广州番禺里仁洞村旧改终于按下了加速键。

近日，番禺里仁洞村实施方案获广州市住建局批复。越秀地产将投入改造成本总计约209亿元，对里仁洞村进行全面改造。

这宗批复，里仁洞村等了三年。

2019年，越秀地产已确定为里仁洞村旧改合作企业。根据实施方案，里仁洞村改造范围用地约162公顷，项目规划建设总量约392万平方米，其中复建住宅约155万平方米，融资住宅约111万平方米。

然而在2020-2021年，这宗命运多舛的旧改项目前后经历了一系列控高、砍量、取消上盖公园等指标调整，进展缓慢。

直到近日更新改造实施方案获批，里仁洞村算是真的准备好”腾笼换鸟”了。

里仁洞村逆袭

“好女不嫁里仁洞。”

在成为“中国淘宝第一村”前，里仁洞的名声并不出众，贫穷、落后等刻板印象使得这座城中村一度成为彼时广州人民避之若浼的区域。

但正因如此，房租低廉，生活成本低的里仁洞成为了一大批赤手空拳闯荡社会青年人的第一站。在他们眼中，里仁洞暗藏商机：交通发达，星光快速、番禺大道等线路连通广州市区，村口的公交车更直线连接沙河服装批发市场、白马服装城与广州十三行。

天时地利人和，伴随着网络购物及线上商业的进一步发展，里仁洞村和村子里的年轻人们创出了名堂，“年初背个蛇皮袋进去，年底就能开宝马出来。”据资料显示，2015年，里仁洞村网店从业人员已经超过3万人，村内3536间的出租屋中，商户占据了2162间。

但在黄金上升期之后，里仁洞村的电商产业因房子上涨、环境堪忧等多重原因逐渐衰退，以至于到2019年，里仁洞村电商产业的业绩发展状况、团队入驻情况不容乐观，里仁洞村到了急需升级转型的阶段，“旧改”环节也就顺势提上了日程。

2019年7月，越秀地产与广州市番禺区里仁洞村正式签署旧改合作框架协议。作为越秀地产在广州的首个旧村改造项目，彼时该公司宣称将投入214亿推动项目开发建设。

据最初版本的招标文件显示，里仁洞村改造的面积约为172.25公顷，现有建筑面积约221万平方米。改造后总建筑面积将达349万平方米，预计为越秀地产带来约150万平方米的土储。此外，里仁洞村还将建设一栋300米高的商业楼，超越现有的266米广晟万博城A塔，成为番禺新地标。

而在2020年9月，《番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元详细规划》又对这宗项目做出了进一步调整：里仁洞村更新定位为“以科创时尚、商务办公、生态居住为主导功能的时尚产业高地、多元包容的活力城区。”

规划新提出要在番禺大道上方“加盖”，建设“万博公园”，以廊桥系统连接长隆、万博、里仁洞三大组团，打造中国第一条高线公园。而里仁洞的300米地标经过调整后则改为了245米，并由这幢标志性塔楼组团与万博公园共同打造国际级城市地标。

然而，这版已优化过的规划在2022年又一次被改动。

2022年8月31日，《番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元详细规划优化》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第四次会议审议通过。

据彼时的资料显示，此次优化进行减量规划，项目改造范围内总建筑面积较原详细规划减少13.63万平方米，其中居住建筑面积减少4.1万平方米，商业服务业建筑面积减少9.66万平方米。

而原先规划的公园上盖平台，优化为人行天桥，保留跨接天桥、二层连廊系统、商业建筑、公共建筑设施，构建联动万博、长隆及里仁洞片区的广域慢行环线。

另外，规划还提到原址修缮保护里仁洞玉虚宫、冯氏宗祠、里溪古庙、植地庄珠江纵队驻守旧址4处登记保护文物单位，结合住宅打造岭南特色文化社区。而改造范围内公共服务及市政公用设施由312处增加至346处，配置区级青少年活动中心、区级文化艺术中心、综合医院、优质中学。

