近日，南京市鼓楼区虎踞北路4号小区，67岁的张玉延看着即将“封顶大吉”的两层小楼，掩饰不住内心的喜悦：“经过跌宕起伏的7年，今天终于获得成功。”

这里是他的家，也是南京首个由产权人自筹资金的危房改造项目。“危房消险有加固、翻建和拆除三种方式，居民们可自行选择。”鼓楼区房产局四级调研员孙鸿志说，选择翻建的方式，在实际操作时，可谓困难重重。自筹资金翻建难在哪儿？是否具有可复制性？

老房子，承载五代人记忆

4号05幢建于上世纪50年代，共有24户居民，每户面积从15-88平方米不等。

张玉延拿出拆除前小楼的照片，只见黄泥巴和着稻草粉的墙面大片斑驳脱落，外墙砖块老化留下一个个深洞，楼道里各类电线缠绕在一起……“险象环生、岌岌可危”――这栋楼的设计使用年限只有50年，如今就像一个进入垂暮之年的老人。

张玉延想过搬离，去买套结实又宽敞的新房住。“但夫人舍不得离开。她从小就生活在这里，是一家五代人居住的房子，太有感情了。”张玉延下定决心，要让这栋房子变成可以“安心居住的房子”。

2015年，24户居民达成共识，自筹资金将小楼推倒重建。说起来容易，做起来却困难重重：该如何推进？要办哪些手续，跑哪些部门，怎么设计、施工？当时，作为一名刚退休的机关单位干部，张玉延接下翻建项目业主牵头人这副重担。

“这幢房屋因建造年代久，设计、建造标准低，无抗震构造措施，耐久性、整体性差，承重构件破损严重。在2014年经鉴定为C级危险房屋，存在严重安全隐患。”孙鸿志说，房屋鉴定为危房后，就进入政府监管范围。鼓楼区房产局多次召集居民议事会，对该房屋消险事宜进行协商。最后商定，在现行法规框架内以“原地址、原面积、原高度”为原则进行翻建。

去年7月14日，虎踞北路4号05幢房屋开始拆迁，这幢老房子终于“寿终正寝”。

业主共识，是翻建前提

项目推进难度远远超出居民们预料，从筹划到拆迁，就足足用了5年。孙鸿志说，自筹资金危房翻建项目，主要难在居民意见统一上。

最初，居民们对翻建房屋所需资金了解不够充分，认为仅需土建成本。后来随着项目的推进，发现还需要设计费、监理费、安装费等，每平方米总造价在5000多元，户型较大的需要约二三十万元改造资金。

24户产权人构成复杂，有居住在这里数十年的老居民，也有几经转手购入房屋的新住户。其中，最小的两套房屋仅有15平方米，套内没有独立卫生间和厨房。对24户居民来说，数十万改造资金不是小数目，但房屋现实条件确实不适合继续居住，“翻建这条路必须走下去”。

达成统一意见很不容易。根据设计方案，为了达到防潮效果，一楼须设置架空层。“对这个架空层设计，一楼居民拍手欢迎，二楼居民不同意，不愿意出这个费用。”张玉延进行一一说服，“我们大家是一个共同体，才能合作共赢。”

仅架空层问题，就协调长达5年，而设计方案中需要协调的问题还很多。原有的8户65平方米户型全部朝南，4户61平方米户型全部朝北。经过设计方案反复协商磨合，现在做到12户全部两房朝南，厨房和厕所朝北，南北通透。通过减少原来的公共面积，增加每一户的套内建筑面积，让每一户都满意。原来仅有15平方米的房屋，通过设计做到套内拥有厨房和独立卫生间。整栋楼的结构体系也做了变动，增加两个单元，调整建筑入户方向由原来的“南进南出”为“北进北出”。

征得相邻两栋楼的居民同意，也成为沟通难点。孙鸿志说，这栋建筑的建造年代久远，与前后栋的楼间距较近，不少人担心会对自家房屋造成遮阴挡光等影响。

为了建造自己的理想家园，大部分居民交款积极性很高，在拆迁前，第一批资金197万元筹集到位。经历5年的漫长筹备期，05幢危房翻建项目终于具备条件，开始第一个“吃螃蟹”。

鼓楼区对这个危房翻建项目非常重视，专门成立排险解危工作领导小组，由区房产局局长林海滨任组长，公安、财政等相关职能部门主要领导为组员，做好危险房屋督促整治工作。2017年7月，由鼓楼房产集团有限公司作为项目实施主体，按照“三原”翻建方式，代为治理危险房屋。

为其他项目提供可借鉴路径

5月25日上午10点，05幢居民陈金花在工地前见到张玉延，喜滋滋地迎上来：“张工，我家里的墙隔好了吗？我可以进去看看吗？”张玉延说：“你放心好了，已经隔好了。你戴个安全帽，从那边绕过去。”

“我马上去交第二笔费用。”陈金花说。张玉延向她竖起大拇指。他告诉记者，所有改建费用共分三个阶段交，第一次是开工时，第二次是封顶时，第三次是竣工验收时。为了能让大家按时交费，他也是操碎了心。每一个业主主动交费，他都在群聊中点赞表扬，以带动其他业主的交费热情。

4月13日上午，省委常委、南京市委书记韩立明围绕危房治理和老旧小区改造，开展“我为群众办实事”专题调研，来到虎踞北路4号05幢改造现场。张玉延回忆说：“当时韩书记问我，这个项目可不可复制？我毫不犹豫地回答：可复制。”

他表示，这个项目经历重重复杂的环节，现在回想起来都觉得“很难很难”，有很多值得总结的经验和教训。首先，危房业主们要对改造有一个正确认识，要明白房屋所有权人是自己，要排除房屋险情，第一责任人是业主，不应有事事依赖政府的心理。从政府角度来讲，应再完善相关制度。比如对危险房屋的治理，要以奖惩结合的方式激发业主改造的动力。他说，随着房龄的增加，如今变成旧房、不符合现行抗震标准的房子越来越多，政府在危房治理的推进中存在一定难度。去年鼓楼区在册危房有103栋，按照“留、改、拆”治理方式，最后采取翻建的只有16栋，目前都已启动治理。

张玉延告诉记者，05幢居民自筹资金危房改造项目，预计在今年9月交付。如今有其他项目团队前来交流学习，他非常乐意提供经验以供借鉴。

编辑/张郁唯