写字楼市场是经济运行的“晴雨表”。近期，高力国际对上半年中国20个城市甲级写字楼市场存量进行了一次系统的数据统计。

报告显示了上半年各城市写字楼的存量及租金、空置率数据。高力国际华北区董事总经理严区海认为，今年三季度写字楼市场活跃度将成为决定全年走势的关键节点，对中国未来楼宇经济保持长期乐观的态度。

深圳甲级写字楼市场供应未来或超过北京

根据高力国际统计，20个城市甲级写字楼的存量已经达到了8000万平方米，四个一线城市上海、北京、深圳、广州合计占比50%。

其中，最大的市场在上海，达到了1500万平方米。二线城市成都、杭州、武汉、天津也达到了300万平方米。

“我们相信在未来的供应格局里，会发生一些变化，深圳极有可能成为中国最大的甲级写字楼供应市场，北京目前会变成第三大市场。”严区海表示。

从这张重点城市甲级写字楼市场空置率和净有效租金数据中可以看到，广州的空置率最低13.3%，北京、上海的控制率约在16%，是较为健康的。其他大部分城市空置率在20%-30%左右，这个数值是比较高的。

有三个城市租金是比较高的，超过了200元/月/平方米，北京338元/月/平方米，上海236元/月/平方米，深圳211元/月/平方米。其他大部分城市的租金不到100元/月/平方米。

北京上半年甲级写字楼净吸纳量为负值

下半年回暖趋势可期

值得注意的是，今年第二季度，北京甲级写字楼市场的净吸纳量为-8.3万平方米，这是继2020年一季度后第一次出现负值。本季度市场无新增供应，受到市场租赁活动放缓、谈判周期延长等因素影响，整体空置率小幅回升到16.4%，市场租金也小幅回调至338.6元每月每平米。

高力国际分析认为，净吸纳量为负不一定代表新增需求不足，也有可能是多种因素导致存量楼宇释放大量面积所致。净吸纳量一方面受到需求侧企业租赁去化的影响，另一方面也受到供给侧存量楼宇租赁面积释放的影响。

例如，中服地块的两个项目在本季度合计释放出2.2万平方米之前未进行市场化租赁的面积；燕莎区域的一栋甲级楼宇由于自身原因之前暂停对外租赁，本季度开始整栋对外租赁，向市场释放面积约4万平米。亚奥区域的一栋甲级楼宇由于某国企完成搬迁在二季度释放出超过3.6万平方米的面积。

粗略计算，这些新增的存量项目空置面积就已经接近10万平米, 同时这些新增面积并非疫情防控所致，但确实直接大幅增加了空置面积，进而降低了净吸纳量。

同时，从2022年上半年各城市主要租赁需求行业的相关数据中也可以看到一些经济发展变化。北京互联网科技企业对写字楼市场租赁需求从去年的第一名下降至第二名，金融独占鳌头，专业服务位列第三。

“我们认为并不是金融业出现了爆发的增长，理论上来说金融业一直是中国经济的压舱石，过去以来一直表现不错，去年互联网有一些调整政策，但近期看到对互联网的监管已经到了政策底部区间，互联网在政府管理之下还会健康发展。”严区海表示。

可以看到，一些新兴行业也在悄然崛起，二季度中国新能源汽车出现了爆发式增长，芯片等硬科技也在快速发展。

严区海认为，需求侧能够持续放量一方面取决于疫情是否会出现反复，另一方面取决于北京经济增长的强度和韧性。

回顾过去五年，北京跨越GDP万亿门槛的速度正在不断加快，从3万亿元到4万亿元仅用了3年时间。过去的五年是推动非首都功能疏解和腾笼换鸟发展新产业的五年，北京能实现这样的发展速度和增长质量就更显难得。

高力国际认为，下半年年经济复苏是大概率事件，为写字楼市场的需求复苏提供了保障。金融和专业服务是稳定写字楼市场需求的基本盘，互联网科技行业仍可持续关注；可重点关注细分赛道龙头企业、致力于传统产业信息化的企业、以及涉及芯片、集成电路相关的硬科技企业。

文/张郁唯

编辑/宋欣