2022年无疑是房企无比艰难的一年。接受中国经济时报记者采访的专家认为，从上市房企陆续公布的2022年业绩数据来看，一方面，体现了房地产市场“降温”的压力，另一方面，也反映出房地产市场竞争格局正在发生很多新的变化。

房企业绩分化

2022年，受多地疫情频发以及房地产领域需求收缩、供给冲击、预期转弱“三重压力”，市场情绪持续低迷，“活下去”成为了房企的主要目标。

据不完全统计，截至3月30日，A股和H股累计有超过140家房企发布了2022年业绩报告或业绩预告，其中，七成以上企业出现利润下滑。

“受国内经济下行以及疫情的影响，房地产企业普遍营收下降，同时，还存在较大的去库存压力，许多企业出现严重亏损甚至‘爆雷’。因此，房企财报整体业绩不好，也属正常。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超说道。

实际上，房企财报业绩惨淡并不意外。国家统计局数据显示，2022年房地产开发投资额同比下降10%，商品房销售额同比下降26.7%。另据克而瑞研究中心数据显示，百强房企全年销售规模同比下降41.6%，绝大多数房企忙碌一年，最终陷入亏损的困局，不少房企还录得上市以来的首亏。

“2022年房企亏损呈现两个特征，即亏损的企业数量多、亏损的资金规模大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉本报记者，房地产市场下行压力大，房企的经营业绩和盈利数据都面临较大压力。

行业挑战不断，但也有一小部分房企抗住了压力，实现了稳中有增。一些处于第二梯队的房企也收获了业绩增长。

中指研究院企业研究总监刘水告诉本报记者，逆流而上的房企主要有两类，一类是央国企。近两年房地产行业进入深度调整期，央国企依托资源优势，保持稳健经营，市场份额明显提升。另一类是高信用、布局高能级、高品质的民企也实现了稳健发展。

黎乃超认为，在房企普遍业绩不好的情况下，这些业绩相对较好的房企都不盲目扩张，注意控制企业整体的负债率。同时，注重良好的楼盘品质以及高品质服务，受到用户青睐。

在刘水看来，造成这种业绩反差现象的原因主要在于房企经营韧性有差别，高韧性企业逆势增长，脆弱性企业业绩受冲击较大。

“2022年上市房企盈利能力普遍下降，头部企业、央国企及部分布局高能级城市的民企表现出更高的盈利水平和更高的韧性。一是高信用等级的企业韧性强、销售受冲击小、费效比高。购房者对高信用企业、央国企信任程度高，这些企业的销售受到的冲击较小，费效比较高，大型央国企、高信用民企年内项目开发进度未受到资金面负面影响，竣工结转节奏保持正常。二是布局高能级城市的房企经营韧性较强。在市场下行周期，高能级城市支撑度更高，价格更加坚挺，资产减值压力更小，布局聚焦高能级城市的房企销售、利润受到的冲击影响较小。三是企业重视经营安全，交付能力强且具有较强的品牌和信用优势，这些企业提前进行了严格的财务杠杆管理。”刘水表示。

积极探寻新增长点

随着房地产行业进入深度调整期，从速度型发展转向高质量发展成为房企的普遍共识。2022年，优质房企在业绩普遍下滑的情况下，仍然走出向上曲线，离不开一个“稳”字及前瞻性布局。

刘水认为，优质房企主要做了三方面的长远布局，一是持续深耕高能级区域与城市，重点城市贡献度增加。二是持续强化核心城市的投资力度，择机储备优质土地资源。三是重视经营安全，交付能力强且具有较强的品牌和信用优势。这些房企提前进行了严格的财务杠杆管理，未出现债务违约等重大风险事件，资源获取能力较强，品牌认可度较高，进一步转化成促进销售增长的强大势能。

“中海、保利、万科、碧桂园、绿城等房企，除了注重自身品牌的建设、自身服务的加强以外，还特别重视控制资金成本以及负债率。”黎乃超表示，这些房企在拿地时，会进行充分的调查研究，在市场不好时，只在北上广深四个城市拿好地块。因此，这些房企的资金压力、收支平衡、企业风险都控制得比较好。

此外，优质房企早早布局了除住宅以外的其他经营性业务，比如，购物中心、长租公寓、物业服务等领域，随着这些业务逐渐发展成熟，能为企业业绩提供了较好的支撑。以中海为例，早在2011年，中海就对外发布了其商业地产发展线路，目前已形成了中海商务、环宇商业、星级酒店等多条产品线。

随着市场逐渐回暖，在做好主业的同时，如何探索或者深化新的发展曲线，成为房企们不得不重视的问题。

刘水认为，未来房企有三大比较好的模式创新。一是专注开发。房企应通过区域深耕、打造更加贴近客户需求的产品，从而提升企业的专业化程度和品牌竞争力。在都市圈范围内深耕布局，专注区域开发，通过更高的经营质量获得管理红利溢价，从而获得更多的竞争优势。二是“开发+轻资产”并举。房企应延伸轻资产业务，发挥职业团队优势，聚焦服务效率。三是“开发+轻资产+资产管理”。综合性大型房地产企业完整覆盖房地产行业价值链，在发展轻资产业务的同时，可尝试资产运营管理，借鉴基金模式，实现业务增长。

编辑/张郁唯