岁末年初，楼市动静不小。

先是上海楼市蠢蠢欲动，结果引来了当头一棒。紧接着，多个重点城市迅速行动，集体收紧了调控政策：

1月21日晚，上海出台“楼市新政沪十条”；1月25日，上海明确将法拍房纳入限购；1月27日，杭州楼市加码政策，要求限购、限售指标从严；同日，成都市住建委也就严厉打击房地产市场交易违规行为，发布五条相关通告；最后，广州市的四大银行开始调高房贷利率，甚至被爆出多家银行暂停房贷业务。如果再算上深圳去年针对炒房出台的“715”新政。一时间，除北京以外的重点城市全部将调控等级提升。

面对这样的态度，北京是否会成为下一个？楼市开年后的走向将如何呢？

针对炒房的精准打击

如果仔细观察出台新政策的城市，不难发现，他们都有一个共同点就是，房价在2020年里都经历了明显上涨。

包括上海、杭州、深圳、成都等地都被爆出了“排队摇号”的现象，部分新房因为限价，甚至出现了明显套利空间，导致假离婚、假落户等现象出现，炒房热度重新升温。

但很快，就遭到了调控的精准打击。昨天杭州出台的政策中，有一条最为关键，规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

什么意思？简单说就是一个热门楼盘摇号火爆，认筹数量过多，那么就自动限售5年，防止炒房客尽早变现，增加了时间和资金成本，增加不确定性。以此抑制楼盘炒作“打新”热情。 

其实很多城市，之前都因为采取了限价措施，让新房和二手房价格出现了明显倒挂，这就让套利机会肉眼可见，于是炒房客们不惜凑钱甚至杠杆的方式，去买新房，然后在二手房市场中套利，炒热新房的同时，推高了二手房价格，自然带动了整体房价的上涨。 

这次各个城市的政策补丁，无一例外地都剑指这类的炒房需求。上海新颁布的调控政策中最引人注目的一点，就是离婚3年不能增加房票，要按照离异家庭之前的总套数计算。这一要求的目的就很明确了，就是要打击假离婚，杜绝一些人靠着假离婚增加买房资格，完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

除了需求端，在供给端上海同样下了“狠手”。要求调整增值税免征年限，从2年提高到5年，一下让上海相当数量的二手房，在交易时都多出了一笔不小的增值税，进而降低二手房流动性，抑制炒房需求变现。

另外，杭州还在堵截人才落户炒房的缺口，新规中明确，落户未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。这也是防止有人借着落户之名，到杭州拼命买房。 

如此一来，短短七天之内，四座重点城市升级了调控，再一次用实际行动证明“房住不炒”并非一句空话。

三大因素让北京调控暂未升级

很多人在看到深圳、广州、上海、杭州等城市开年即遭遇调控升级后，自然就联想到同为一线城市的北京。

其实北京的调控政策一直比较严格，楼市并没有出现过热的现象，所以这次暂没有跟风出台更加严苛的新政，但这并不意味着对于楼市炒作的关注有所减少。

1月25日晚间，北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞在做客“市民对话一把手”节目时，也谈到了要打击恶意炒作和违规资金进入楼市，是今年整顿房地产市场秩序的重中之重，近期就将开展专项行动。

官方表态中可以看出，北京对于楼市调控的态度从未放松，但对于升级的力度，可能并不会比上述城市更大，仍会以微调和平稳管理为主。

之所以采用较为温和的方式主要有三个原因：

第一，北京的房价在2020年里并未出现明显的上涨。

王飞介绍称，“十三五”期间，北京房地产市场实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。根据国家统计局发布的监测数据，2020年，全市新建商品住宅价格指数上涨了3.5%，二手住宅价格指数上涨了2.6%，都处于合理区间。横向对比全国，北京房价保持平稳态势，涨幅在一线城市中属于中下游水平。

根据数据宝追踪的2020年全国房价涨幅榜数据显示，东莞二手房均价达到23375元，同比上涨47.11%，高居全国第一；深圳二手房房价同比上涨34.25%，高居全国第二，不仅是二手房价位居全国第一，深圳新房均价同样位居全国第一。

2020年，四大一线城市二手房中，深圳房价同比上涨34.25%，广州涨11.55%，上海涨8.45%，北京房价只有涨2.65%。相对而言属于平稳上涨。

第二，北京房贷市场整体平稳，并没有过度购房需求的驱动。

由于房价本身与房贷息息相关，特别是在房价上涨以及房价过热期，房贷的需求都会体现出过旺的趋势。

2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，为严控银行涉房贷款比例房贷新规设定红线。

根据公开报道，近日在北、上、广、深四个一线城市中，除北京之外，房贷均受到不同程度影响而导致一些银行已经出现房贷暂停或审批时间加长的现象。

以广州为例，五大银行要么暂停房贷，要么已经无额度可放只能等待排队放款。长三角地区一些银行也呈现出额度吃紧或者额度用完，不得不停贷的现象。

相比之下，北京的房贷则没有出现类似的情况。多家银行和地产中介的人士表示，目前北京地区的房贷政策没有变化，银行贷款额度比较充足，审批和放贷节奏都很正常。

某国有银行一家支行的负责人表示，暂时没有看出新规对该行的个人房贷有什么直接影响，审批速度和放款时间都没变化，客户并不需要排队等额度。 “我们相关部门的同事私下讨论，感觉今年的总额度应该会有控制，估计下半年能看出变化，但是目前还没有收到通知，都比较正常。”该负责人说。

从近期房贷紧张态势情况看，也可以得出趋势性的建议是，未来银行对房贷业务趋于保守，而银行对房贷的热衷将受到节制，一直持续上演的多地楼市持续火爆局面可能会得到转变，但对北京的楼市而言并不会有根本性的变化。

第三，北京严守人口控制规模。 

深圳、杭州、甚至上海在2020年里都推出了“史上最宽松”落户政策不同， 不可避免地造成了人口增加和购房需求增加。

而北京则不同，北京一直坚持人口长期发展战略，严守全市人口总量规模上限，并严守北京人口总量2300万人的“天花板”。同时，北京还在通过向外疏散各种非首都功能缓解北京的人口压力，从而有效地控制人口增长以控制买房需求，有效地缓解房价上涨压力。

正是在这三种因素的共同作用下，北京楼市并未向其他一线城市那样出现房价的大幅上涨，自然也没有更严格的调控升级的必要。微调和平稳的政策仍将是2021年的主要趋势。

综合来看，年初各个城市的这一系列操作表明，楼市调控不但未有放松，反而更严了，甚至出现了露头就打，一打还一大片的结果。而且房贷收缩，会成为今年楼市的最大利空，让楼市承受更大的压力，具体的影响效应也可能会在下半年更明显地显现。尤其对于投资需求的买房人来说，各地的调控政策已经表明，能钻的空子正在被逐渐堵死，政策层面并不会妥协，投资炒房的成本和风险也将明显提升。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