修订后的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《条例》），自2021年9月1日起施行。《条例》聚焦土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等重点问题，强化对耕地的保护。

北京平谷法院召开新闻通报会，对近三年涉农村土地纠纷案件审理情况进行了全面梳理和总结。

案例

农耕地成了宅基地 村委会赔了村民18万

2009年5月1日，某村委会作为甲方与乙方王某签订《宅基地调整协议书》，同意对乙方宅基地进行调整；乙方需一次性向村委会缴纳现金17600元；乙方在新的宅基地建房时，应按照相关程序向村委会提出建房申请，并严格按照协议中的尺寸建房。王某依约交付全部房基地款。后因王某未经国土、规划行政主管部门审批，占用基本农田建房，某镇政府出具限期拆除通知书，责令7日内将上述违法建设无条件拆除。后涉案建筑被强行拆除。

2018年8月12日，王某以合同纠纷为由将某村委会诉至法院，请求某村委会赔偿因地上建筑物被拆除所造成的损失421814.65元。经依法调查，法院确认涉案房屋及院落的造价为20万元。

法院审理认为，某村委会与王某签订的协议书违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应属无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方均知道或者应当知道涉案土地性质属耕地、尚未取得宅基地审批手续，但某村委会仍与王某签订协议书，将王某的“宅基地”“安置”在涉案土地上并建房，以致涉案房屋因违法而被强制拆除。对此，双方均明显存有过错。某村委会作为涉案土地的所有权人，在签订协议、确定“宅基地”的位置等工作中占主导地位，其应明确告知王某涉案土地的性质。同时，作为基层自治组织，某村委会不但应当遵守法律，而且应当宣传法律，教育和推动村民遵守法律、履行法律义务。法院认为某村委会对王某的损失应当承担90%的责任，故判决某村民委员会赔偿王某损失18万元。

法官解释，依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。该规定是国家为了保护日益减少的耕地而做出的强制性规定，任何组织和个人不得违反。对于农用地，如果双方当事人签订合同的实际目的是改变农业用途，进行非农建设，则该合同目的违反了土地管理法的相关强制性规定，应属无效。

无效的合同自始没有法律约束力。依据《民法典》相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

分析

因政策性强 结案方式以判决为主

经梳理，从2018年1月1日到2020年12月31日，平谷法院共审结涉农村土地纠纷案件196件，收案数量呈逐年上升趋势。诉讼当事人多涉及村委会、村经济合作社以及镇政府等基层组织和政府部门。

立案受理的典型案由中，排在前三位的分别是土地承包经营权合同纠纷、承包地征收补偿费用分配纠纷和土地承包经营权确认纠纷，其中土地承包经营权合同纠纷数量最大，共计135件，占所有案件数68.9%。结案方式以判决为主，调解率相对较低。

法院介绍，相关案件审理不仅涉及法律问题，而且涉及国家农业政策的贯彻问题、行政管理与村民自治的规范化问题等等。裁定驳回起诉案件占比12.6%，主要原因为在案件涉及村集体土地确权方案、村务公开、村干部职权等方面，属于村民自治范畴，不属于人民法院民事案件受案范围，因而被裁定驳回。

在土地承包经营权合同纠纷案中，当事人未对土地性质进行事前调查和详细了解，导致约定的合同目的和规划用途不一致，影响了合同效力。部分合同还缺少相关审批手续，导致双方当事人对合同的效力产生较大争议。

而此类案件的一方当事人多为村民个人，诉讼能力较弱，受经济条件影响无法委托专业律师担任代理人，且缺乏保留、提交证据的诉讼规则意识，部分当事人无法提交书面合同，即便能提供，也仅能提交内容简略、约定不明确的书面协议，没有其他证据予以证明。

对于此类案件，法院需要主动多方走访调查、现场勘查、调取证据，以便查明案件客观事实。

此外，法官提醒，司法实践中存在许多土地经营人土地使用与规划用途不一致的情况，影响了合同效力，最终导致土地经营人未按照合同目的利用土地，造成财产损失。因此，在“找地”准备经营之前，一定要提前到有关部门查询了解土地规划用途意向。

在签订合同方面，首先一定要尽量采取书面形式，避免出现纠纷时，案情无法查明；其次，合同内容要详实，包括合同期限、合同目的以及土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属等内容，如土地经营权流转中，双方可协商约定被流转土地被征占后的补偿款分配，如果未约定的，对于地上物及附属物对应的补偿款，将按照所有权原则处理，即谁享有所有权，相应的补偿款归谁所有。

最后，合同形式要规整。部分案件中当事人提交的合同存在部分空白，书写错误，以及不填日期等情况，这些细节都在一定程度上影响自身权益。

文/北京青年报记者 宋霞
编辑/白龙