近期，多家大型房企所涉信托项目违约引起市场广泛关注。从行业来看，承受着严监管压力的房地产信托规模始终居高不下。用益信托数据显示，今年前7个月，超过3400亿元信托资金投向房地产领域，为第二大投向领域。从8月份的数据来看，目前房地产信托募资规模占比约26%，继续占据着第二的席位。

今年来，房地产成为信托项目违约的高发领域，监管部门屡次“敲打”信托公司。记者梳理发现，年内已有华澳信托等4家信托公司因地产业务违规被处罚，主要涉及变相为房企融资、未充分尽调等案由。

超3400亿元信托资金

投向房地产领域

8月份，房地产信托热度不减，募资规模领先。用益信托数据显示，截至记者发稿，8月份，集合信托市场共成立381个房地产信托产品，规模达242亿元，占总规模的26.22%，仅次于金融类信托。

今年前7个月，房地产信托募资规模更是高达3400多亿元。据用益信托数据统计，在集合信托市场，1月份-7月份共成立房地产信托产品3245个，规模达3465亿元，仅低于金融类信托的4022亿元，在五大信托资金投向领域中居于第二位。

受融资类信托压降等因素影响，房地产信托一直承受着严监管压力。结合当前数据来看，房地产信托仍然是重要信托业务。

“目前，多数信托公司的传统固收类项目依然以房地产类为主，主要是收益较高，风险较低。”某央企背景信托公司相关人士对《证券日报》记者表示，“从收益来看，当前房企的融资渠道受限，信托公司议价能力提高，房地产项目收益基本都在1个点以上；从风险上来看，现在多是由信托公司直接控股房地产的项目公司，控制现金流，管控能力强，风险相对可控。”

某信托理财经理对记者表示，今年部分地区房价曾一度走高，监管介入使房价回归平稳。因此，一部分资金从房市流回信托，多投向一至两年期限的信托产品。在很多客户看来，房地产市场在中短期内保持稳定，投向此领域的信托产品相对安全、收益可靠。

不过，房地产一直是项目违约的高发领域，尤其是在6月份。相关数据显示，6月份共发生信托产品违约事件13起，涉及金额55.99亿元。从投向领域来看，房地产市场是6月份违约事件高发的领域，共6起。据悉，彼时少数头部房地产企业资金链出现问题，进而导致违约事件的发生。

近期，多家大型房企的信托项目纷纷违约。对此，上述信托理财经理对记者表示，对于信托而言，对大型房企的信仰正在逐步被打破。“如某头部房企在广东的一个信托项目，该地段属于大湾区，区域位置与发展前景良好。但从项目上架后，去化了三四周都没卖出去，而其他的房地产信托项目多在一两周就消化完了。”

信托资金

违规用于土地款问题突出

最近数年，房地产信托业务一直是严监管的对象。记者据银保监会官网信息梳理，今年来，已有华澳信托、四川信托等4家信托公司因涉房业务违规被处罚。

相关公告显示，上述信托公司主要涉及的违法违规事实如下：“未有效履行房地产信托业务尽职调查职责”“某房地产信托业务严重违反审慎经营规则”“变相为房地产企业缴纳土地出让金融资”以及“信托资金违规用于缴纳土地出让价款”。

信托资金违规用于土地款成为突出问题。记者发现，去年银保监会开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作时，对信托公司的房地产业务进行点名批评。在宏观政策执行层面，银保监会点出7条行业乱象，5条为房地产业务，包括“直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款”等。经查询，土地储备贷款的主要用途包括上文提及的缴纳土地出让金。

信托业协会在研报中指出，监管罚单的目的在于发挥预防、补救、改进等作用，引导信托公司更加注重内控制度、完善业务操作流程，进一步提高业务开展的合规性、项目后期管理和风控水平。

当前，传统的房地产融资信托业务难以满足市场需求，严监管的形势正在倒逼房地产信托业务转型。“近年来，信托公司大力创新房地产业务模式，发力股权投资和资产证券化。”用益信托研究员帅国让表示，房企借助股权投资可以优化“资产负债率”等报表指标。资产证券化布局存量房地产项目的资产盘活，在一定程度上解决了房地产信托的合规难题。

来源/证券日报

编辑/樊宏伟