房住不炒的政策背景之下，不断释放的调控信号正在让市场逐步回归到一个日渐理性的状态。对于某些城市来说，燥热的楼市，终于可以降降温了。

8月2日，在被住建部约谈5天后，浙江省金华市住建局发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。由是，金华也成为住建部约谈后第一个调控的城市。

上海中原房地产市场分析师卢文曦坦言，被约谈说明城市房价波动不正常，通常被约谈的城市很快就会有举动。

事实上，除了金华，不少城市纷纷开始“自查自省”，出台相关楼市调控政策。与金华楼市调控同一天，东莞市也发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》。政策从土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面加大调控“组合拳”力度。

多位业内人士指出，预计8月份包括银川、徐州、泉州和惠州都会出台类似的政策。而在可以预见的未来，还会有一批涨幅过快的城市会有所举动，下半年升级打补丁将成为常态。

限售政策“打补丁”

此次政策明确，凡在金华市区（婺城区、金义新区<金东区>、金华经济技术开发区全域）新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。取得《不动产权证》的认定时间以《不动产权证》发证时间为准。

调控政策背后，2021年以来，金华市场一直维持较高的热度，在近几月的百城价格指数排名中也一直处于前列。基于稳定市场预期、抑制投机需求的目的，7月29日，金华被纳入楼市监测重点城市，要求加大调控力度。

中指研究院浙江分院常务副总高院生表示，住宅三年限售政策使得投资风险加大，能够有效抑制炒房行为。

除了限售，此次金华调控政策还推出公证摇号销售制度，优先满足“无房家庭”“引进人才”首套房购房需求。此外，政策严格更名管理。商品住宅在办理合同网签备案后，除可以在父母、配偶、子女之间增减名字外，其他不予更名。

与金华同日发布调控之策的东莞进一步丰富了限购举措。政策规定，将“法拍房”纳入限购范围，暂停向个体工商户销售商品住房，对弄虚作假骗取社保证明的购房人禁止5年内购买商品住房。同时对新入户购房的认定条件作出适当调整，使相关政策的衔接更合理。

此外，7月29日，武汉房管局发布公告，加强购房资格管理，将进入“凭房票买房”的时代。

亿翰智库认为，政策意在保障刚需，通过防止1个人登记多个盘，提高购房者买到房子的概率，挤干多头登记的水分；因多头登记造成的项目抢购情况会得到有效控制，市场热度会有所下降。

严控二手房价格“虚高”

新房市场“一房难求”的情况下，不少购房者开始转战二手房市场，而二手房需求的火爆也在某种程度上进一步推高了房价，造成价格与价值不相符合甚至一二手房明显的“倒挂”的怪像。

7月底，住建部约谈了包括金华在内的银川、徐州等房地产市场热度升温明显的城市。在同策研究院研究总监宋红卫看来，这些城市基本都具备一个典型特征，就是新房和二手房市场热度都比较高，并且国家统计局公布6月份的价格指数中二手房价格指数普遍高于新房。

基于此，金华在新出台的政策中明确，加强二手住宅挂牌价格动态监测，及时下架挂牌价格明显异常房源。在金华市区开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点，并适时推广，落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。

无独有偶，此次东莞的政策调控也对二手房价格有所规定。此次东莞政策调控明确，发布二手房指导价。在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这是热点城市，未来普遍会实施的政策。东莞楼市将会逐渐过渡到存量房为主的时代，管控做二手房价格才能让庆芳调控落地。“目前迹象显示，热点片区的二手房价格已经有了抬升的趋势。东莞的二手房指导价将会学习深圳的做法，热点片区通过指导价，控制虚高发布价格，控制银行杠杆。”

地价戴上“紧箍咒”

在今年4月份的一份时评中，《经济日报》犀利地指出：“摁住地价，房价就难脱缰”。

一言以蔽之，只有控制住“面粉”的价格，才能从根本上控制未来“面包”的价格。而随着第二次集中供地陆续拉开帷幕，相关政策的出台迫在眉睫。

在此次金华市公布的调控政策中，除了加大住宅用地的储备力度，还明确，要完善房价地价联动机制，优化“限房价、控地价、提品质”等住宅用地出让竞拍规则，根据周边区域房价确定出让地块住宅销售限价。

东莞市更是将稳控住宅用地的价格放在首位。政策明确，严格购地主体资格审查，非房地产开发企业不得参加住宅用地竞买。建立有效的企业购地资金审查制度，对购地资金来源进行穿透式核查，确保竞买企业购地资金依法合规。

在高院生看来，完善房价地价联动机制，优化“限房价、控地价、提品质”等住宅用地出让竞拍规则，能够从成本层面控制房价的上涨，加强供需双向调节，确保市场稳定。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一是去年以来东莞出让了一部分高价地，这部分地块在今年下半年可能会形成新房供应，有可能会惯性推高新房的价格。

根据东莞乐居统计，预计8-12月供应增多，有预计50个纯新楼盘入市，其中多个高地价项目；此外，今年6月，东莞新房（洋房）网签4883套，比5月上涨38%，均价为 26937元/㎡，环比上涨8.6%。

李宇嘉补充表示，近期东莞开始增加用地，但部分区域出让的地块价格比较好，可能会进一步推高市场对房价上涨的预期。而且，东莞新房库存比较低，开发商补库存的动力比较大，而终此报价的模式下，更增加了开发商抢地的动力，迫切需要新的调控政策。

针对今年上半年的陆续出台的调控政策背后的逻辑，宋红卫总结指出，这一轮调控升级背后的真正原因是“房荒逼近、风险上升”。“ 2021年市场火热的同时，调控政策也加码升级，调控的力度和强度前所未有。政策的加码正是对不断升温楼市的直接反映，也是对升温楼市的一种应对。从目前的发展趋势来看，住宅的销售速度远大于新开工，住宅的库存也在下降，尤其是有效库存更是紧张；土地成交速度也在放缓且地价在不断上升，部分城市还出现退地的情况，土地成交放缓反过来进一步会影响新开工的下降，导致供给与需求失衡，持续的紧张还有可能导致“房荒”及房价上涨的压力，楼市调控将会进一步收紧。”

来源/观察者网

编辑/樊宏伟