公募REITs蓬勃发展的背后，市场竞争也趋于激烈。近日，一家基金公司采取0费率策略，中标云投中裕能源公募REITs项目；还有机构有意早期介入项目，通过搭建Pre-REITs平台，深度绑定REITs项目。

公募低价策略抢项目

公募REITs成为金融机构业务发展的关键赛道，机构各出奇招争抢项目。

云南云投中裕能源有限公司“基础设施基金公募REITs基金管理人选聘项目”成交供应商公示显示，兴银基金采取零费率模式获得高评分。作为该项目第一候选人，兴银基金含税发行阶段（包括基金管理人财务顾问费及其他中介费用）费率为0.00%，含税存续阶段管理费0.1%/年，含税托管费0.00%/年。

除了兴银基金外，该项目其他候选人也采取低价策略。第二候选人中信建投基金，含税发行阶段（包括基金管理人财务顾问费及其他中介费用）费率为0.7%，含税存续阶段管理费0.18%/年，含税托管费0.005%/年；第三候选人红塔红土基金，含税发行阶段（包括基金管理人财务顾问费及其他中介费用）费率为0.5%，含税存续阶段管理费0.15%/年，含税托管费0.005%/年。

上海证券报记者了解到，上述报价低于同类资产的报价水平。一般来说，基于项目规模、结构、发行主体及后续资产储备等诸多因素，能源项目发行费用大都在2800万元之内，而在存续期内，基金管理费在0.045％。/年至0.28%/年，基金托管费0.01%/年左右。

一位资深公募REITs基金经理表示，基金公司看好万亿级别公募REITs市场发展，普遍采取低价策略抢占先发优势。

另一位公募REITs基金经理也提到，好项目要靠“抢”，低费率是其中一种方式。但随着项目增多，各地政府越来越重视利用公募REITs这种投融资工具，就更需要机构发挥自身专业能力，寻找项目亮点，并提高估值定价能力。

成立Pre-REITs基金更早介入

为了更早介入项目，机构把目光投向了Pre-REITs阶段。

近日，中山公用宣布，合计认缴出资额4亿元的中山公用广发信德基础设施投资基金（有限合伙）已获得营业执照。“通过成立Pre-REITs基金，拓展新能源基础设施投资渠道，孵化和培育REITs储备项目，促进形成‘投、建、管、退’良性循环，更好地推动公司战略落地。”中山公用表示。

2月底，济南高新控股集团、兴业银行与兴业证券合作的济高兴业基础设施投资基金正式完成募集和备案工作，基金认缴规模15亿元。

兴证资本相关人士表示，基金设立后，将通过投资产业园资产资本运作平台，打通产业园资产与公募REITs的衔接路径，加速优质资产的孵化发展，助力优化企业资产结构，增强企业综合竞争力。

此外，首程控股发起百亿规模绿色基础设施发展Pre-REITs基金，由首程控股附属公司北京合寿联合首钢基金与中国人寿合作成立。该基金通过收购优质基础设施资产进行储备和培育，为孵化成熟的项目置入基础设施公募REITs基金，确立全链条闭环模式。

华南一位公募REITs基金经理表示，不少Pre-REITs基金的成立，成为机构前期介入项目的重要方式。机构通过设立Pre-REITs基金，有助于其与发行人形成良好的伙伴关系，帮助系统内证券公司、基金公司锁定项目的发行运营。

克而瑞研究中心也表示，“Pre-REITs+公募REITs”成为盘活存量资产的有利工具。Pre-REITs增加了前端资产供应，有利于孵化培育和运营提质。待底层资产获得持续稳定现金流后，机构通过公募REITs上市实现基金退出，获取投资收益。当前，满足公募REITs发行条件的基础设施项目较少，Pre-REITs基金的设立，有助于前端资产收购与孵化培育，实现上市。

编辑/范辉