有的老年人往往会存在这样的烦恼：要么生前把自己的房产分割妥当，要么百年之后留给子女自行处理。如果选前者，万一子女不孝，在接受房产后推诿自己的赡养义务，甚至将父母赶出原属于自己的房产；而后者很容易因遗产分割问题产生争议。《民法典》的颁布正是解决了上述尴尬，给这种二选一的情形增加了新的选项——居住权。
2月2日，北京顺义法院根据具体的执行案件进行了以案说法。
《民法典》新增居住权助老人居家养老
张某家在顺义区某村有一处宅院，《集体土地建设用地使用证》登记在张某父亲名下，该宅院内现有北正房六间、西厢房五间，系张某父母二人共同出资建造。2015年，由张某出资在该宅院内增建东厢房五间。现父亲已经去世，张某为明确自身在涉诉宅院内房屋的权益，诉至法院，请求法院对涉诉宅院内房屋予以分割。
在诉讼过程中，经过调解，张某母亲和姐姐表示，对于张某父亲的遗产部分，二人愿意放弃自己应继承份额，均由张某继承；对于房屋中母亲的财产份额，张某母亲表示，为避免日后再起争端，愿意全部归张某所有，但要求在涉诉北正房六间中的东数第一间、第二间中享有居住权，否则在涉诉宅院房产中保留自己的财产份额。
张某表示接受，双方达成调解协议。法院认为，原被告之间达成的调解协议不违反法律规定，既有利于明确权利，又有利于张某母亲的居住使用，当庭向双方出具了调解书。
顺义法院杨镇法庭法官助理李贵生表示，法律规定了子女有赡养父母的义务，保证父母的居住当然是题中之义，但对于大多数老年人而言，问题的关键往往在于父母希望在自家老宅中居住，而非按照子女的安排住进养老院或者在子女家“轮班”居住。
对于因父母生前不予处理房产而引发的遗产分割纠纷，不仅有子女之间因种种原因就分割比例产生的矛盾，还有财产分割之后引发的一系列后续隐患，在法院根据相关法律予以判决后，“案结事了”的难度比较大。
而现行《民法典》对居住权的设立、权利内容、消灭等作出了原则性规定，该权利的创设不仅赋予了当事人更多的选择权，也为法官处理类似案件提供了法律基础，填补了法律的空白。公民之间既可以通过遗嘱、遗赠的方式设立居住权，也可以订立居住权合同约定居住权；司法机关则可以通过判决、调解等形式设立居住权。
“居住权”有三种设立方式
李贵生介绍，根据《民法典》的相关规定，对于居住权的设立共有三种方式：第一种为“书面合同+登记”。根据《民法典》第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法”。第二种方式为“遗嘱、遗赠+登记”，根据《民法典》第371条的规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。第三种方式为“生效法律文书”确定。根据《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”，该种形式下，居住权的设立不以登记为生效要件。
他强调“居住权”中的“生活居住需要”是一个很关键的问题，这个问题关系到防止权利人进行权利滥用，如果权利人超出生活居住的需要行使权利，比如出租、抵押、转让等，将严重损害所有权人的权利。
他称，对于超过生活居住需要的其他权利，仍属于所有权人享有。“对于何种权利属于生活居住需要，需要结合双方的约定、一般生活常识等确定，确定过程中应以权利限缩为基本原则，不能随意扩大。因此，对于通过居住权合同或遗嘱、遗赠的方式设立的居住权的，应当明确权利范围，对于法律有强制性规定的，应当遵守相关法律规定。”
李贵生指出，目前，《民法典》继承编及相关司法解释尚未对通过遗嘱设立的居住权作具体规定，在“居住权”一章中也仅有原则性的规定“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。
结合遗嘱继承和居住权的规定，他提供以下几点意见作为参考：第一，以遗嘱方式设立居住权，形式上符合遗嘱的法定形式即可。考虑到充分尊重立遗嘱人的真实意愿，“书面形式”不能作为强制性要求。第二，通过遗嘱设立居住权的，自继承开始时设立。根据“继承从被继承人死亡时开始”的基本原则，通过他人设立遗嘱取得居住权的，自继承开始时设立，取得居住权后的登记行为，仅作为对抗善意第三人的要件。第三，已经申请居住权登记的，在居住权消灭时，应当及时办理注销登记。比如在居住权期限届满或者居住权人死亡时。
居住权不得出租转让、继承
李贵生提醒，设立“居住权”前，应注意以下事项。第一，居住权不得转让。居住权是对他人住宅享有占有使用的权利，但只能由权利人本人享有，居住权人不得将居住权转让。第二，居住权不得继承。居住权人只能在有生之年享有该权利，死亡时居住权即消灭，居住权人的继承人不能继承居住权人的权利，居住权人也不能在遗嘱、遗赠、遗赠抚养协议中处置居住权。第三，一般情况下，设立居住权的住宅不得出租。居住权是一种对他人权利的限制，价值在于满足权利人的居住需要，居住权人对所居住的住宅不享有收益权；另一方面，除非双方在居住权合同中有特别约定，否则所有权人在设立居住权后，也不得再将住宅出租。
故此，设立居住权应当“三思而后行”，如果在可预见时间内有转让、出租、抵押住宅等计划，或者住宅存在被分割的可能，为了避免自己陷入纠纷，请谨慎设立居住权。
李贵生补充称，根据《民法典》的规定，设立居住权的客体是“住宅”，这个用于对于商品房、经济适用房、农村房屋等常见类型较容易认定，但能否扩大解释为商住两用房、公寓、酒店等可以居住的房屋，是否可以将一处住宅分割设立多个居住权，农村房屋是否可以为非集体经济组织成员设立居住权等问题法律规定尚待明确。“相关问题都有待于法律的进一步规定，在详细规定出台前，还是谨慎为好。”
文/北京青年报记者 宋霞
编辑/白龙
