2022年，昌平五朵金花你看好谁？

岁末年初，昌平区2022年首批拟供地计划的5宗地块陆续流出，据名单来看，均集中在未来科学城板块，北六环至北五环之间。值得一提的是，其中有四宗为临铁地块。若今年首批供地昌平区如约供应，加上去年已经入市的项目，无疑为北城人民带来更多的购房选择。

5宗拟供应地块示意图

本周，郁姐团队来到昌平为粉丝们提前看地。从城市规划、周边配套、产品类型等维度，做一下梳理。

发稿前，北京2022年第一批供地信息出炉，18宗地块中有一半设置竞现房销售面积环节，如果都能竞到现房销售，将对北京市场短期、中期带来深远影响，现房销售的项目多，购房人受益，但是会有一个慢慢转换的过程。

首批供地的18宗地块中，昌平有2宗，其中生命科学园地块，也就是北清云际旁边的地块，有设置竞现房销售面积环节。

昌平新上线的五宗地块详情

1、填补新房空白，缺少烟火气息

未来科学城南区土地一级开发项目CP07-0600-0066、0067、0068地块项目

未来科学城南区地块现场，平整干净

旁边在建的绿地远洋未来城

地块位于未来科学城东区的“能源谷”核心区，是国际先进能源产业集聚区、中央企业创新创业主阵地，目前区域内已经入驻了十几家央企。

在建的未来科学城南站

交通上，地块紧邻京承高速、机场高速，以及北边的定泗路主干道，距地铁17号线未来科学城南站（在建）约800米。

北京十一未来城学校和北师大附中

据悉，区域规划了约30万平方米的教育、医疗、文体公共配套。目前教育配套已引入北师大、北京十一学校6所学校，5所已建成开学。此外，滨水公园和温榆河公园·未来智谷一期已开园运行。

未来科学城大桥

北区的国家能源集团

从实探来看，未来科学城东区的城市界面干净整洁，交通干道井井有条，产业园区初见成型；整个城市走动的人群，肉眼可见稀少，缺少生活的烟火气息，商业配套很少，不少项目还在建造施工中。区域内的北区比南区建设得更具规模。

该地块总用地面积2.68公顷，规划建筑规模9.94万平方米，容积率为3.2-5，限高80-100米。

产品猜测：该项目小区是楼层26-33层以下的高层社区，密度高。目前，板块内没有最新上市新房参照，和悦华玺、未来金茂悦等项目已经清盘很久。附近北七家板块二手房最新挂牌均价在5.9万元/平。

新地块距离17号线地铁很近，交通便利，位置不错。目前市场新房销售产品来看，大概率会有小户型产品。区域成熟度还需要发展时间。

2、结伴已拍地块，低密度社区

昌平区平坊村土地一级开发项目PF-09、10地块

地块位于未来科学城规划生态绿心范围内，东距未来科学城5公里，周边有TBD云集中心，也是昌平较为成熟的住区。

临立汤路及北清路两条城市主干道，距离地铁天通苑站约2.5公里，离地铁站较远。

其中，周边教育资源较为丰富。已建成8所公立学校，有1个幼儿园，4个小学和3个中学，分别是：北京师范大学未来科学城第一幼儿园、北京师范大学实验小学未来科学城学校、北京十一未来城学校（小学）、黄城根小学昌平学校、中关村第二小学昌平学校、首都师范大学附属中学昌平学校、北师大二附中未来科学城学校、北京十一未来城学校（初中）。

该地块总用地面积6.47公顷，规划建筑规模9.67万平方米，容积率0.8-1.6，限高12米-18米，需配建规模6800平方米的幼儿园。

产品猜测：根据容积率0.8-1.6，限高12米-18米推测，该项目是楼层在4-6层以下的小洋房社区或叠拼别墅小区，这种类型的供地较为稀缺。

去年二批次集中土拍中，金隅+首开+建工联合体拿下的平坊村04、05地块，其销售指导价为5.4万元/平。

此次出让地块临近去年第二次集中土拍中，金隅+首开+建工联合体拿下的平坊村04、05地块，其销售指导价为5.4万元/平，容积率为2.2，目前产品信息还未对外官宣。

平坊村此次推出的09、10地块项目的销售价格会高一些，产品适附近改善家庭置换。

3、核心地段再供地 留给老项目的时间不多了

昌平区平西府土地一级开发项目B-02地块

平西府地块现场

平西府地块在奥森春晓东侧约1.5公里，整体位于未来科学城规划生态绿心范围内。

交通上，紧邻北清路主干道，距离地铁8号线平西府站约800米。

白色建筑是马连店家园

地块周围，除了正在热销的奥森春晓项目，附近的住宅区聚集，有流星花园、马连店家园、龙回苑、龙锦苑、公园悦府等小区，是回龙观住区较为核心地段，生活配套很成熟。此外，东北侧有北京邮电大学、中央戏剧学院。

