“受疫情干扰，北京商业地产市场短期承压，但市场基本面未受本质冲击。” 仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹在2022年第二季度北京房地产市场回顾会上表示，办公楼租赁活动受疫情直接影响，租金再度转为负增长。高端住宅市场第二季度成交量创历史新高，新房价格稳中有升，成为第二季度市场的一个亮点。

受疫情影响，后半季度办公楼市场停滞不前。北京办公楼市场需求在后半季度停滞。第二季度净吸纳量约为4.7万平方米，相比2022年第一季度下降了三分之二。由于办公楼的入场装修和到岗率受到严格限制，市场上正在谈判阶段的大部分交易进程暂缓。第二季度金融和TMT企业的搬迁和扩张贡献了一半以上的租赁需求。同时，来自文化产业内资租户的9,000平方米搬迁需求促成了第二季度唯一3,000平方米以上的大面积成交。

全市平均空置率下降幅度较第一季度收窄。第二季度办公楼市场需求停滞，全市空置率下降幅度较第一季度收紧1.1个百分点，仅下滑0.4个百分点至9.8%。新冠疫情带来的不确定性影响了潜在租户的决策，导致第二季度大面积成交受限。空置面积的去化主要得益于2,000平方米以下的租赁需求，占总租赁成交面积的近70%。同时，整体市场租金在第二季度再次录得负增长，环比下降0.2%，同比微涨0.5%，主要由于疫情的严格管控阻碍了租赁市场的正常运作。全市范围内九个子市场中有四个录得了租金负增长。“鉴于突发疫情及其他客观因素对办公楼市场产生的多维负面影响，我们对2022年全年租金走势保持观望。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“目前业主正积极调整租赁策略以维持项目租金稳定，短期内不会看到市场租金的大幅下滑。

在近期疫情的影响下，租赁需求显著下降，租金承压下行。在当前市场情况下，业主面对不断上涨的空置压力愿意对新签租户做出一定程度的租金让步，同时对于现有租户给予一定租金减免和免租期支持，以稳定自身项目。第二季度市区市场租金环比下降0.7%，郊区租金环比下降1.3%。“考虑到当前市场不确定性增加，同时对于疫情反复的担忧，大部分品牌已暂缓此前的扩张计划，我们预计下半年整体租赁需求和活跃度将进一步下降。在增长的市场压力下，大部分业主已经下调本年租金预期，预计将提供更为灵活的租赁条款，整体市场租金水平预计进一步下降。” 仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

北京高端住宅市场成交量创历史新高。2022年第二季度，北京高端住宅市场共成交2,477套，环比上涨192.1%，单季度成交量达到十年来最高水平。信贷政策相对宽松叠加新开盘项目放量，市场需求得到释放，推动成交量上升。同时，开发商为冲刺半年业绩密集加推，推动北京高端住宅供应保持较高水平，第二季度北京豪华公寓录得2,218套新增供应。

住宅市场供需两旺推动价格企稳回升。第二季度高端住宅新房价格稳中有升，环比微涨0.2%。基于有效的疫情防控，6月租赁市场活动恢复，受抑制的租赁需求逐渐释放带动租金保持稳定。“第二批次集中供地成交多宗优质地块，市场需求升温促使高端项目加快入市步伐，预计未来一年高端住宅新增供应维持平稳。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“政策调控频次加快有效刺激观望者入市购房，短期内市场成交势头仍将保持强劲，或将推动新房价格平稳进入上升通道。”

文/北京青年报记者 朱开云
编辑/樊宏伟