2023年楼市将量价趋稳,市场U型回暖
界面新闻 2023-01-02 10:35

2022年,房地产行业的需求端政策虽然不断优化,但始终未发挥出明显效力,临近年末,政策风向加速转变,释放重磅利好稳定市场预期。

展望2023年,楼市销售预计处于“U“型的底部抬升阶段。

过去的一年,房地产市场处于深度调整周期中,受行业下行及居民就业、收入预期较弱等因素影响,购房者观望情绪浓。

接下来,需求端的恢复是房地产市场好转的核心关键。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,当前商品房市场需求端比较疲弱,对于解决供给端保交楼、风险处置是不利的。毕竟,想让外部资金来输血,首先得恢复市场和企业自身的造血功能,否则外部资金是不愿意进入的。

也就是说,要想让信贷、债券、股权等支持房企融资的工具能够尽快落地,就必须让市场需求端保持一定的活跃度。2023年,稳房地产市场的核心,将从供给端转移到需求端。

2022年12月15日,国务院副总理刘鹤重提“房地产是国民经济的支柱产业”;12月15日-16日的中央经济工作会议上,又强调了房地产对经济恢复的重要性,“住房改善”位列扩大消费三大抓手的第一位,再次对房地产行业的宽松政策定调。

12月19日,中央财办有关负责人对中央经济工作会议精神进行解读时表示,要着力改善预期,扩大有效需求,支持刚性和改善性住房需求,比如,在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策,这些消费潜力要予以释放。

在此背景下,限购“松绑”蔓延至更多热点一二线城市,临近年末,佛山、东莞两个强二线城市先后全面取消限购。

2023年的政策环境依旧将以宽松为主,重点在于扩大需求,高能级城市将出台更多针对支持刚性和改善性住房需求的政策,以打开限制需求释放的枷锁。

当然,扩大需求的动作仍然会在“房住不炒”的大框架下进行,支持刚需、改善,遏制投机性需求。可以看到,无论是佛山还是东莞,都在取消限购的同时,增加限售要求。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,2023年,在“房住不炒”基调下,供需两端政策均有继续优化空间,核心一二线城市特别是核心二线城市,政策优化空间较大,如限购、“认房又认贷”等方面继续调整,一线城市政策优化预期亦在增强,降低房贷利率、降低首付比例、降低税费等存在空间。

克而瑞研究中心指出,预计一线及强二线城市调控政策或将局部放松,比如松绑特定区域、特定人群的限制性购房政策,适当调降二套房首付比例等,弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”,同时加大购房补贴、税费减免等财税刺激。

常规的需求端政策可能只是一个开端,后续力度需要远高于过往周期。

国泰君安首席地产分析师谢皓宇表示,本轮周期,供给侧采取的是出清、而非刺激的手段,因此,在需求侧,需要远强于过往每一轮政策周期的强力政策,才能换来有效的需求改善。

同时,一些城市开始试点购房补贴,比如通过农产品抵房款,但规模较小。一些二线城市此前也有宣布过政府回购商品房,但进展仍然缓慢。

谢皓宇认为,目前需求端支持的方向已经明确,则需要更进一步夯实难得的信心扭转。

不过,当下购房人的收入预期和房价上涨预期都没有恢复,单纯依靠地产政策可能不足以刺激地产需求复苏。

因此,太平洋证券分析师认为,可能需要一揽子的“经济振兴计划”,加大宏观政策调控力度,才能同时扭转收入预期和房价上涨预期,从购买能力和购买意愿两个维度同时解决问题。

亿翰智库也指出,当前房地产市场出现的问题,已不仅仅在于市场本身,其修复仍由多变量主导,倘若经济形势好转,疫情控制效果显著,消费者预期转好,市场的修复只是时间早晚的问题。

对于2023年的楼市走势,市场普遍认为,不会再继续大幅下降,但市场复苏是一个缓慢的过程。

贝壳研究院认为,2023年市场预计销售额与2022年大体持平,其中全国新房市场销售额同比基本持平,二手房市场销售额略有修复。

银河证券研报指出, 2023年销售预计处于“U“型的底部抬升阶段。预计2023年全国商品房销售面积同比增速-3.2%,销售金额同比增速-2.4%,土地购置费速为-15%,新开工面积增速为-26%,竣工面积增速2.3%,房地产开发投资同比增速-9.5%。

国海证券分析师的判断更乐观一些,其预计房地产销售将在明年二季度初复苏,后半年市场逐步企稳,全年商品房销售面积或达到13.2亿平,同比增加1.5%。

未来市场仍存在较多不确定性。

亿翰智库指出,政策底到市场底需要一个阶段,假设政策能够在当前基础上保持或加力,按照历史规律推演,2023年2季度,市场或能出现好转,市场底也或能出现,但是市场底出现后是不是仍会继续在底部盘整,盘整的时间有多久,都存在一些不确定性。

中指研究院指出,乐观情形下,全国商品房销售面积有望实现正增长,但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下,增幅或有限;中性情形下,商品房销售面积或与2022年基本持平;悲观情形下,市场预期和信心修复不明显,商品房销售面积继续回落,降幅或在3.6%左右。

国联证券分析师认为,保守估算,若近期地产政策对于超一线城市限购限售政策未大规模放松,则预计居民信心改善带来的地产销售复苏较为温和。2023年房地产销售面积可能与今年持平,结构上呈现出上半年持续负值,下半年受低基数影响同比回正的格局。

乐观估算的话,若2023年疫情对于经济的冲击基本消失,且房地产在需求端对于超一线城市限购限售的放开,则预计明年地产复苏力度可能偏强。

在楼市销量缓慢复苏的背景下,2023年的房价整体会维持稳定。

银河证券研报指出,在分化和修复的预期下,预计2023年一二线城市房价基本稳定,三四线城市微幅下行。

贝壳研究院认为,2023年一季度大部分城市新房市场仍处化解库存阶段,新房二手房价格有继续调整惯性,随着价格出清,成交量在二季度后重回修复通道,价格将逐步企稳。下半年核心城市房价在长时间回调后有望小幅回升,带动全年价格整体平稳。

即使不确定性依然存在,但可以确定的是,房地产不会在走回原来的老路,洗牌是必然趋势。

编辑/刘洋-广厦

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