随着承接中心城区人口疏解、辖区内棚户区改造及辖区内大兴国际机场等重大工程建设项目的有序推进，北京大兴区域范围内出现了大量的用于提升人民群众居住生活品质的定向安置房。定向安置房不同于普通商品房，其存在政策因素多、房产证办理周期长、上市交易限制、土地收益补交等特殊性，其交易过程中存在的风险隐患亦相对较多。

2020年6月4日，大兴法院召开“关于定向安置房买卖的风险提示”新闻通报会，就定向安置房的常见类型、2017-2019年该院审理的涉定向安置房买卖合同纠纷案件基本情况、定向安置房买卖存在的风险类型、相应的防控风险建议进行总结发布。

定向安置房买卖隐藏风险多

法官梳理10种常见风险

2015年7月，朱某与舒某签订定向安置房买卖合同，约定朱某将以其名义选购的一套尚未取得产权证的定向安置房出售给舒某，待取得产权后再办理过户手续。合同签订后，舒某依约支付房款，朱某依约交付房屋。2018年11月，该房屋初次取得产权证，登记于朱某名下。但其后朱某以种种理由拒不配合办理过户手续。舒某起诉至法院，要求朱某协助办理涉案房屋的产权变更登记手续。法院审理查明舒某不具备购房资格。

法院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。在舒某并不具有本市购房资格的情形下，无权要求办理房屋过户，依法驳回了舒某的诉讼请求。

法官提示，购房人在要求出卖人协助办理定向安置房产权过户时，一定要确保自身具备相关政策所规定的购房资格，防止出现因不具备购房资格而无法办理房屋过户的风险。

据悉，北京市范围内的定向安置房的性质主要包括“三定三限三结合” 定向安置房、二类经济适用房、共有产权房、普通商品房等，市场上常见的定向安置房交易方式包括合同买卖、指标买卖以及现房买卖。

大兴区法院榆垡法庭庭长齐伟龙法官介绍，定向安置房买卖常见的风险类型包括十种，一是因出卖人无权处分导致合同履行不能的风险。二是因相关费用负担约定不明或没有约定而迟滞履行的风险。三是因出卖人虚构房源致使买房人钱、房两空的风险。四是因房价上涨出卖人单方毁约违约的风险。五是因购房人不具备网签资格导致合同后续履行障碍的风险。六是因房屋存在上市交易期限制而网签不能的风险。七是因卖房人一房数卖而无法履约的风险。八是因买房人不具备被安置身份而无法选房的风险。九是因出卖人其他债务负担导致安置房被作为强制执行财产的风险。十是因卖房人取得产权证后设置权利负担导致无法过户的风险。

如何避免买卖风险？

法官建议，尽量不要购买此类房屋。如果一定坚持购买，建议尽量进行现房交易，避免指标买卖和合同买卖。其次，可以通过咨询相关拆迁单位或房地产开发商、查看宣传手册、不动产权证、安置房认购协议书等方式，全面掌握相关政策性规定，如交易房产的性质、是否存在上市交易限制、是否需要补交土地收益、整个交易所需周期等。

此外，法官建议在正式订立合同前，详细查询房屋是否已经对外出售、是否存在产权纠纷、是否存在权利负担等情况。签订规范、详细的书面合同。明确约定初次领取房产证需要缴纳的费用、上市交易需要补交的土地收益、产权人变更阶段产生的费用的负担主体，房屋交付时间、协助办理过户手续时间以及过户保证金。还要随时关注安置房产权证办理通知，及时催促出卖人及时办理初始登记，并尽快办理网签手续和过户登记。

通讯员 张纪云

摄影 乾坤

文/王浩雄

编辑/白龙