“办公楼租赁需求持续复苏，尤其在核心中央商务区，强劲需求使得空置率持续下降。”近日，仲量联行发布第三季度上海房地产市场报告，该机构华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示，上海房地产市场整体保持复苏回暖趋势，得益于医药及其他行业的租赁需求，前滩等板块市场表现强劲。

企业租赁需求增加也带动了全市写字楼的租金回升。报告显示，三季度，上海中央商务区整体租金环比上涨0.9%，其中，浦西中央商务区受优质办公楼的影响，租金上涨1.8%，浦东中央商务区的整体租金表现基本持平，而各项目层面及板块层面的租金表现分化加剧；非中央商务区租金环比增长1.3%。

租赁逐渐活跃空置率降低

仲量联行的报告显示，三季度，上海办公楼市场净吸纳量录得38.6万平方米，其中，中央商务区净吸纳量上升至17.4万平方米。内资金融服务业与专业服务业公司的需求在陆家嘴区域表现活跃，而浦西中央商务区的需求由一系列行业（比如金融服务业、专业服务业、零售和科技新媒体等行业）共同推动。非中央商务区净吸纳量录得21.2万平方米，需求主要来自内资企业。

仲量联行上海商业地产部租户代表总监黄臻表示：“科技新媒体和金融服务业企业在积极寻求扩租机会。特别是来自生物医药企业的租赁问询量有所增加，尤其在前滩板块尤为明显。”

供应方面，报告期内，中央商务区新增一个项目，位于长宁中央商务区，总建筑面积为5.7万平方米。活跃的租赁市场使整个中央商务区的空置率环比下降1.7个百分点至9.3%，其中，浦西的空置率下降1.8个百分点至7.7%，浦东的空置率下降了1.4个百分点至11.2%。在非中央商务区，共有六个项目完成竣工交付，合计总建筑面积约为42.0万平方米。虽然非中央商务区的租赁市场同样活跃，但大量的新增供应导致空置率环比上升1.3个百分点至27.8%。

开发商出售资产增多

第三季度全国投资市场总交易量达到417亿元，尽管与上个季度相比，成交量有所下降，仲量联行方面预计，2021年全年交易总额仍有望超越2020年。三季度，开发商类型出售方占比超过60%，由于“三道红线”政策使得融资越发困难，部分存在债务问题的卖方更加愿意出售资产。这一趋势预计将持续至2021年最后一个季度，同时，投资机构将利用此机会持续丰富其房地产投资组合。

目前来看，办公物业资产仍是首选的收购标的，占总交易量一半。办公物业开始受到关注，主要得益于上半年强劲的办公楼租赁市场复苏，尤其是在上海等一线城市。

仲量联行中国区投资与资本市场部负责人庞树东表示，“今年中国商业地产市场正在经历快速转型。市场存在诸多不确定性，但与此同时也带来了更多机遇。REITs的出台给投资机构者提供了明确的退出方案，预计投资者对物流地产、产业园区和长租公寓的机会将继续保持高度关注。”

编辑/李桁