专家预计，后续有更多以保障性租赁住房、公租房等为底层资产的公募REITs发行上市

场内交易公募REITs再添新选择。8月31日，全国首批3只保障性租赁住房REITs（以下简称“保租房REITs”）上市。至此，全市场已上市公募REITs增至17只。

中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，保障性租赁住房和公募REITs的适配性较高，对于原始权益人而言，试点发行REITs能够丰富其投资建设其他保租房项目的资金来源，有助于促进当地城市保租房的有效投资，推动我国保障性住房长久发展；对投资者而言，以租赁型保障房为底层资产的公募REITs为其提供了一个投资方向，更高的出租率、更稳定的租金使得保租房REITs具备一定的抗周期属性，这对于长期配置型投资者而言是很好的选择。

已有项目安排做市商提供流动性服务

此次上市的3只产品分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT。

深创投有关负责人表示，3只保租房REITs的上市，是深化住房供给侧结构性改革、完善租购并举住房制度、盘活存量资产，形成增量投资的重要举措，有利于稳投资、稳增长、降杠杆、补短板；有利于吸引社会资本，形成“投资建设住房-REITs盘活资产-回收资金再投资”的良性发展格局。

在中金公司看来，保租房REITs的上市，不仅有效拓宽保租房的资金来源，打通保障性租赁住房开发运营机制，同时为投资者提供了获取稳定收益的投资渠道。

事实上，3只保租房REITs在询价阶段已受到资金热捧。根据相关公告披露的数据，网下投资者的配售比例不足1%，公众投资者的配售比例更是不足0.7%。

对于3只产品在询价阶段的受欢迎程度，明明认为，“一方面说明当前REITs市场钱多货少，可交易规模有限，参与发行认购环节成为投资者获取份额的重要途径；另一方面，体现出市场对保租房REITs的支持和对相关项目的认可。”

据了解，目前华夏北京保障房REIT已安排多家做市商提供流动性服务，为完善二级市场流动性机制提供助力。

就项目扩募计划，深创投有关负责人表示，人才安居工程是深圳实施人才强市战略的最重要抓手。目前，红土深圳安居REIT原始权益人深圳人才安居集团已累计筹建各类保障性住房16.1万套。在“十四五”期间，深圳人才安居集团计划承担深圳三分之一的保障性住房建设筹集任务，为红土深圳安居REIT后续扩募提供了丰富的资产来源。

在市场需求层面，租赁住房未来市场规模巨大。根据中金公司的研究，我国合理租赁住房市场规模可能达到3万亿元至4万亿元，将主要集中于大中城市。

“在‘房住不炒’指导方针下，考虑到我国住房销售和租赁市场发展不平衡、一二线城市住房需求较高等因素，以保租房为代表的租赁住房市场或将成为满足新市民住房需求的发力点。从保租房角度看，REITs对其融资渠道的拓宽、存量资产的盘活、促进有效投资等方面作用明显。有了3只产品的经验积累，叠加一线城市在‘十四五’期间面临较大保障性租赁住房供给压力，相关企业有动力尝试将保障性租赁住房资产进行证券化。”明明预计，后续或有更多以保障性租赁住房、公租房等租赁型保障房为底层资产的公募REITs发行上市。

水利设施等有望成公募REITs底层资产

明明表示，近期，受益于发行申报的经验积累以及政策层面的大力推动，我国公募REITs的审核进程有所加速。

8月16日举办的国家发展改革委新闻发布会传递出的信息是：“目前，还有6个项目正在开展委托评估，近20个较成熟的项目正在加快推进。此外，我们对意向项目加强辅导，培育潜在市场，处于辅导期的项目超过80个。”

明明预计今年REITs市场将会进一步扩容增类。除当前已有的基础设施资产类型外，后续包括数据中心、水利设施等其他资产类型也有望成为公募REITs底层资产选择。

就未来关于公募REITs的布局，目前在管公募REITs已有3单在手的华夏基金表示，“已做了不同类型公募REITs项目的储备，未来也会积极申报新的资产类型，希望为投资者提供更多基础设施投资工具。”

红土深圳安居REIT是深创投继红土盐田港REIT之后推出的第二单创新基础设施基金。深创投有关负责人表示，公司在高标准物流仓储、保障性租赁住房领域的产品创新均已试点成功，目前在其他资产类型上也有一些项目正在推进，未来将继续在Pre-REITs及REITs领域积极布局，为盘活存量资产、形成增量投资做出积极贡献。

中金基金于2021年携手普洛斯发行了首批公募REITs之一的中金普洛斯REIT，目前基础资产运营稳定，并布局分布式光伏发电，助力实现“双碳”目标。在试点取得阶段性成功的基础上，中金基金表示，将与母公司中金公司一起，持续推动REITs试点项目申报工作，项目基础资产将覆盖产业园区、高速公路、铁路、清洁能源等多条赛道。

编辑/刘洋-广厦