不到1个月时间，3只保障性租赁住房REITs陆续获批。日前，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT完成询价，华夏北京保障房REIT也定档于8月12日进行询价。在询价阶段，红土深圳安居REIT全部配售对象拟认购数量总和为186.24亿份，网下询价认购倍数为133倍，大幅超过此前发行的基础设施REITs询价认购倍数，创下已发行公募REITs的行业纪录；中金厦门安居房REIT有效拟认购基金份额总量为143.12亿份，为网下初始发售份额数量的108.96倍。市场资金为何疯狂追逐底层资产为保障性租赁住房租金收益的REIT？普通投资者该如何购买？
何谓REITs？
首批三只保障房REITs底层资产为保障性住房租金收益
公开资料显示，REITs的全称是Real Estate Investment Trust（不动产信托投资基金），简单理解就是：“集资买房，收益共享”。于20世纪60年代最早出现在美国。REITs通过发行股票（公司型REITs）或者发行收益凭证（契约型REITs）的方式募集资金，将募集资金投资于包括住宅公寓、零售物业、仓储物流等不动产，并将投资收益按照约定分配给投资者。由于不动产往往总价较高，流动性相对差，REITs为普通投资者提供了参与大宗不动产投资，并获得收益的机会。
红土深圳安居REIT的底层资产为位于粤港澳大湾区核心城市深圳市核心区位的保障性租赁住房项目，具体为福田区安居百泉阁项目、罗湖区安居锦园项目、大鹏新区保利香槟苑项目和坪山区凤凰公馆项目，相关项目保障性强，周边配套齐全，居住品质佳。发起人及主要原始权益人深圳市人才安居集团是深圳市专责负责公共住房投资建设和运营管理的专营机构。
据悉，中金厦门安居REIT拟投资的基础设施资产为园博公寓和珩琦公寓，是位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目，共拥有4665套房源，建筑面积约19.86万平方米。截至2022年4月24日，厦门市住房保障和房屋管理局已发放保障性租赁住房项目认定书的项目共计16个，其中已入市项目8个，集美区已入市项目仅有园博公寓项目和珩琦公寓项目。
华夏北京保障房REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。两个项目经过近年来的培育与完善管理，已进入运营稳定期，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。两个项目总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。
机构投资者为何
云集保障性租赁住房REITs？
8月8日晚间，首批两家保障性租赁住房基础设施REITs“红土深圳安居REIT”和“中金厦门安居REIT”分别通过深交所和上交所网站发布了《基金份额发售公告》。从“红土深圳安居REIT”询价情况来看，机构投资者参与该公募REIT的积极性很高，共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，保险机构、券商自营、券商资管、私募基金、信托等主流机构投资者均有参与。确定最终发售价格为2.484元/份。
中金厦门安居REIT共收到69家网下投资者管理的220个配售对象的询价报价信息，拟认购份额数量总和为1431190万份，为网下初始发售份额数量的108.96倍，中金基金确定最终认购价格为2.600元/份。
机构投资者为何云集保障性租赁住房REITs？业内人士认为，机构的认购热情表明其对项目底层资产的看好。中金基金副总经理、中金厦门安居REIT基金经理李耀光表示，以中金厦门安居REIT的底层资产——园博公寓和珩琦公寓为例，公寓小区配套齐全，地理位置优越。
具有稳定的租金收入，目前该地区保障性租赁住房的供给有限，排队人数较多。同时，作为底层资产的两个公寓项目维持着较高的续租率，将为中金厦门安居REIT提供较稳定的现金流。虽然保障性租赁住房的租金水平比市场化租赁住房要低，但保障性租赁住房的拿地成本、税负成本均相对较低，能为投资者带来不错的回报。
北京一名私募基金经理对北京青年报记者表示，保障性租赁住房REITs受到资本市场热捧主要也是当下的一个资产荒。低风险的货币基金的收益已经跌破2字头，股票等权益市场持续动荡，房地产领域也出现很多爆雷的情况。相比之后，保障性租赁住房REITs既能获得稳定的现金分红，还能享受一定的流动性溢价。
关注：普通投资者如何参与投资REITs？
上市以后可以像买股票一样买卖REITs
据悉，红土深圳安居REIT、中金厦门安居房REIT将于8月16日正式发行。作为公众投资者，可通过场外直销及代销机构认购，也可通过券商场内渠道认购。在募集期内，普通投资者可通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额，按照向网下投资者询价确定的价格认购，认购方式与现行部分公募基金认购方式一致，在首次认购或买入基金份额前，应当签署风险揭示书。
公募REITs上市交易后，大家可采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等方式参与二级市场交易。公众投资者就可以像买卖股票一样交易这三只保障房REITs。
不过，公众投资者在场内及场外认购，资金门槛各有不同。场内方面，深交所认购以1000份为最低认购门槛，上交所认购多以1000元为最低认购门槛；场外方面，每只公募REITs认购门槛最低100元。
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文/北京青年报记者 朱开云
编辑/樊宏伟
