数据:房企集中发布半年报,“亏损”创新高
犹记得2018年秋,地产行业“大牛”万科提出“活下去”的口号,当时引起不小的舆论风波。今天看来是如此有先见之明。当地产的汹涌大潮退去,人们买房变得慎之又慎。最近,截至8月31日169家房企发布了2022年的半年报,其中归母净利润呈现同比下降的有129家,占比高达近8成；55家处于亏损状态,这些公司的亏损值达近600亿元。有人说,地产正在经历巨冷时刻,房企的洗牌也不断加剧。
据乐居财经统计,截至8月31日,已有169家上市房企发布了2022年半年报,其中归母净利润呈现同比下滑的有129家,占比高达76.3%。按盈利与否区分,有55家房企归母净利润亏损,这些公司一共亏了超595亿元。这个数据被业内人士称为“地产行业史上最惨的一次半年报”,因为上市房企的亏损数量和金额都创了新高。
记者发现,亏损房企中不乏头部房企和国资平台的身影。比如碧桂园上半年归母净利润6.12亿元,同比下滑超95%。华润置地、绿地控股、越秀地产等也出现了同比下滑比较厉害的情况。还有中南、荣盛、金科、阳光城等多家房企,去年同期尚处于盈利状态,今年则跌入亏损。其中,富力地产亏损最为严重,上半年亏损69.20亿元,同比降幅324.65%。
当然,也有一部分盈利的房企。截至8月31日,今年上半年归母净利润榜单中,位列前五分别为中国海外发展、万科A、保利发展、华润置地、龙湖集团。前五名中仅龙湖一家是民企,其余房企均为国企或者央企。
房企:省成本、控规模、谨慎拿地,加快资金回笼
摆在房企面前的难题是:如何穿越周期的迷雾?
目前的土地市场已明显转向,不止民营房企放缓拿地脚步,央企同样谨慎。
近日,某央企青岛市场负责人表示,按集团要求,他们拿地秉承以下几个原则:量入为出、确保合理回报,以此来保证集团内部稳健的财务结构。“所以,我们拿地比以往更谨慎,前期投拓的同事会反复考察地块,进行研究和分析,以确保达到更高的回报率。”上述负责人表示。
而一些今年拿到地的房企,则加紧备货出货。一今年刚在主城区拿下几宗地块的房企相关负责人表示,由于集团对各城市公司都有利润率的考核,所以他们拿下地块后,都会尽快进入销售阶段。“目前公司在西海岸有几个项目,卖得一般,但在主城区的一改善项目销售情况不错。主要还是我们对主城区项目的价格每平米下调了1000~2000元,加上产品品质不错,所以能尽快回笼资金。”上述负责人表示。
而一位央企投拓负责人对记者表示,大部分房企愿意在上半年拿地,因为预算相对充裕,而且下半年一般可以实现销售,能对当年的销售业绩做贡献；而下半年拿地的话,不仅对当年业绩没贡献,融资端也不太容易实现,所以总体拿地积极性也不高。市场下行的态势下,不少原本为了冲规模而拿下的项目,也成为一些房企整体利润上升的“绊脚石”。因此,适度可控的规模、安全的现金流,成为当下大家集体追求的目标。
在青岛有多个项目的一家头部房企相关负责人表示,集团给城市公司提出的要求是,尽快去化手头的项目,不必要少拿地,拿地多拿优质地块。“这也造成这两年青岛多批次集中供地时,优质地块会引来众多品牌房企疯抢,一些地段一般的地块,反而乏人问津。如今地价越来越高,人工及建筑成本越来越高,房企利润不断被挤压,大家都在控制规划,以减少不必要的支出和浪费。”
“一般来说,一个房企如果能拿到核心片区的优质地块,就意味着资金回笼更快,利润率也更有保证。”一家央企青岛公司的相关负责人告诉记者,他们自从在浮山后与一青岛本土房企联合拿地后,近两年住宅产品一直卖得很不错。今年1~8月,这个项目住宅产品销售金额便超25亿元,相当于整个城市公司前8个月销售额的近一半。“近期我们还有主城区一个新项目上市,预计也会卖得不错,今年下半年的利润主要靠它了。”上述负责人说。
市场:“金九银十”悄无声息,市民买房更关注交付力
楼市整体的变局,反映到市场端,首先便是“金九银十”的消失。一方面,房企不再把这“金九银十”作为重要节点进行产品的输出,而更多是采用顺销；另一方面,则是市场销售数据平平。以青岛为例,2021年9月和10月新建商品房成交量分别为10261套和10980套,分别同比下滑16.89%和7.44%。今年虽刚入9月,但记者在调查中了解到,针对“金九银十”,青岛大部分开发商并无特殊的节点安排和推盘计划,9月全市新盘的开盘加推量仅有不到20个,远不及以往“金九”推盘量的一半。有业内人士表示,今年的“金九银十”预计不会有太大波澜。
其次,购房者的心态也发生了很大的变化。市民刘先生告诉记者,自己2015年在市南区买过一套新房,当时的想法很简单:上下班方便、孩子上学便利、房子居住舒适即可。最近,他打算换套房子,市场也变了。“现在买房关注的点变了,会更加关注能不能按照合同约定,高品质交付。对央企和国企的项目关注多一些,然后选核心地段,周边配套最好是已经比较成熟的。当然最重要的,还是会考察这个房企在其他城市的项目有没有烂尾的情况。”刘先生说。另一位市民于女士则感慨道:“以前买房子谁还会担心开发商交不上房,但这两年身边2个朋友在郊区买的房子交付延期,所以就不得不提高警惕。”
编辑/张郁唯
