适合何种需求？

房山这个板块挺久没去了，郁姐团队前段时间去转了转，了解下市场。春节前，我们的日常踩盘基本结束了，提前预祝大家度过一个愉快幸福的春节假期。

房山楼市，这两年给人的印象是不温不火，离市场热点越来越远。根据中原地产数据显示，2021年，房山新房供应排在朝阳、大兴、顺义之后，成交均价34110元/㎡，新房成交均价甚至低于怀柔36342元/㎡，仅高于平谷、密云、延庆区。

2021年北京各城区新建住宅（普通住宅+豪宅+别墅）成交状况

总体来说，房山楼市在逐渐回归纯居住属性，目前不属于能跑赢大盘板块。新盘总价低可上车，京西工作生活的购房人可关注。

01房山房价天花板 中海寰宇视界去化超30%

中海寰宇视界在房山线稻田站200米左右，地铁4站地可抵达丰台科技园，5站抵达首经贸可换乘地铁10号线。

据消息，地铁房山线三期于东管头南站与丽金线相连，预计今年开工，最早2025年通车，届时地铁12站可达金融街。

交通便利性显著是这个项目最大的亮点，从它的销售定价也能看出，更多对标的是丰台科技园板块。

自驾可通过京港澳高速快速抵达丰台区，项目附近京雄高速在建，建成后通往五环将更加快捷。

中海寰宇视界2021年1月拿地，到去年年底，项目取证房源1325套，已签约459套，网签均价55584元/㎡，网签率34.64%。

在我们统计的2021年入市32个新盘项目的平均网签率仅为13.47%。中海寰宇视界数据上看销售情况还是不错的。

郁姐团队觉得，除了地块交通优势，项目的全龄户型适应了部分低总价刚需上车需求。中海产品设计上也有加分。

53/59㎡一室内一厅一卫，总价300-360万，一梯三户，目前在售7#、15#东西向；

72㎡两室两厅一卫，总价420-440万，一梯两户，目前在售6#、11#；

96㎡三室两厅两卫，总价600万左右，一梯两户，目前在售9#、10#；

135㎡四室两厅两卫，总价800万左右，一梯两户，目前在售12#；

53-135㎡全户型展示

300万上车，对京西上班生活的购房者还是很有吸引力的。小户型所剩不多。

96㎡的做了三面宽，非常方正，有赠送。135㎡豪横，高得房率。精装交房。

预计2023年9月交房。

郁姐团队实踩项目周边看到，目前区域内多为在建工地及回迁楼。各类配套不够完善，需要依靠丰台科技园商圈或长阳成熟住区。

项目周边在建地块及回迁房小区

除目前已经开业的中粮悦街外，想满足购物需求可乘地铁两至三站到达永旺梦乐城、丰科万达广场等。地铁稻田站附近有三块总建面12万方的规划商业用地，目前土地尚未拍出。

周边的教育资源包括北侧九年一贯制大宁学校，长阳板块有黄城根小学房山分校、首师大附中实验学校、北京四中等，均距项目3公里左右。项目南侧规划的12年制的教育用地，计划2023年建成，引进学校尚未确定。

02中建房山双盘互动 京西印玥VS学府印悦

中建京西印玥去年在房山的网签数据是不错的，容积率1.6低密度、6层小洋房社区，高得房率各户型超过80%，落地窗是项目亮点。不足是非临铁。单价4.3-4.7万/㎡。

京西印玥的成功给初进房山的中建增添不少信心，去年二批次供地，中建又接着在房山拿下了房山线良乡大学城西站500m地块。项目案名已经公布叫学府印悦，户型依旧做的不错，小区容积率2.5，大概是15层左右小高层。单价4.3-4.5万/㎡。

鱼跟熊掌不能兼得，小高层临铁和低密度非临铁，不同家庭需求会有不同选择。

京西印玥2020年拿地，2021年1月开盘，一期预计2023年交房，二期目前在售，预计2024年交房。

具体价格如下：

73㎡两室一厅一卫，总价320万左右；

83㎡三室两厅一卫，总价380万左右；

89㎡三室两厅两卫，总价410万左右；

106㎡四室两厅两卫，总价490万左右。

73㎡两室两厅一卫

83㎡三室两厅一卫A户型

83㎡三室两厅一卫B户型

89㎡三室两厅两卫A户型

89㎡三室两厅两卫B户型

106㎡四室两厅两卫

73㎡样板间实拍：

入户玄关、U型厨房

客厅、公卫

主卧、次卧

89㎡、106㎡的户型方正，功能性强，得房率高，值得看看。

学府印悦目前只有临时展位，户型为60-118㎡一至四居，得房率会略低于京西印玥。

60㎡户型做成了三面南向户型！临铁低总价小户型，6站20分钟到稻田，总价270万，比中海寰宇视界73㎡便宜了150万，可以关注一下！

86㎡、99㎡户型模型展示

学府印悦周边有中国社会科学院大学、北京工商大学、北京中医药大学、首都师范大学、北京经贸职业学院六所高校。去年9月首开龙湖熙悦天街正式开业，为区域又增加一大型商业。

首开龙湖熙悦天街

03房山还有1开头的房子！

别激动，100多万在房山也只能买商住，郁姐团队在良乡大学城发现了一个比较有意思的商住项目，是绿地开发的隐居时代。

隐居时代背靠着首开龙湖熙悦天街，在良乡高教园核心区域，总价103万起，49-100㎡的LOFT公寓。据销售人员介绍，49㎡的月租金约4500元左右，投资租售比可观。

项目对面的北京理工大学校区

从项目看地铁良乡大学城北站

这个项目总层高13层，报价2.5万/㎡左右，LOFT层高4.2m，顶层4.5m。长城物业，物业费5.98元/㎡，商水商电，水费9元/吨，电费1.09元/度。

目前南区已经基本售罄，北区主要在售4号楼49-100㎡的LOFT公寓。

公寓大厅及楼道内部

49㎡的LOFT，入户左侧卫生间、右侧厨房，客厅上侧挑高4.2m，两间卧室均为南向，单层得房率在72%左右。麻雀虽小，五脏俱全，适合创业小公司、或出租。

62㎡的户型总价127万左右，一层为餐客厅书房，二层两间卧室。

内部实拍

餐厅、书房

客厅落地窗

两间卧室，其中一间为套房

据介绍，良乡高教园入驻人数约12万人。加上中核、中航科技园产业人群，板块内居住需求呈上升趋势。

郁姐团队对比了长阳商圈地铁边的FCC中央城，同样是LOFT的商住产品，50-80㎡左右的LOFT，总价100-150万左右，周边配套成熟。50㎡月租金4000元左右。

据了解，从2017年到现在，FCC中央城商住房普遍是入手则亏。一套58㎡的产品，5年跌了15万。商住产品保值性不如住宅，且不能上学、落户，购买不占住宅购买名额，更适合创业、或出租。

FCC中央城

郁姐团队看完房山新房项目，整体感觉是，居住舒适，房产保值增值性整体差一些。

北京楼市各区域各板块差距越来越大，适合自己需求最重要！

好了，如果有什么问题，可以联系郁姐！

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文/崔心悦

编辑/崔心悦