“据说这宗之前一直是有费用划分等等的问题，所以搁置了很长时间。”一位广州房地产资深人士在提及里仁洞村旧改时向观点新媒体坦言，区政府来主导旧村改造存在权限问题，无论规划、用地指标都要市统一协调才能解决。

“相对而言，里仁洞村在番禺也是一个标志性的改造项目，如果越秀地产能将这个项目能够做好，可以起到很好的示范和带头作用。”

越秀旧改轨迹

值得注意的是，在里仁洞村项目规划中，其建设总量约392万平方米，其中复建住宅约155万平方米，融资住宅约111万平方米；里仁洞复建物业约72万平方米，融资商业约13万平方米，商业商务体量总计有95.6万平方米。

无论从哪个板块来看，都称得上是“巨无霸”型项目了。因此，对于越秀地产来说，这宗项目是其在羊城的首个旧改，几年来着重开拓的城更板块也因此取得了新的突破。

早在2017年，越秀地产便已成立城市更新集团，主要深入轨交物业、国企合作、旧厂改造等项目。在夺得里仁洞村项目之后，越秀地产进一步向广州旧改项目进军。

紧接着里仁洞村项目后3个月，2019年10月，越秀地产获又获得广州南沙大岗镇东流村改造权。值得注意的是，这宗旧改项目的合作内容主要为东流村旧村、旧厂房全面改造、新村部分微改造，总用地面积约22.51万平方米，涉及909户，投资预算约6.81亿元。

此外，与同时期的南沙旧改第一村金洲、冲尾自然村旧改项目相似，南沙大岗镇东流村也选择了合作改造模式，由村股份合作经济联合社与引入合作企业合作更新改造旧村庄，开发成本由引入合作企业方负责。

半年后的2021年3月，广州越秀南洋电器厂及其周边更新改造项目迎来限时竞价。最终，该地块被一家名叫广州智能装备科技创意园有限公司的企业以28.15亿元的价格拍下。而持有广智科技创意园有限公司41%股权的广州市城市建设开发有限公司的背后，依旧是越秀地产。

有趣的是，南洋电器厂虽然占地面积仅有3.7万平方米，却成为了广州首个旧城混合改造项目，总投资金额为28亿元。资料显示，南洋电器厂地处广州老城区核心区越秀环市东商圈，将采用全面改造和微改造相结合的模式，即拆除老旧小区和厂区建筑和保护两处文保单位。

据规划，南洋电器厂将建设198米地标建筑“越秀之心”、2栋商务办公楼和5栋住宅塔楼，同时通过符合城市功能、立体绿化、立体慢行系统、公共服务设施“上天下地”以及文保建筑活化利用等方式，承载复合城市功能。

除了发力广州旧改项目，越秀地产也锚定佛山旧村居改造项目。于2022年5月31日，越秀地产中选南海区大沥镇桂澜路北延线“雅瑶段”旧村居改造项目前期服务工作合作单位，涉地超660亩。

据彼时观点新媒体要闻报道，该项目是佛山首个由政府主导引入前服工作合作单位的城市更新项目，位于大沥镇岭南路以东、雅瑶水道以南、香基河以北，权属范围包含雅瑶经联社以及罗步头、石龙、镇北、东约、奕世、沙步、中心七个股份经济合作社，项目户数超600户，户籍人口超2000人，村民住宅超1000栋。

为何越秀地产能够取得这宗项目？其实有迹可循，在2022年5月7日大沥镇2022年城市更新大会现场，大沥镇政府就与越秀地产、兴海地产、华润置地、保利华南等企业签订了《大沥镇城市更新项目投资框架协议》。再加上此前于广州的重点旧改项目加持，越秀地产于广佛区域的城更事业似乎并不愁项目紧缺。

此外，在越秀地产管理层近期的发言中，也可一窥这家企业对于旧改项目偏向正面的态度。

8月18日越秀地产召开的2022年半年度业绩发布会上，董事长兼执行董事林昭远、在谈到旧改时表示，广州旧改目前没有停止推进。“城市更新是落实中央重要的战略，这个工作应该目前市委市政府高度重视的，项目正常推进。”

编辑/刘洋-广厦