10月22日，第八届领航·住房租赁产业国际论坛在北京举办。论坛以存量时代的租户“留存”为主线，学界专家、头部租赁企业、金融机构等代表齐聚一堂，围绕产品、社群与资产运营展开交流。

这些跨界探索传递出一个清晰信号：告别规模扩张的住房租赁行业，正在存量时代找到新的生长点。

这一转变，也与政策导向相呼应。近年来，城市更新持续推进，《住房租赁条例》正式施行，REITs相关政策不断完善，住房租赁行业迎来新的发展机遇。中国人民大学国家发展与战略研究院研究员、城市更新研究中心主任秦虹在主题演讲中表示：“城市建设的主战场正由增量扩张开发转向存量更新提质。城市更新为存量物业盘活和租赁住房发展拓展了空间，也意味着行业需要更加关注资产的长期运营能力。”

运营能力如何衡量？论坛上，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分享了长期运营力评价体系的研究成果，从去化力、留存力、经营力和服务力四个维度，为衡量住房租赁资产的长期运营能力提供了系统参考。

其中，租户留存成为企业关注的重点。如何让租户愿意长期住下来？论坛上，来自住房租赁、酒店、金融投资等不同领域的嘉宾分享了各自的实践经验，从产品服务、兴趣社群到多业态协同，为破解租户留存难题提供了新的思路。

读懂租户，是留住租户的前提。在微型Talk Show环节，华润有巢副总经理孙雪鹏分享了有巢的住户需求洞察：租房正从“过渡性落脚”转向“长期性生活”，租户更加关注居住品质、公共空间和持续性的服务保障。“真正决定租户能否长期留下来的，是持续、稳定的服务确定性。租户的付费重心，正在从一次性的硬件体验转向‘住进去不用操心’。”孙雪鹏表示。围绕这一需求，华润有巢北京豆各庄项目梳理出8条运营标准，覆盖住户24小时生活场景，年均出租率保持在97%以上。

社群运营正从“贴标签”走向“建情感”。泊寓客户研究负责人刘傲然分享的研究显示，社群活动呈现“选择性归属”的特点，兴趣契合才能为邻里联系提供参与理由。base佰舍副总裁吴泽泉在圆桌论坛上介绍了骑行社区的打造经验：“社群不是给租客贴标签，而是给他们一个走出房门的理由。大家一起出发、一起回来，邻居就成了朋友。”金地草莓社区、首创城发等企业嘉宾也结合会员体系与社群活动实践展开交流。

好运营，最终要体现为好资产。中海长租公寓管理中心负责人、中海发展酒店管理公司投资负责人张仁勋表示：“中海海堂服务商务客群，中海友里服务城市青年，再加上酒店业务，多条产品线可以承接客户不同阶段的居住需求。客户在体系里留得越久，资产价值就越稳。”

上海城投旗下租赁住宅品牌城投宽庭也提供了参考。目前，城投宽庭已累计运营16个社区、管理超1.7万套房源，进入稳定运营的社区平均出租率保持在90%以上。2024年1月，城投宽庭以旗下社区为底层资产发行保租房REITs，稳定的运营表现正转化为资本市场认可的资产价值。

从资本市场视角看，租户留存的重要性进一步凸显，随着租赁住房、城市更新项目纳入REITs基础资产范围，扩募申报间隔缩短至六个月，稳定的租户留存正成为资产对接资本市场的底气。

此外，ICCRA在论坛上还揭晓了首届领航·住房租赁企业运营力大赛的获奖情况。大赛评价体系由基础经营数据(20%)和运营案例评审(80%)构成，采用ICCRA独创的“长期运营力模型”——去化力、留存力、经营力、服务力，从稳定出租、租户留存、现金流健康和服务体验等维度系统评估项目长期运营能力。据赵然介绍，本届大赛共收集到近百个项目的214项申报案例，为评价体系的研究提供了真实案例支撑。

赵然在现场表示：“租户需求越来越细，住房租赁企业需要的专业能力，已经超出了传统的空间管理范畴。跨界合作的价值，就在于连接租赁企业与其他领域的专业机构，把专业知识带进真实的居住场景，探索科学、可复制的运营方法。”

编辑/李桁