“周边优质教学资源荟萃”，“地铁沿线交通便利”，“按照样板间精装修交付”……

买房时，房屋销售处摆的楼盘模型及宣传页面能信吗？销售人员口头承诺的配套设施，如后期没如约配备，能当成违约理由要求赔偿吗？

近日，记者就从中国裁判文书网上获知了一起户主因验收房时发现开发商未“如约”配套前期“承诺”的各种基础设施，而要求撤销房屋买卖合同，并索要赔偿的案件。

购房者：

“承诺”的学校、地铁和装修都不见了

2019年1月，王娟在某房屋中介人员的带领下，前往大发房地产开发有限公司（化名）开发的“幸福家园”小区（化名）售楼处，了解房产信息。据王娟回忆，无论是售楼处的销售人员还是发放的彩页资料，亦或是工地周围的施工围挡……众多渠道都向她传递着这样的信息：“幸福家园”小区西侧规划有九年一贯制教育用地，拟引进“人大附小、人大附中、史家小学”等优质教育资源，而项目北侧300米将会是十九号地铁线“星光影视城西站”。此外，销售人员一再承诺将会按照房屋样板精装修交付。优质的教育资源、便利的交通环境、精装修的房屋……考虑到这些，王娟决定在此小区购入一套房产。

2019年4月3日，王娟在售楼处正式签署《北京市商品房预售合同》及其附件协议。其后，王娟如约交付首付款，也办理按揭代理等购房手续。2020年9月底，大发公司通知王娟收房时，王娟却发现当初宣称的小学中学、地铁站点等优质教育和交通设施纯属子虚乌有！更让她觉得气愤的是，交付到手的房屋质量、楼栋外观、社区环境等与之前宣传的内容也是大相径庭！

经过进一步了解，王娟获知，早在2019年4月的时候，大发公司的销售机构就已经因为违法宣传学校、地铁等项目信息而遭到北京市大兴区市场监督管理部门行政处罚。这更让她坚信自己要为被“忽悠”购房，而维权。

于是，王娟一纸诉状将大发公司告到北京市大兴区人民法院。她诉称，大发公司大肆宣传“幸福小区”具备“优质教育资源”和“双地铁交通”等用以影响房屋价值和购房意愿的关键因素，属于故意隐瞒真实情况和故意告知购房者虚假信息，致使自己产生了错误的意思表示，从而与其签约购房，大发公司的行为构成合同欺诈。据此，她要求，撤销购房合同，并要求大发公司赔偿违约金1434504.9元。

房地产公司

对于王娟的指控，大发公司辩称：广告宣传不属于合同内容，大发公司也没有对小区周边环境及设施作出过承诺。

首先，根据《商品房买卖合同司法解释》第三条的相关规定，房地产开发商对红线范围外的宣传内容，不构成要约亦或合同内容。“幸福小区”周边的地铁、学校等属于市政工程和政府规划安排，不属于大发公司负责范围之内的设施及配套，因此，公司对地铁、学校的广告宣传不构成要约，不属于双方合意范围内的内容。

其次，大发公司在广告宣传物料的底部明确标注了提示性文字，告知购房者相关宣传材料“不意味着本公司对此作出了承诺”“本广告仅作户型参考，不做要约内容…最终以双方合同约定为准”这些足以表明，大发公司没有对地铁及教育资源等作出承诺。同时，在签署的《补充协议》中，也多次提示如销售人员的陈述、承诺及介绍、广告、沙盘、模型、销售宣传资料等其他形式的说明及允诺，均不构成合同内容，不属于大发公司所做的承诺。且在签署前，大发公司的相关人员也做出了明确提示，提醒王娟要特别注意，这些王娟都是明知且认可的。

最后，大发公司对外宣传教育用地、地铁方位是有明确的事实依据的。第一，目前周边已有其他的三所学校作为配套学校，且结合百度地图查询结果，这3所小学距离“幸福小区”仅2-3公里，开车仅需10分钟，能够满足王娟子女的教育需求。而且，王娟签合同买房的根本目的是为了居住，不是为了使用周边的学校及地铁，那么，公司如约把房子交付给王娟，怎么能说没有满足王娟的购买需求呢？

法院判决：

广告宣传不属于合同内容 宣传内容不应认定为“承诺”

北京市大兴区人民法院认为，本案的争议焦点为大发公司是否存在虚假宣传、房屋质量问题的违约行为以及是否给王娟造成损失。

首先，根据庭审查明的情况，大发公司对案涉楼盘的宣传行为，应视为商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，并未纳入合同有效组成部分，大发公司已经多处强调，王娟主张涉案合同系格式条款，理据不足。双方在自愿基础上签订的商品房买卖合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉楼盘的宣传确实存在不当之处，但并未使购房人对其所购房屋的质量、成交价格、地段、环境等实质内容产生错误认识，大发公司也提交了其宣传所依据的信息来源。

其次，王娟提出房屋质量瑕疵，未提交充分证据证明，且质量问题可以由大发公司通过修复等方式解决，涉案房屋已经竣工验收合格。再次，王娟未提交证据证明其因大发公司的宣传瑕疵、房屋质量瑕疵行为产生了实际损失。综上，法院认为王娟的请求无事实和法律依据，依法予以驳回。

编辑/叶婉