该地块总用地面积5.01公顷，规划建筑规模12.53万平方米，容积率2.5，限高60米。

产品猜测：出让地块项目是楼层在20层以下的中高层小区，社区体量中等。容积率比在售新房奥森春晓2.8要略低一些。

奥森春晓均价6.2万/平方米，平西府地块新出地块预计销售指导价依然会维持在这个水平。产品是否能超过奥森春晓，还要看入市时拿地是否激烈，开发商利润水平如何，以及是哪家开发商最终摘得。

4、毗邻北清云际，地铁距离尴尬

昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块CP00-1805-6006地块 

生命科学园地块现场

生命科学园地块在北清云际西侧，整体位于未来科学城西区的生命科学园核心区域。

值得注意的是，这个地块出现在了北京第一批次供地里。要求必须配建3500平方米“保障性租赁住房”。并在达到土地合理上限价格时竞报“现房销售”面积。

交通上，生命科学园地块紧邻京藏高速、京新高速两条高速，北临北清路；地块到地铁昌平线生命科学园站的直线距离约1300米，步行稍远，但地块位置紧邻13号线地铁，噪音会有一定影响，位置不及在售项目北清云际北区。

地块周围分别为，东侧的北京农学院、华北电力大学，西北侧的生命科学园建成区，以及北侧的永旺国际商城。

该地块用地规模约2.56公顷，规划建筑规模约7.17万平方米，容积率为2.8，限高80米，此外还需配建社区服务站和社区文体活动中心。

产品猜测：预计楼层在26层以下的高层小区，社区体量较小。据悉，目前北清云集的主力户型面积段在85-126平方米，大概率新地块会做总价低的小户型产品。

5、昌平向北 开疆扩土

昌平区中关村国家工程技术创新基地C-30地块

该地块出现在了北京首批供地里，但并非竞现房销售，而是摇号，建设高标准住宅。

地块位于中关村国家工程技术创新基地，整体在未来科学城的西区范畴。东距沙河高教园区1.5公里，南距生命科学园5公里，区域内产业发展叠加享受国家服务业扩大开放综合示范区的政策红利，人口容量也充足。

交通上，紧邻京藏高速、京新高速，南侧的满白路，东侧为市郊铁路东北环线（尚未开工），拟在项目东侧将设站点。

项目周边紧邻北京信息科技大学，南侧为规划的幼儿园及九年一贯制学校。

该地块建设用地面积5.96公顷，规划建筑规模13.11万平方米，容积率为2.2，限高45米。

产品猜测：项目应该为楼层15层以下的中层小区。据悉，周边近年无上市居住用地，二手房的均价约45000元/平。

未来科学城的“现在与未来”

从2009年的京北四座普通村庄，到现如今北京科技创新的“三城一区”主平台之一，历经十几年的时间，未来科学城的区域面积规划已经达到170.6平方公里，相当于扩容了16倍的量级。

未来科学城两区一心示意图

根据《未来科学城规划（2017年-2035年）》显示，未来科学城的发展布局包括未来科学城东区、西区和生态绿心在内的“两区一心”，是先进能源、先进制造、医药健康等高精尖、高效能企业的重要产业集聚区。目前已在能源、医药等领域形成多个千亿级产业集群。

其中，东区将建设成“能源谷”，以推动能源关键技术自主可控为核心，目前已入驻了国家电网、华能集团等央企。西区则将建设成科教融合新城和“生命谷”，聚焦人才培育和生命科学的基础与应用研究，目前已进驻了北航、北邮等8所大学；生命科学园已成为研究高地。生态绿心，连接东西两区，共同构建生态发展格局。

未来科学城自贸和开放地图

最新印发的《昌平区“两区”建设工作方案》，将未来科学城西区“生命谷”打造成自贸试验区主阵地，将未来科学城东区“能源谷”、沙河高教园区、中关村昌平园打造成昌平服务业扩大开放综合示范区建设主窗口，进一步明确自贸区与国服区的规划范畴。

途经未来科学城的交通体系

未来科学城的教育、医疗、养老、文化、体育以及轨道交通等陆续有所新增。

区域内已有地铁昌平线、8号线，规划在建有地铁 17 号线、19 号线、S2 号线以及贯穿东西的三城联络线，地铁建成后，区域出行将便捷。

中关村科学城北区示意图

城市的发展必然离不开人的运转。从未来科学城人口规模规划来看，常住人口约69万人，就业岗位54.9万人。中关村科学城的北区，即海淀北部新区，结合海淀区2021年第七次人口普查数据，郁姐团队计算得出，所涉及的行政区域常住人口约97万人。

两相对比，未来科学城的人口目前相差并不算多，且中关村科学城北区的行政区域面积比未来科学城大，若从人口规模推导城市繁荣发展，未来科学城的“未来”仍值得期待。

另一个主要参考因素就是昌平产业的整体发展情况。

根据2022年昌平区第六届人民代表大会上政府工作报告，今年重点工作任务中有一些亮点：

好了，看完昌平供地后备军，心里应该有些考量了。有问题可以联系郁姐！

北青房产旗下内容平台

专注房地产行业深度报道

郁姐鉴房|以专业的视角带你选好房

粉丝购房咨询可加下方微信

yujianhaofang888

感谢关注

文/宋欣

编辑/崔心悦