房地产行业已经进入打响“生存战”阶段。

随着“三条红线”、“两集中”、“五档房贷”、“保障性租赁住房”、“二手房指导价”等政策的陆续落地，都宣告着房地产行业的赛道规则已经发生翻天覆地的变化，因此，房企的竞赛策略也不得不做出相应的调整，以往比拼的是谁冲得快，如今面对新的赛道规则，只有跑得稳才更可能是跑到最后的赢家。

9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕。本次年会的主题是：“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”，会上行业专家与房地产大咖共同探讨了新周期、新形势、新理念下如何推动中国房地产行业平稳、安全、高质量发展，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，2021年度21世纪地产金砖案例同时揭晓。

后杠杆时代行业下行成定局

过去20年，中国房地产行业一直在加速发展，如今在多项政策的调控下，行业不得不被动地进入一个相当关键的转折期。

在这样一个人人自危的至暗时刻，只有摸清行业发展的顶层逻辑才能寻得出路。中国房地产行业协会会长冯俊认为，中央基于扩大内需、共同富裕、化解风险、绿色低碳发展的需要提出的“房主不炒”政策导向不是权宜之计，而是长期坚持的方向。

基于这样的政策导向，冯俊针对当前房地产行业发展提出几点建议，包括建设宜居城市、对认识高层建筑、城市更新、满足人民群众增长的居住和生活需要、改善住房供应结构发展租赁住房、推动产业数字化。

每一项政策的出台都不是凭空而来，楼市调控步步加码的背后，是市场的无序和混沌。

目前房地产市场呈现出冰火两重天的发展态势，中国财政科学研究院研究员、博士生导师、华夏新供给经济学研究院院长贾康指出，一线城市曾经有非常迅猛的上升，然后又在调控之下非常明显的急剧跌落，二三线城市总体趋势在930新政之前有三波上涨，一波比一波上的更加有高度。

至于“冰”的一面，贾康补充道，三四线城市一部分去库存的压力没有消化，有些城市现行压力消除，另外一部分恶化，比如东北人口净流出数量都非常可观，在某些城市两三万一套房子没人接盘，这种情况比较极端，也是我们需要考虑的问题。

曾经房地产被用来作为短期刺激经济的工具，因此住房的投资属性被无限放大，造成如今市场的失序。对此，民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，不应忽略中央在平衡百姓的基本消费需求和投资需求上的决心。

在这种长期的政策导向下，钟伟指出，房地产行业的高增长远去也是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”

房地产商重建赛道

进入房地产的下半场，是否还能维持往日的增长神话成为各方最为关心的议题。

对此，冯俊指出，房地产市场今后几十年的增长，像前几年那样20%几的增长，可能既不需要、也不可能。但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的。“在相当长的时间里面我们总的规模会保持这么一个水平上。”

结束了长达20年的红利期，调速降档的房企们接下来又该如何乘风破浪？

钟伟指出，未来开发商不再自称为开发商，而是需要另外三种角色：第一种角色是高大上的城市运营商，第二是美好生活的运营商，第三是居屋运维的能力。

创新永远是发展的第一推动力，在提及行业未来的发展路径时，“智慧”“数字”成为热度最高的关键词。

从科技强国的角度来说，全联房地产商会创会会长、精瑞人居发展基金会主席聂梅生表示，强化国家战略科技力量是房地产业未来的发展途径之一。“回顾过去，中国房地产科技发展脉络的主线是在建筑节能、绿色建筑上，现在全行业都在抓数字化进程，就是智慧城市、智慧社区、智慧家居这一条线，然后我觉得现在特别缺失的是工业互联网。”

此外，优客工场创始人毛大庆也在数字化创新方向做出了分享：“我们这些年从新办公和城市办公服务的维度上试图去围绕着两个维度去赋能，一个是数字和智慧化为楼宇赋能，二用数字化、智慧化赋能里面的用户。”

除了新科技之外，聂梅生表示，新金融这个形态也会出现，它将赋能房地产业的新发展。“绿债在中国是非常好的债权债务的融资工具，它的特点是非常优惠，最近我们和发改委的投融资协会正在一起做中国房地产绿债的评价标准，这个已经启动了。”

在房地产税方面，贾康认为，当下存在着扩大试点范围的可能性和必要性，“除了海南之外，深圳打造中国特色社会主义市场经济先行示范区，理应考虑现在房地产调控这么尴尬，要赶快用经济手段替代行政手段，按中央的要求在共同富裕方面形成示范区，积极考虑加入试点范围。”

物管行业的变与不变

经历了资本化浪潮的冲洗，物管行业的增长逻辑正在发生变化。

对此，雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。“每个行业都有这样的趋势，以前讲的物业管理行业，尤其是头部的物业管理企业，大部分是地产下的物业公司，它的增长主要来源于地产的供给。随着现在第三方的市场，集中度越来越密集，再加上这个行业非常分散，这个整合一定是个大的趋势。”

收并购毋庸置疑是实现规模增长的关键一步，但同时，这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。

在这方面，越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态，不管什么样的业态，什么样的商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是这个行业生存的底层逻辑。

此外，多元化赛道的挖掘一直都是物企实现换道超车的增长密码。提及该问题，在座的各位领导人均表示在赛道的扩张上应“有所为有所不为”。世茂服务执行董事兼总裁叶明杰表示，在业务扩张的时候会考虑以下因素，一是要符合企业的集中化策略，二是考虑业务的规模空间，三是业务专业性程度。

关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化，此外，未来在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。

编辑/李桁