近日，央行等四部委先后推出政策组合拳，集中发布三项房地产放松政策，引发市场关注。机构普遍认为，本轮地产政策呈现阶段性、定向精准的特点，有利于提振地产市场情绪，支持刚性和改善性住房需求，在一定程度上推动四季度地产修复。同时，地产政策集中发力未来将为债市带来哪些机会，引起市场市场广泛讨论。

具体来看，此次地产政策组合拳从提振需求角度出发，对首套房贷利率下限进行针对性调整。同时，央行时隔7年再度下调首套个人住房公积金贷款利率，叠加各地公积金新政，协同激发住房刚性需求。此外，阶段性退还住房交易个税，一同降低了住房置换成本。

就本次地产政策集中部署，中信证券判断，房地产周期或已触底。9月以来 “保交楼”政策力度加码、商品房成交量等地产高频数据边际回暖，预计四季度房地产市场整体将以边际修复为主，政策向好将推动房地产销售端进一步回暖。

值得一提的是，三季度以来，地产政策一方面聚焦纾困保交楼，从维稳的角度提振居民购房信心，另一方面加大放松力度激发购房需求，包括8月的超预期降息及5Y LPR相应调降。从销售高频数据以及竣工端来看，短期内起到了一定提振作用。民生证券认为，此次地产政策密集出台，正是对应了中长期市场对政策的期待，提振地产市场情绪，激发个人刚性及改善性住房需求。同时，中证鹏元表示，地产销售或维持弱修复，预计地产延续托而不举，但改善程度有待观察。

结合目前债市整体情况，广发证券认为，本次地产政策可能更多体现为恢复地产市场的政策意图，当前长端利率或已经处于区间的相对高点。具体来看，9月中旬以来，长端利率调整幅度较大，9月30日10年国债收益率较8月18日的低点上行了18bp至2.76%，已略高于1年期MLF利率2.75%。

此外，就短期来看，债市震荡偏下行，关键在于流动性的边际变化。9月末财政支出释放的资金，资金面将随之缓解，中长端利率的上行可能钝化，并且可能随资金面改善而有所修复。同时，民生证券表示，短期推动市场调整，但中长期视角下地产仍承压，或不足以构成市场反转的基本面支撑，因此，政策端还需有为之处。

值得一提的是，在投资方面，平安固收指出托底政策使微观房企出现两种分化，一是出险房企和未出险房企的分化，针对出险房企的高收益债投资难度较大；二是在未出险房企中国企和民企的分化，国企有较大的相对融资优势。从信用债的角度来看，当前背景下投资级国企地产债仍有一定投资价值，隐含评级AA国企地产债信用利差大约高出全行业隐含评级AA信用债约50BP，但需要注意控制久期。此外，中债新增担保地产债的收益率约高出AA中短票收益率曲线约30-40BP，同样值得关注。

编辑/范辉