最近，上海易居房地产研究院发布了最新一期的《全国百城住宅库存报告》(下称《报告》)。截至7月底，全国100个城市新建商品住宅库存面积48031万平方米，比上年同期增加0.2%，环比增长6.9%。100个城市的库存出现了同比正增长，并且有积压库存的迹象。 

易居研究院智囊团研究总监严跃进表示，从房企层面来看，若此类库存压力继续增加，降价促销的频率将加大。这样做的一个重要原因是，尽管7月是传统的销售淡季，但推盘节奏并不慢。从房企角度来看，依然有积极推盘追赶销售的动力。 

今年7月，全国100个城市新购商品住宅面积5564万平方米，成交面积5449万平方米，呈现出“供过于求”的态势。比较历史同期数据，可以看出，今年7月主要城市推盘节奏并不慢，在预售环境总体宽松的情况下，新增供应依然活跃。尽管市场成交数据也呈现出同比正增长态势，但与供应数据相比节奏稍慢，进而导致7月市场出现供过于求的态势。 

7月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月，也就是市场消化完这些库存需要11.7个月的时间。观察今年1-7月份数据，实际上呈现了比较明显的“倒U型”走势。在前4月，100城去库存明显受到了疫情的冲击，去库存周期陡然攀升，甚至超过了1年的水平。而从5月开始，去化压力总体有所缓解，当前已回落到1年以下的水平。截至7月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2923万、24673万和20435万平方米，同比增速分别为8.1%、11.4%和1.8%。横向看，二线城市的库存攀升力度较大。 

严跃进表示，目前全国100个城市的存销比呈倒U形走势，说明疫情对楼市销售和去化的影响随着时间的推进正在减弱。特别是二季度以来，各大房企纷纷降价促销，各大城市的去化动力有所增强，同时也缓解了相应的供求矛盾。

在城市方面，截至7月底，在100个城市中，已有62个城市出现了正增长的年度库存。整体来看，增长最快的10个城市中，杭州、郑州、呼和浩特、青岛、南宁、成都和昆明等二线城市数量最多。

毫无疑问，这类城市的库存同比上升有许多原因。分析原因，严跃进表示，比如今年一些城市的销售行情明显低于去年，而部分城市推盘明显降低预售标准，导致推盘数量增加。

那么二三线城市房地产去库存又该从哪些方面突破？业内专家分析，通过分析现房占比较高房企的情况，可以把解决方法归纳为四点：从投资端调整结构，投资低风险城市，均衡土储布局并且减少高溢价拿地；从产品端把控风险，明晰产品定位，提升产品质量，打造畅销项目；从销售端加强营销，针对去化慢的项目或者现房，需加大宣传力度，丰富营销举措，尽快消化库存以打通资金链；从运营端管控交付节奏，提高项目质量，加快竣工及时结转，在疫情当下更需妥当安排项目进程。

此外，还要引导房地产开发企业积极应对外部变化，提高市场竞争力。作为房地产市场的经营主体，房地产企业要积极适应宏观调控形势和市场需求变化，调整企业发展战略，围绕城市功能相关项目合理布局、综合开发、配套建设，适度发展社区养老、医养结合、文化旅游等地产项目，有序参与公租房、企业公寓等项目建设及运营。针对老龄化社会现状创新思路，发展集养老、医疗及公寓一体式阳光产业，助推解决养老产业发展不足问题。

编辑/张郁唯