区域经济影响楼市走向。

在过去的2021年里，北京楼市经历了集中供地、房地产税改革、学区房指导价等一系列变化。新盘供应增多,区域冷热差异明显、分化加大是目前北京楼市呈现出的整体态势。

GDP是衡量一个区域经济情况的重要发展指标，普遍来讲，经济发达的地方，房价也不会低。楼市的波动情况与经济发展形势密不可分，本篇文章将从北京各区GDP情况着手，分析重点区域楼市特点。

数据来源：各行政区官方公布

海淀、昌平--大火中关区 购买力旺盛

2021年海淀以9500亿的GDP规模位列北京各区首位。高科技、互联网产业聚集，高薪人群集中，消费水平高、购买能力强劲。

海淀幸福里以1296套、128.85亿元的成交额拿下2021北京新房年度销冠；学府壹号院千万豪宅开盘当天销售额达到100亿+；永丰F2地块还未开盘的中海、华润两项目展厅开放初期便累计有上千组意向客户。

未来海淀依然坚持以高科技产业作为拉动经济发展的引擎，在包括楼市在内的各方面实现领跑，向万亿规模靠近。

海淀产业用地规模占比大，宅地稀缺，2019年以前平均每年供地不超过三宗，近两年有所改善，但依然供不应求。所以部分购买力便转移向区位临近的昌平。许多在海淀中关村、西二旗工作的上班族选择在昌平回龙观、生命科学园等区域购房置业，从而带动了昌平楼市上涨。

去年，东小口的奥森ONE以106.9亿元成交额成为2021北京网签超百亿项目TOP3；二次土拍入后市的龙湖云璟12月下旬开盘，目前已基本处于清盘状态。

未来昌平区将围绕“两区一心”发展布局。目前区域内已开通运行的有地铁昌平线、8号线，规划在建的有地铁17号线（及其支线）、19号线（规划北延）及S2号线，按照目前进度，17号线剩余段将在2023年开通，连通未来科学城、天通苑、望京、CBD、亦庄新城等重要功能区及住区。昌平区近年来的集中供地为北城购房者带来更多选择，其所受到的关注度也越来越高。

朝阳--井喷供地 新盘内卷去化难

2021年5月至今，北京共进行四批次集中供地，累计供应地块74宗，朝阳供地最多，18宗地块占全市总量的近四分之一。

区域内目前有10个入市在售的新盘项目，以改善产品为主，去化率各区最低，不足25%。

2021年北京各区域新开盘去化情况

中指研究院综合整理

造成这样的原因有三方面：首先项目集中于去年下半年入市，恰逢市场整体遇冷，购房者处于观望状态；其次，项目以改善产品为主，且组团分布，同质化较高；

第三方面则是与目前朝阳区整体经济增速放缓有关。

数据显示，2017年海淀与朝阳的GDP总量分别为5915亿元和5629亿元，相差不到300亿元。2021年，海淀区GDP总量9500亿元，朝阳7566亿元，短短五年差距拉开近2000亿，朝阳区经济增速已经远不及海淀。

新供地块大多处于正开发或待开发的区域，如东坝、垡头板块，目前配套水平较低、规划落地较慢，难以吸引资金人口、快速进行新的产业发展。

在北京地铁二期、三期建设规划中，朝阳区未来可以享受的地铁红利不少。分别有地铁3号、12号、17号、22号、28号线，其中地铁3号、12号线均为东西横向线路，开通后将填补东北三至五环轨道交通空白、为东坝区域带来便利。

地铁3号、12号线

东西城核心区--新房抢手，二手房供应为主

在去年颁布的《北京市新增产业的禁止和限制目录》中针对首都功能核心区做出禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目规定，即东西城区无新宅地供应，新房一房难求。

北京城建天坛府作为去年东西城唯一入市新盘，在8月推出项目一期后快速售罄，二期去年11月中旬开放，年底再次售罄。与其一街之隔的永定府，小户型、共有产权，更爆出9000人报名391套房源的消息。

东西城政治、教育、医疗等优质资源的真正实力体现在常年高居不下的房价上，近五年来，东西城二手房成交均价稳居北京各区二手房均价排行榜首位。

受学区政策影响，去年西城区学区房也出现过量价齐跌的情况，在目前房住不炒、调控严格的大环境下，价格已经处于合理区间并将长期趋于稳定。

亦庄--涨势明显 领跑南城

据2021年北京市各区全年GDP增长情况来看，2021年亦庄GDP规模达到2455亿，超过丰台、大兴位列东城区之后，成为了南城区域发展龙头。

亦庄经开区承接中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城三大科学城科技成果转化，主要发展新一代信息技术、集成电路、能源汽车制造等高新技术和高端制造产业，目前区域已有上百家500强企业入驻。

河西区为亦庄区主要的住宅板块，前几年主要以限竞房供应为主，均价在5.2-5.4万/㎡。目前旧宫板块在售新盘合生ME悦、和锦诚园、熙悦云上等，价格区间在6-6.5万/㎡，今年一批次供地中海拿下的旧宫板块指导价7.3万/㎡，政府持有产权10%，销售价格大概也在6.5万/㎡左右，相比限竞房时期房价平均上涨近1万元。

