8月27日，上海发布第四批集中上市的新建商品住房房源。此次集中推盘对积分排序规则进行了优化。新的积分规则明确项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比（入围组数/准售房源套数）的，触发积分排序规则：所有项目中凡是认购比高于1.3的，继续实行“5年限售”政策。比如项目可售房源100套，则计分最高的130户可以入围摇号。

根据此次第四批次集中入市的楼盘情况，一共有42个盘入市。其中各个楼盘都设置了入围比，相关入围比从1.3到2.5不等。从变化看，所有中心城区和部分郊区的楼盘，入围比有所提高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海优化购房政策，与此前积分制度推行中出现的新情况有关，也体现了基于市场新情况完善政策条款的精神。上海政策的优化思路，将进一步促进房地产市场交易秩序的稳定。

详解摇号比例调整

此次入围比例调整较多的主要是市区内环内楼盘，主要有两种情况：一是低于入围比。比如上海内环有某个住宅项目，在8月27日获得了预售许可证，项目进入认购阶段。该项目一共有100套房源，其入围比设定为2.5。根据售楼处客户认购资料，意向购房者一共有240个人，其项目认购比为2.4。根据此次积分制新规，该项目认购比低于入围比，因此并没有触发积分排序规则。

那么接下来在销售过程中，项目将不需要采取积分排序规则。但是，由于其认购比为2.4，是高于1.3比例的，那么这240个人都将纳入摇号体系和限售体系。换言之，这部分购房者要通过摇号来选房，认购成功的购房者，后续房源将有5年限售期。

二是高于入围比。还是以上述同等条件的项目为例，如果意向购房者为300人，即项目认购比为3，那么就触发了积分排序规则。这个和过去的操作其实是一样的。根据规则，购房者需要根据积分制来认购房源，即要基于户籍、房产情况、购房记录、家庭情况四大标准来打分。根据积分制的要求，积分排名在250名内的可以入围，通过摇号，有100个人可以获得房源，且最近5年将落实房源限售规定。

政策调整之后，郊区楼盘大多数还是1.3的入围比例。实际上即便是郊区，在一些热门区域的项目对于改善性买家而言，都无法实现购买需求。分数高的楼盘可能要75分以上，60分左右的客户直接被排除在外。现在市区大多数楼盘与郊区少数楼盘，扩大入围人数之后，使得分数不高的人都有入围的机会，进一步体现了机会公平。

严跃进分析认为，这两种情况的操作和过去略有区别。以低于入围比的情况来看，过去内环内的项目入围比也是1.3。如果按过去的1.3入围比算，那么这240个购房者中，只有130个人可以入围。这130个人中，部分可能是因为凭借多年的社保和高评分而入围的（俗称“社保巨子”）。这样剩下的110个人，可能连选房的资格都没有。所以新的积分优化之后，上海市区内环以内的高认购比的项目，某种程度上让“社保巨子”以外的购房者也有了选房机会。

向刚需买家倾斜

一名首次置业买家林萧（化名）认为，这次政策调整某种程度上利好愿意在郊区置业的刚需买家。积分优化与摇号入围比例调整之后，市区很多项目都调高了入围比例。这样就会有一部分资金充足的买家被分流去市区；那些手头资金没有那么多的首次置业买家，他们在郊区楼盘的竞争就没有那么大了。

此前上海积分制政策落实过程中，出现了很多新情况。市中心尤其是内环内的部分红盘，由于认购人比较多，认筹火爆，很容易触发积分规则。而按照积分规则，只能选取排序为房源数1.3倍以内的购房者。那些社保缴纳的年限比较长（或20年以上）的所谓的“社保巨子”，凭借非常高的社保分，以高分占据绝对优势，轻松认购房源。这就导致那些即便是社保缴纳正常的工薪阶层失去了认购的机会，只能去郊区买积分低的项目，这又反过来导致郊区盘入围的人数增加，郊区盘也要摇号，实际上减弱了一部分刚需买家的机会。

积分制的优化，将确保购房机会更加公平合理。市区红盘也可能不会触发积分制，这样会让更多类型的买家纳入选房系统，加上可能触发5年限售，也将部分投资者挡在了门外，进一步落实了“房住不炒”。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，上海对新盘入围比例进行调整，是在发现积分制在推进过程中出现新情况之后，对不同的针对方案给予优化。他认为，这么做有三大好处：体现了精细化管理；增加入围人数，也增加了中签机会，缓解市场焦虑情绪；吸引人去买新房，进一步减轻二手房压力。

今后有极端入围分数线的楼盘将会减少，而且对不同产品设置不同入围分数线，说明楼盘之间的需求差异，改变了此前一刀切的方式。

上海此次新盘积分优化、入围比例的调整，将推动市场需求转向新房，当下成交已经速冻的二手房市场或面临持续下滑。目前上海二手房市场调控趋严，部分客户支付能力受限。这批新房推出的量也大，加上入围比例增加，市场资金再次转向新房市场。二手房市场的“金九银十”恐难再现。

据不完全统计，在今年前三批集中供应新盘中，几乎有一半的楼盘触及到积分制，一些项目出现奇高的入围分数，导致市场产生焦虑情绪。一是因为参与的人多，分数拦得高，很多不能入围的人逐渐焦虑；二是，出现大量触发积分制的楼盘，给消费者一个直观感受，就是市场热度还是比较高的。此前转向二手房市场的人中，不少是因为分数不够，只能选择二手房。

编辑/李桁