1月12日，瑞银发布研究报告指出，在强劲的物管市场中，建议万科潜在分拆其物业管理部门，估计市值可能超过3000亿元，市值接近万科的3040亿元。公司还有零售及物流业务。万科主席曾公开提到所有非开发房地产业务都可考虑分拆出去。该行估计，这些非开发房地产业务的价值可接近万科分类加总(SOTP)估值的65%。

在物管领域，万科被称作不上市的“隐形王者”。截至2020年6月30日，万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米，已接管面积为5.2亿平方米。若按在管面积计，万科高于第二名彩生活（3.64亿平米），第三名雅生活（3.53亿平米）、第四名碧桂园服务（3.19亿平米）。

若按营收计，2020年上半年，万科物业实现营业收入67亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。高于碧桂园服务的62.71亿元、绿城服务的44亿元。

此外，瑞银将万科企业(02202)目标价由39.2港元下调7.65%至36.2港元，评级“买入”，同时纳入首选名单，并将万科2020-22年的盈利预测下调5-14%，其表示，主要是由于较保守的毛利率估计，但目前估值仍吸引，现价较该行的SOTP估值有很大折让。

万科最新公告显示，12 月公司实现销售面积 642.2 万方，同比增长 54.8%；实现销售金额 1015.4 亿元，同比增长 77.2%，1-12 月，公司实现销售面积 4667.4 万 平方米，同比增长 13.5%；实现销售金额 7041.5 亿元，同比增长 11.6%， 增速在 TOP40 房企中排名 26 位；实现销售均价 15086.56 元/平方米，同比下降 1.7%。

国盛证券也维持了万科的“买入”评级，其预计，万科20/21/22 年收入增速为 8.3%/22.5%/19.4%，归母净利润为 424/505/593 亿元，增速分别为 9.1%/19.2%/17.3%，2020 年 动态 PE为 8.2x。预期风险包括：结算进度低于预期，毛利率不及预期，多元业务拓展不及预期。

编辑/张郁唯