亦庄的崛起是北京产业郊区化的具体表现，纵观中关村、国贸等北京其它产业强区，强大的经济影响力一定会体现在房价上，从亦庄的经济发展速度来看，是目前南城最值得购入的板块。

大兴--库存大减，房价未与GDP同频

了解过亦庄，我们再看看大兴。根据2021年北京市各辖区全年GDP增长情况来看，大兴区GDP超过昌平、通州，位列全市第八，GDP增量仅次于排名第一的海淀，增速各区最快。

大兴区主要以大兴新城、国际机场临空经济区板块为核心，发展生物医药、创新科技、航空物流等产业，目前处于投资建设阶段。

2021年前11月，大兴区生物工程和医药产业总产值达1502.3亿元，实现同比近7倍增长

据统计2021年大兴区新房供应、销量均为各区第一，2021供应新房7914套，售出13339套，库存暴减5000。

随着2017年调控政策，限竞房走进北京楼市，主要位于五、六环的大兴区也成为了限竞项目的主要供应区，限竞房均价每平5.5万左右，西红门龙湖熙悦宸著、西红印等均价更是突破6万。

去年一批次供地，中骏拿下大兴火车站旁的黄村义和庄地块，销售指导价5.9万/㎡，但在实际首期开盘时，部分房源以49800元/㎡的价格出售，纯商品房项目的单价比之前的限竞房还要低，这并不是偶然情况，据了解，去年大兴区入市的几个项目均有力度不小的购房优惠或折扣。

顺义--朝阳外溢 低密新房供量大

作为传统富人区，顺义区城市密度低、环境优越，近年来在临空经济、高新技术、金融服务等新兴产业实现了快速发展，GDP总量仅次于亦庄，位于近郊区榜首。

作为承接中心城区适宜功能和人口疏解的重点地区，选择来顺义置业的购房者大多来自与其接壤的朝阳。

2020到2021年初，顺义区先后推出8宗地块，主要位于仁和、马坡、和后沙峪板块。8宗地块新房总面积超100万㎡，全部为商品房，总供应套数在9000套左右。今年首批供地马坡、仁和又再次上新。顺义区宅地供应下限由2021年的25公顷提升到了今年的34公顷，这表明在今年的二批、三批供地中还会有新地挂出，2022顺义新房混战将继续上演。

丰台--板块不均 高端住宅市场拉动成交价格上涨

一直以来，丰台区房价均处于城六区价值洼地。拥有绝佳的环线位置，但由于产业、教育等资源优势不强，城市化进程较慢，一直被调侃“南三不如北五”。

不过也正因为丰台区城市化进程较慢，在北京城区住宅用地不断减少、供地外扩的情况下，丰台五环内的大量可开发用地成为了土地市场中为数不多的“热土”。地块成交楼面价屡创新高。2015年葛洲坝花乡樊家村地块--即现在的葛洲坝中国府项目引领丰台房价进入10万+时代。

随着地铁9号、10号线贯通和丽泽商务区、丰台科技园的产业聚集，也有更多房企发现价值掷金丰台，逐渐形成了以分钟寺、丽泽商务区等板块为代表的高端项目的聚集，这些项目也拉动了楼市的上涨，据消息，东叁金茂府集中网签，拉动了去年北京楼市新房成交均价第三次突破六万。

2021北京单价10万以上房屋成交前20项目丰台区占比40%

通州--最严调控下挤干水分

作为城市副中心，通州每年接受上千亿投资，但经济没有如预期一般快速起飞，GDP仅突破千亿，甚至位列昌平之后。

在“双限政策”的调控下，通州楼市的成交显得尤为冷静，去年入市的几个新盘项目去化情况均一般，二手房市场也整体呈下滑趋势，五年内2017年二手房成交价达到最高点47850元/㎡，2020年时触及最低40633元/㎡，最大跌幅超过了15%。

目前来看副中心的“行政中心”功能已经开始显现，但经济、产业方面还未达到预期。严格调控下，通州房价不太会出现明显大幅波动，目前更适合有自住需求的购房者进行购房。

石景山、门头沟、房山--承接京西购房需求外溢

由于西城、海淀住宅供应有限、价格占据高位，邻近的石景山、门头沟以及更远的房山便成为了承接京西城区住宅需求外溢的主要板块。

这三个区域的GDP排名均比较靠后。

石景山是唯一一个城六区GDP未破千板块，区域内主要为刚改、别墅产品；刚需产品在禧瑞学府后一直处于断供状态。冬奥的举办助推了石景山的产业规划与落地，带来了一些预期，但未来有没有持续上涨的动力，还要看具体的发展情况。

门头沟在去年二、三批次供地中新上了四道口板块出让三宗地块，临铁小户型值得刚需购房考虑。门头沟背靠西部山区，未来主要向户外休闲、生态旅游的方向发展。

房山楼市价格低，新房成交均价甚至不及远郊的怀柔。京西印玥去年的销量不错，低密洋房，价格在4.2-4.7万，后续也有新地块入市，不温不火，属于不能跑赢大盘的板块，正在回归纯居住属性。

文/崔心悦

编辑/刘洋-广厦