据新华社报道，住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。业内分析认为，从房地产政策的表述来说，此前央行等金融部门相对表述较多。此次住建部明确了三个方向，将使得各地近期在这三个领域持续发力。其中市场呼声较高的“认房不认贷”内容受到重点关注。
“认房不认贷”有什么作用
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，从政策方向来看，可谓是涵盖了刚需和改善的全面表态，关于降低首套房首付比例方面，当前来看除了北上等首套房首付比还在35%及以上，大多数城市首套房首付比例都降至20%-30%，已经处于较低水平，后续部分核心城市仍有下调的空间。其中认房不认贷这一条引起业内的重点关注。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城优化认房又认贷政策。但是一线城市和部分重点二线城市仍然严格执行认房又认贷的政策，若是取消认房认贷，那么购买二套房就可以按照首套房标准执行，对于改善性客户来说可谓是一个重磅利好，大大降低购房成本，减轻还款压力，拉动入市积极性，促进改善性需求释放。
58安居客房产研究院张波也认为，一二线热点城市的首套房认定标准则更为重要，即“认房不认贷”的落地执行，一旦落地推行则不少原来按二套执行的首付和利率标准，都有可能按首套执行，这对于楼市的影响则更为明显。所以对此类热点城市，核心问题并不是再次降低首套或二套房的首付比，而是能让真正被误伤的改善需求得到相匹配的政策支持。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐介绍，从已取消认房认贷城市的实际效果看，2022年3月1日郑州新政公布后，3月当月郑州二手房成交环比增长106%，其中改善性住房成交增长的贡献最大。
从区位分布看，改善属性较强的金水、惠济、经开及郑东新区二手房合计成交量环比增长159%，在全市的占比为44%，较2月提高9个百分点。从房源看，120平以上、总价150万以上的改善房源成交增速分别为115%、147%，超过其他户型房源；成交占比分别提高1.1个、4.4个百分点。4月政策效果相对减弱的情况下，120平以上、总价150万以上的改善房源成交环比降幅低于其他房源，成交占比保持提高，相对而言刚需板块和刚需房源成交回落较明显。
“认房又认贷”最为严格
许小乐介绍，“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，各地根据自身房地产市场实际运行的不同，购房信贷政策的严格程度不同，各地对首、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”，其中“认房又认贷”最为严格。
“认房”指商业银行发放个人住房贷款时会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录（包括公积金贷款和商业贷款）确定贷款比例。
从政策效果看，成交量方面，在2010年启动“认房又认贷”后，2010年深圳全市二手住宅成交量同比下降22%，2011年继续大幅下滑45%；北京同年成交量较上一年的高位降26%，次年继续大幅下滑38%至12万套，不足2009年的一半。
在2016年末2017年初一线城市相继重启“认房又认贷”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、54%及49%，京沪成交腰斩。从成交价格看，“认房又认贷”有效遏制房价上涨。一线城市房价“易涨难跌”，在2020年以前一线城市历史上为数不多的房价涨势放缓或者下跌基本均由“认房又认贷”政策引起。
如深圳在2010年重启双认之后，房价涨幅持续收窄，2011年12月二手住宅成交均价同比涨幅由前两年同期39%、24%的水平收窄至2.7%，房价基本走平，2016年重启双认之后，2017年底及2018年底同比涨幅持续收窄至7%和1%，而此前两年房价同比涨幅分别为54%和20%。
北京在两次启动双认之后，二手住宅成交均价均经历了约1年的下跌期，是历次周期中最长的下跌期，且房价累计跌幅均达到15个百分点的水平。此外，北方部分城市如天津、济南等城市近年来房价持续低迷的原因很大程度上也在于不合时宜地执行“认房又认贷”，过度抑制了市场需求。
“认房又认贷”抑制改善换房需求
中原地产首席分析师张大伟解释，所谓“认房又认贷”，是指如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论是否还清，再买房都会认定为二套。以北京“认房又认贷”的政策为例，即如名下有1套住宅或全国内的贷款记录（还清与否无关），再次贷款购买住宅即为二套。其商业贷款最低首付普宅为60%，非普为80%。认房又认贷，的确打击了炒房客，但最大的问题是——误伤了刚改、改善需求。一线城市目前只有深圳一直在部分执行“认房不认贷”。
许小乐认为，“认房又认贷”政策明显提升了换房群体的首付门槛，以北京为例，一套650万的改善性住房（非普），在“认房不认贷”的情形下，首付比例40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付额度多出260万。且在卖掉首套房后，首付缺口还有70万，且大概率不排除首套房还有未还完的房贷，可见换房艰难。另从贷款利息看，不同认定标准下房贷利率也有所差异，以北京当前利率水平计，100万商贷，贷款25年，等额本息还款方式，“认房又认贷”政策下贷款利息多付约9万。
“认房又认贷”政策后，重点城市换房活跃度降低、妥协性换房等特征明显。如2021年在北京链家180天内“卖一买一”的比例比2020年下降近5个百分点，比2017年下降11个百分点。2022年1月天津“卖一买一”占总成交的比例较去年同期下降5个百分点，成都下降3个百分点。
从换房前后面积差来看，以北京为例，2021年与2016年相比，北京换房群体面积改善缩小5平方米，从置换房屋面积结构来看，置换后120平米以上房屋占比下降24个百分点。随着三胎政策开放，家庭对居住面积的需求进一步增加，而实际交易中一次改善换房面积往往不能一步到位，改善需求受到抑制。
文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野
