海淀新盘持续去库存 中海富华里脱颖而出
北京青年报客户端 2023-05-31 14:12

5月6日,北京土拍市场再度开锣,丰台区青塔地块引来17家房企围猎,大兴西红门镇6005地块也有11家房企参与竞价。最终,这两宗宅地均由摇号决出胜负。

自今年3月起,42家房企摇号大战刷新北京土拍历史记录后,市场一直保持高热度,就连4年没有在北京拿地的万科,都出现在青塔地块的线下竞拍中。

让人不禁感叹:这要是不愁卖的海淀永丰南供地,大概率又是一场40+房企的摇号大战。

市场信号

媒体统计数据显示:2023年4月北京市商品房成交7828套,环比上月上涨9%,同比上涨55%。

这是北京2023年以来连续第4个月成交上涨,虽然“小阳春”的势头在减弱,但基于1-4月北京二手房市场的成交放量,改善客户卖旧换新仍在持续进行。

然而,北京新房成交量不断上升的同时,供应却出现了下降。

今年前4个月北京市商品房成交达到22669套,同比上涨21%,新增供应为15227套,同比下降42%。其中4月商品房新增供应只有1146套,环比下降87%。

一涨一跌,新房去库存效应明显

从北京楼市历史行情来看,新房库存下降往往伴随一波房价上扬。因此,位置和产品双优的在售项目,更值得买房人珍惜。

据悉,市场上部分热盘已经收窄了价格优惠。比如:开盘价格约8.1万元/平米的望京樾,如今销售价格8.3万元/平米;开盘价格不到6万元/平米的西红门橡树湾,现在销售价格6.3万元/平米。

从4月北京市商品房成交均价环比上涨26%的数据也能看出,当市场供应减少时,话语权就会向卖方倾斜。

北京近期新房供应会增加吗?

盘点2021-2022年成交住宅地块中尚未获取销售证的项目,发现仅剩下房山长沟镇、朝阳劲松(现房销售)、北京城市副中心(FZX-0601-6014、6015地块)、怀柔区雁栖镇(自持20年)、房山拱辰街道(首创)、石景山五里坨(那么小镇)、密云区水源路、密云十里堡镇王各庄、朝阳黄渠(三元嘉业·玺悦朝阳)、通州物资学院(北京城建·国誉朝华)等约10个项目。

其中,北京城建·国誉朝华、三元嘉业·玺悦朝阳、那么小镇三个项目在等待预售证,而其他项目有的因现房销售或自持原因,今年不会进入市场。而位于怀柔、密云以及通州北部、房山西南部等远郊位置的项目,即便入市,也不会对市场构成影响。

换句话说,2022年及之前拿地住宅项目可供买房人等待的已经不多,而2023年土地市场的火热,让很多地块触及价格上限,房价势必水涨船高。

海淀永丰南供地时,周边在售项目是否会水涨船高,当下不好下结论,但有一点可以肯定,现在买海淀永丰,不会买贵!

新房风险小

有朋友问,是否可以选择二手房?

从媒体统计的4月北京市二手房成交价格来看,只有6个区房价小幅上涨,其他10个区房价都不同程度的下跌。

其中,海淀区二手房4月均价104085元/平米,环比上涨2.67%,同比上涨4.91%,是2022年-2023年房价平均涨幅最高的区!

二手房挂牌价是叠加区域红利后的价格,因项目新旧程度、品质不同、卖方个人出售意愿和资金需求,价格差异很大。

我们选取海淀区两个同板块,年代不同的项目进行比较:

天阅西山建于2017年;景和园建于2003年

两个项目均位于海淀北部,是互联网、高新科技人才的工作聚集地。

项目二手房3年挂牌均价对比显示,首创天阅西山的价格呈现稳步上升,从8万出头的挂牌均价一直震荡上涨;百旺新城景和园在2021年从8万元/平米冲高到接近10万元/平米后,逐渐回落。

结合时间点来看,2021年海淀区出现了豪宅新房供应,无论学府壹号院还是圆明天颂,区域二手房房东借着新房价格高企,纷纷调高了二手房挂牌价。

假设在这个高点购买了以上项目二手房,截至今天,就会得到两个完全不同的资产回报。

可以看出,很多二手房是跑不赢大势的。而次新房的涨势,往往是新房的翻版。

中海富华里 效果图

在北京16个区中,海淀无疑是东西城之外,住宅供应最为稀缺的区域之一,也是房价更为坚挺的区域。原因如下:

1、教育高地

在海淀工作的互联网、科创人员当中,很多通过学习改变命运,以优异的成绩考入北京名牌大学,最终留在“大厂”,成为技术骨干和管理层核心领导。因此,他们对教育资源格外看重,买房必看学区房。

