度过了一个元旦假期后，大家应该都在期待着春节假期的尽快来临。北京楼市在年底一波新盘冲刺后，也逐渐恢复平静。趁着这段空档期，我们想到了一个一直萦绕心中许久的疑问：开发商动辄官宣的成交几十亿的喜报，真实情况到底如何？尤其是2021年北京集中土拍后，那些集中入市的新盘项目，到底卖的怎么样？

于是，青地产花了点时间针对2021年拿地并入市的项目做了个盘点，通过对建委网站公布的网签数据整理，感觉就像神奇的A股一样，四处飘绿偶有翻红。

难怪2021年以来，开发商营销人员发出过最多的感慨就是“太难了！”

32个新盘平均网签率13.47%

元旦前夕，刘敏（化名）收到海淀某项目销售的通知，说有几套清退房源，有意的话要赶快来“抢”。这个项目是2021年5月首批集中供地时获得的，由于临近北五环，加上海淀区域的加持，被打造为豪宅产品，平均单套售价在2000万左右。

去年10月开盘时，项目排号近2000组，一夜之间去化率达到90%以上，开发商释放信息称，销售金额过百亿元。

但就是这样一个热销盘，却在之后不间断传出有清退房源，让刘敏感到既心动又好奇，不是说卖得差不多了吗？

其实，2021年底，不少项目都推出了一批清退房源，一些开盘后被记入成交的房子又以清退的姿态，重新推入市场。

为了查清楚北京新盘的实际成交到底是什么情况，我们统计了2021年后集中供地的32个新盘在住建委网站上的签约信息。

统计数据显示，截止1月4日，2021年部分入市的新盘中，签约率最高的是昌平区的北清云际，一期取证494套房，已签约174套，签约率为35.2%。

有成交记录可查的项目中，签约率最低的是大兴区的德贤华府，去年10月16日取证以来，688套房源，已签约5套，签约率仅为0.7%。

而刘敏关注的项目，在建委网站上的已签约套数也仅有123套，不足两成。

这样的网签数据也说明，虽然开发商在拿地后积极推盘入市，但多数新盘仍早早就进入了过冬模式。根据这32个项目的已签约情况计算，平均网签率仅为13.47%。

新盘往往要准备三种成交数据

为何开发商发布的新盘喜报动辄成交几十亿，与网签数据显示的大相径庭呢？

一位不愿透露姓名的房企营销人告诉北京青年报记者，北京开发商统计开盘成绩实际上是有三个不同的口径。第一个是真实销售口径，这个真实反应了实际签约数据，支付首付的情况等，但这个数据只有开发商企业自己知道，是不足为外人道的秘密。

第二个口径是对外口径，也就是开发商在售楼处挂出的热销XX亿，或者在朋友圈里转发的红色喜报，都是对外数据，这个数据具有明显的注水成分，主要是为了增加项目曝光度和美誉度。

第三个也就是我们统计的建委网签数据，这个是最真实不能作假的数据，开发商内部将其戏称为底裤口径。

不过，建委网签数据虽然是准确的但却不是及时的，而是具有明显的滞后性。滞后时间可能是几个月，也可能是一年甚至更久。造成这样的滞后，一方面是政府调控的原因，要对网签均价进行调控，在豪宅、限竞房、共有产权房之间求得平衡。避免豪宅集中入市时，网签价格大涨；共有产权房集中时，网签价格又大落的异常情况。一般而言，单价越高，楼盘网签往往越慢。

另一方面，网签滞后也有开发商的原因，为了提高销量，不少新盘是允许首付分期的，但网签是必须要求凑齐首付，这样就出现了明明成交签约了，却不能在网签上及时反应的情况。再加上一些需要卖掉一套二手房才能获得购房资质的，也会有所延期。

正因为影响网签的市场因素很多 ，所以网签数据并不一定是项目销售情况的准确体现。但是，网签作为项目的真实统计口径，也能在一定程度上反映出项目的真实销售情况。有兴趣的读者可以在上图查看感兴趣的区域新盘，通过数据对比，为您提供参考，对当前的新房市场有一个更客观的判断。

新挂出15宗土地 新盘竞争压力有增无减

虽然开发商的网签数据还无法做到及时透明，但选择拖着卖而不是抢跑的项目，很可能在今年遭到更加沉重的打击。

元旦期间，北京规资委一口气挂出了15宗住宅用地，并且土地价格相比2021年有了明显优化。

这15宗地块虽然只是预告，并且没有出现一直期待的太阳宫、亚林西这样的核心区优质地块，但土地价格有了明显的调整。比如预公告中的王四营04地块，起拍楼板价4.2万/㎡。而2021年一批次王四营的成交楼板价在5.4万/㎡-5.6万/㎡，2021二批次王四营04地块的起拍楼板价在4.8万/㎡，与2021年的集中供地相比，此次预告的地块价格明显下调了6000元/㎡。

类似的还有丰台北宫镇地块，起拍价25.3亿元，建筑面积7.46万平方米，倘若底价成交，楼面价约为3.39万元/㎡。而与之临近的新盘项目熙悦晴翠，楼面价是4.5万/㎡，两者相差约为1.1万/㎡左右。

显然，这些即将挂牌的新地块，在未来在形成供应后，将对2021年的新盘形成更大的竞争压力，那些网签数据较低，真实销售情况堪忧的项目，未来面对的竞争只会愈演愈烈。

但凡事皆有两面性，这样的竞争对于购房人来说，却是一个好消息，2022年，新房市场面临着白刃战般的血拼，那时，购房人或许将更容易买到心仪的房子。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