今年一季度东莞楼市成交未及预期，3月“小阳春”表现平淡。东莞合富研究院最新数据显示，今年一季度供需规模均创历史同期最低水平，一季度新建商品住宅成交约45.3万平方米，同比大幅减少49%。

为了突破“平淡”的开局，从3月开始，各大房企加大“以价换量”力度。折扣力度不断突破，带动3月成交恢复至去年月均规模。

一季度新房成交同比降五成

合富大数据显示，2024年一季度东莞新建商品住宅供应约42万平方米、3400套，同比减少36%；一季度成交约45.3万平方米、3873套，同比分别大幅减少49%、46%，创历史同期最低水平，处于筑底盘整态势。

房价方面，网签均价约28900元/平方米，同比略跌5%，基本面恢复基础不牢固，房价仍处于盘整期。其中，商务公寓、非传统热点+高存量镇街价格跌幅最凸显，部分前期定价偏高的项目也大力回调。

东莞合富研究院有关负责人认为，楼市调整幅度较大的原因，一是去年3月成交较高，规模创下全年月度之首，相比之下加剧今年同期跌幅；二是新房价格持续下调，购房者谨慎观望的心态加重，购房者置业更加理性。

东莞中原地产有关负责人也分析称，今年来市场推新项目较少，对比去年同期开盘加推批次骤减七成以上，购房者的选择大幅减少；其次二手房降价空间大幅优于新房，持续分流一手房客户。

此外，今年一季度东莞土地挂牌公开出让成交的均为工业用地，无商住地成交。业内人士认为，房企资金紧张，一季度以去库存回笼资金为主，拿地意愿弱，政府也放缓了商住地出让。

华润两大项目包揽营销榜前二

目前，东莞楼市分化情况仍在持续。从片区来看，东莞中原地产数据显示，中心城区成交占比22%，主要由于万科项目持续热销，成交量前五项目中万科项目占三席。

松山湖片区和滨海片区均占比19%，松山湖片区主要由于松湖润府、金地青云境和万科嘉城未来天空之城等品牌热盘持续去化支撑；滨海片区主要由于热盘滨海润府网签过百套，以及南部湾万科城清盘持续热销；东南临深片区占比18%，主要由于个别项目促销优惠力度加大，去化量显著上涨。

从个盘来看，东莞中原地产数据显示，第一季度，华润两大热点区域品质项目包揽营销榜前二，其中松湖润府成交118套位居第一，滨海润府成交113套位居第二。南部湾万科城5期清盘，以价换量效果显著，成交99套位居第三。

3月成交恢复至去年月均规模

从库存面积来看，合富大数据显示，截至今年3月底，东莞一手住宅库存面积约440.7万平方米，同比增加29%，连续7个月稳定在440万~450万平方米的高位。按照过去3个月平均去化速度测算，去库存约29.1个月，同比延长18.3个月。连续10个月高于警戒线，3月底库存去化周期创2018年统计数据以来新高。

由于楼市“小阳春”未及预期，从3月开始，各大房企加大“以价换量”力度回血，折扣力度不断突破，优惠范围从局部扩散至全城，从外来高周转房企蔓延至本土企业。在非热点及高存量的镇街，价格跌幅最猛，部分前期定价偏高的项目回调力度同样较大。

随着“以价换量”策略重启，3月成交也快速恢复，尽管同比去年3月仍有不小回落，但成交规模已基本与去年的月均成交相当。此外，3月全市住宅开工约21.8万平方米，环比增加66%，开工势头较好。

业内人士认为，目前核心城市改善性住房需求逐步解除限购，楼市预期逐步向好，预计成交降幅也将逐步收窄。

编辑/张郁唯