北京青年报
佳兆业 旧改之王二次被救
财联社 2022-09-09 19:14

佳兆业又一楼盘,得到盘活。

9月初,广州南沙 “山海合悦”项目开放售楼部,入市在即。

山海合悦的前身是“悦伴湾”。

两年前,该项目贵为南沙单价地王,佳兆业以20.18亿元价格斩获,后因陷入流动性困局,项目一度停工。

2021年11月,悦伴湾股权全部被转让给平安信托,半年后信达地产接手代建。

自救路上,山海合悦更名重出江湖,只是佳兆业盘活资产的缩影。

今年以来,佳兆业多次引入金融AMC、央企等“救兵”,走出一条有效纾困路径。

多方增援

根据佳兆业的说法,公司仍是山海合悦的操盘方,相关责权没有变化,工作按流程正常推进,平安信托方面只是落实风控措施。

只是债务压顶,佳兆业无力继续投入,项目能重新激活,国企信达发挥了关键作用。

信达地产发布的消息,此次项目开发是与平安信托深度合作,采用“金融机构接管+委托代建”模式——中国信达深圳分公司折价收购项目债权,深圳华建提供增量资金借款,信达地产华南区域公司操盘代建。

“这是中国信达对出险房企进行救助的、首个成功落地的项目。”信达地产对此如此评价。

项目利润并不高。

佳兆业拿地价达到2.27万元/平方米,如今,开盘吹风价为2.9-3.1万元/平方米。就当下而言,赚多赚少不那么重要,复工复产、回笼资金才是第一要务。

信达只是驰援佳兆业的“白武士”之一。

今年4月,招商蛇口携长城资产出手,围绕佳兆业在粤港澳大湾区的项目进行合作。

2021年下半年以来,这是首次“央企+AMC机构+出险房企”的合作。

三方“分工明确”,佳兆业和招商蛇口负责开发运营,长城资产作为债权人,发挥资产管理配置优势。

4个月后,首个项目落地,招商蛇口接手“深圳龙岗区五和枢纽片区城更项目”,该地块研究范围涉及240公顷土地,拟拆除范围约42公顷,拟更新方向为:居住、商业、产业等功能,佳兆业于一年前获得。

中信系也再度下场。

7月,佳兆业与中信集团成员公司订立协议,拟出售位于深圳的物业存货及若干项目。

很快,四个深圳项目就转出去了:南山东角头项目、金沙湾国际乐园、福田航运红树湾、佳兆业科技中心,涉及权益货值合计超 500 亿元。

据报道,四个项目中,有三个采取“服务信托”模式:

中信银行以债权人身份存在,中信城开提供盘活资金,并负责后续项目建设和开发经营,两者收回对应收益后,余下项目权益仍归佳兆业。

盘活项目

平安系、中信系佳兆业的老朋友。

回望七年前,佳兆业陷入重大债务危机。中信银行联合中信信托、平安银行共向佳兆业提供800亿元的纾困贷款,把它从悬崖边缘拉了回来。

如今“救兵”二度出手,佳兆业迎来转机。

以位于深圳福田区的佳兆业航运红树湾为例,项目实际转让给中信后,更名为“中信城开 · 红树湾 ”。购房者认购积极,7 月 23 日开盘当天,销售额就有15亿元,去化率达50%。

不少人认为,佳兆业引入金融机构、AMC、国企,以合作方式盘活资产的做法,或能为其他出险房企提供解题思路。

地产分析师严跃进认为,佳兆业采取上述合作模式,可引入资金,盘活存量资产。一些介入的合作伙伴,在项目经营和资产处置方面优势明显,可加快处置出险企业的问题资产。

一位业内人士告诉《21CBR》记者,地产公司要吸引AMC或者国资入场,一个重要前提是手头还有优质资产。佳兆业两次被救,主要因为手握大量、优质旧改项目储备。

佳兆业被称为“旧改之王”,起步于深圳,靠改造烂尾楼发家。从2009年起,该公司抓住深圳城市更新的机遇,在大湾区地拿下大量旧改项目,发展壮大。

截至2021年6月,佳兆业拥有213个城市更新项目,占地面积超5370万平方米。

这些项目含金量高、利润可观,大湾区的储备占比逾99%,深圳、广州两地货值占比高达73%。在佳兆业与各方签署的合作中,关键词也多为粤港澳大湾区旧改项目。

这一次,佳兆业能否再次上演“不死鸟”的剧情?

上次危机中,佳兆业能脱困,除了“大金主”的支持外,还因为正赶上房地产的黄金时代。项目盘活后,大量销售资金回笼,恢复了流动性。如今房地产成交量低迷,购房者对出险房企的楼盘会更谨慎。

在上述业内人士看来,市场行情恢复需要时间,项目去化周期拉长,盘活几个项目,或许难以完全减缓流动性压力。

克而瑞数据显示,2022年前8个月,佳兆业权益销售额为171.7亿元,同比下滑八成。

债务重组

引入合作方盘活资产只是一着棋,佳兆业出售资产套现的动作也没停。

去年11月,佳兆业担保的锦恒财富产品兑付逾期,拉响警报。掌舵人郭英成向投资者承诺会还钱,果断将18个项目提上资产处置日程,后来又增至25个,合计总价值近千亿元。

佳兆业的资金压力不仅是理财产品,更多是公开市场的融资借贷。

截至2021年6月底,佳兆业总借款为1237.8亿元,其中250.2亿元需在一年内还完,283.2亿元需在2年内还清。这家公司账上还剩现金及现金等价物487.4亿元。

债务集中到期。2021年12月底,佳兆业公开4项违约的优先票据,未偿还本金额约117.8亿美元。2022年5月,中建投信托为佳兆业发行的海小镇信托也构成实质违约。

境外债方面,数据显示,未来一年(2022年10月1日至2023年10月1日),佳兆业有5笔美元债到期,总额为36.3亿美元。

为了回笼资金,佳兆业将家底一次次摆上货架。据《21CBR》记者不完全统计,过去10个月,佳兆业出售的项目或项目股权近30个,均处于香港、深圳、上海、广州等大城市。

一众资产中,最令人唏嘘的是两座总部大楼。

6月,佳兆业拟以不超过29亿元的价格,卖掉了位于上海的总部大楼佳兆业金融中心。7月,它又出售了尚未建完的深圳新总部大楼——佳兆业科技中心,该项目对应的权益货值为81.67亿元。

内补粮草、外引救兵,佳兆业恢复元气。

据佳兆业官微发布的消息,今年前7个月,佳兆业在深圳、惠州、佛山、中山、杭州、武汉、长沙等多个城市,累计交付6400套房;其财富产品已完成九期兑付。

对于佳兆业而言,接下来的债务重组,将是脱困的关键一步。

7月底,佳兆业的境内债务重组有了进展,若干金融机构同意延长借款期限。这家公司表态称,争取10月底发布去年业绩。

9月5日,有消息称,佳兆业拟在10月后敲定离岸债务重组方案,计划分期偿还美元债务本金,或者将部分债务转换为公司或旗下项目股权。

若能顺利完成,佳兆业就可脱困上岸。

编辑/宋欣

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