人口最多的县市。

在浙江省的浙中城市群规划中，金华—义乌都市区（以下简称金义都市区）是网络型的浙中城市群的核心区域，由金华市区、义乌城区和金东—义西南战略发展区为主体共同构成。金义都市区建设以丝路开放为特色的世界小商品之都、国际影视文化之都，重点打造金义科创廊道、义乌跨境电子商务区、金义国际陆港新区及快递物流中心、金义综合保税区、横店影视产业集聚区等功能平台。义乌作为浙中城市核心之一，将进一步扩大它的活力辐射范围。

长久以来义乌高等院校缺乏，本地培养输出人才能力较弱，义乌试图打破这一困局。近年，义乌引进落地了中国计量大学现代科技学院、浙大“一带一路”国际医学院、复旦大学义乌研究院等多个高校院所。其中，已经有3000余名中国计量大学的本科生、研究生在义乌新校区就读。

房价会稳住吗

楼、地全面遇冷，市场持续探底，但义乌的需求并未消失。

在经济发展与产业转型的需求下，义乌从2013年开始持续多年进行人才引进。2017年，义乌更新后的人才政策首次将大专和技术人才纳入住房、教育等保障体系，如为大专及以上人才提供最低20万元、最高140万元的一次性购房补助。不过，彼时要求的首付款比例在50%。

大力度的优惠，带来了显著的效果。官方数据显示，过去10年间，义乌人才数量从20.4万增至34.5万；2020年，仅电子商务行业就新招引大专以上学历超1.2万人，其中外来人口占9成。

刘洋向记者分析，在义乌近260万的人口中，有110万是租房住的，“去年达到了人才补贴资格的也有5万人”，将来都可能会形成刚需。在义乌从事外贸工作的苏朝阳向记者介绍，在义乌港进行集装箱装卸的工人月收入也会达到万元以上。

在商贸发展和经济转型的背景下，义乌还在持续扩容。根据义乌“十四五”规划，到2025年，义乌二环面积扩容至266平方公里，人口要达到300万。

与大部分近年来快速发展的城市一样，义乌也在进行着市区的大拆大建，更新城市建设，随之而来的货币化安置提供了购买需求。

值得一提的是，早年义乌市进行旧村改造时，打造了大批4-5层的垂直楼。“一层出租做店面，二三层租给别人住，房东自己住在上面，还可以在上面种些花花草草。”苏朝阳说，行情好的时候，一年租金有40-50万元。

在一家义乌本地中介窗外贴的密密麻麻的广告中，有一栋位于义乌国际商贸城一期市场正对面的垂直楼，挂牌现价近1900万，共8层，房产证上面积764平方米，租金收益可达40万。

收入稳定的拆迁户之外，义乌发达的民营经济催生了许多身价不菲的老板。“做生意的义乌人投资理念先进，而且对市场敏感，只要有升值空间，他们就会通过各种方式筹集资金投入。”刘洋说。

但同时，作为省里重点关注的人口净流入大城市，未来义乌的保障性住房供应也会增加。根据浙江省人民政府办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见》，“十四五”期间，全省建设筹集保障性租赁住房120万套（间）。其中，杭州市区、宁波市区、义乌市等12个人口净流入的大城市，新增保障性租赁住房供应套（间）数占新增住房供应套（间）数的比例达到30%以上。

“需求还是在的，房价未来应该稳得住，”张嘉说，不过当前行情不好，加上企业资金紧张，不排除房企当前有意愿降价。

“最好现在不要买房，这个时候最贵了！”一位在义乌生活了20多年、手握两套房产的出租车司机叮嘱记者。

（应受访者要求，江蒙、刘洋、张嘉、苏朝阳系化名）

来源/第一财经

编辑/樊宏伟