2、住宅稀缺

作为北京第一个,全国第二个GPD过万亿元的市辖区,海淀的互联网和高新科创产业为区域持续贡献GDP。从海淀区发展规划可以看出,大量土地是留给产业发展的商业用地。

此外,“大厂”云集的海淀汇聚大量产业人口,导致区域供求关系一直处于供小于求的状态。海淀新房自带稀缺属性。

3、购买力旺盛

从位于海淀永丰的中海富华里了解到,无论项目首期开盘推出的富园,还是随后加推的汇园,成交客户中首套首贷比例一直在6成以上。这意味着区域每年都有大量的刚需“上车”。

中海富华里 效果图

海淀的“码农”月收入普遍在2w+,他们拥有更强的还款能力。同时,海淀的互联网和科创企业中有不少上市公司和独角兽企业,进入资本市场带来的股票分红,也是支撑区域购买力的重要因素。

源源不断的产业造富能力不但让当下海淀楼市保持常青,更孕育了巨大的未来接盘客户群体。

因此,在海淀置业新房,资产的保值增值更稳。

中海永丰“科创圈”

提到中海富华里,不得不说项目首次开盘的战绩。

2022年底,中海富华里·富园开盘,超8成期房房源一把售出,“逆风”拿下25亿元的优异成绩。

随后,中海富华里·汇园延续着项目热销的态势。

复盘中海富华里的成功,不难发现,这里面既有中海品牌的号召力,以及中海汇德里留下的良好口碑,还有中海不断精进的产品力。

在没有对比就没有伤害的房地产市场,过硬的产品力始终是中海的核心优势。

中海富华里·汇园在售99平米三室户型,拥有区域中同面积段产品单空间面积最大和超强收纳功能。

独立玄关空间让客人在进入餐客区域前不会一眼望到室内,拥有不错的私密度和仪式感。

交付时配好的“双面”玄关柜超实用。朝向玄关那面负责让业主归家后快速解放双手,穿衣镜的配置也很贴心,无论出门前还是归家后,都能第一时间整理仪容,不用跑到卫生间或者衣柜前照镜子。

中海富华里·汇园 99平米样板间 实景

“双面”玄关柜的背面朝向餐客厅,是餐边柜功能的完美补充。两个带柜门的储物空间和两个抽屉足以摆下琳琅满目的小件儿,台面上配置了感应灯和电源插座,无论放咖啡机还是面包机,都能得心应手,还方便打理。

99平米户型中餐客厅占了近30平米,充足的空间满足家人社交活动,而且近乎落地窗的满屏采光,通透感十足,是年轻人最爱的配置之一。

主卧进深空间加强,在放下双人床的基础上,还可以放下衣柜和床头柜。得益于无墙垛的设计,卧室飘窗更好用。

中海富华里·汇园 99平米样板间 实景

北向两个房间同样可以放下双人床。样板间中的通体长条桌,充分展现了空间收纳能力。

别看只有99平米,三分离的明卫、能放下双开门冰箱的U形厨房、独立家政间一个都不少。

作为区域中780-830万元就能实现三居功能的产品,这样的高性价比选择,未来无论是永丰南还是四季青都难给到了。

如果需要双明卫双南卧,套均950万元的116平米三室朝南户型,可以让改善需求得到进一步满足。

中海富华里·汇园 116平米样板间 实景

LDK餐客厅空间南北通透,充足的餐厅空间,可以再放上一组餐边柜。双南向卧室,即便有老人同住,也能轻松应对。

从中海·汇德里到中海富华里,中海在海淀永丰正在缔造一个“科创圈”。因为其业主5成以上均为在永丰及其周边从业人员,这样的圈层属性也让项目有了溢价空间。

试想,从事相同行业的人们住在相邻社区中,一场顶尖的技术行业交流,有可能就呈现在小区的跑道上,对于技术流们简直不要太幸福。

因为互联网和科创人员属于自己的生活时间较少,这让他们更加注重居住地点与工作单位的通勤距离。

所以,购买中海富华里的业主,根本不用担心未来接盘客户的基数。

编辑/赵海名

相关阅读
浙江首个低空经济智慧社区落地宁波 无人机送货将成现实
中国新闻网 2024-08-29
万科退地后保利接盘,北京海淀新地王诞生,土地市场热起来了
时代财经 2024-07-28
北京“巨无霸”地块入市 溢价率可达20%
北京商报 2024-06-05
刷新全国纪录! 上海一楼盘单日狂卖近200亿
证券时报 2024-03-31
刷新全国纪录!上海一楼盘单日狂卖近200亿
证券时报网 2024-03-31
北京有楼盘单套“直降400万” 房企推新项目意愿较为强烈
每日经济新闻 2023-12-23
海淀楼市持续升温 中海富华里蝉联销冠
北京青年报客户端 2023-05-31
北京首轮供地6月井喷 海淀新房是“硬通货”
北京青年报客户端 2023-05-31
最新评论