“深圳湾1号执笔者，首著东莞。”在东莞南城，“鹏瑞·天玥广场”售楼处大门紧闭，门口的广告语彰显着开发商要将“深圳湾1号”复制到东莞的野心。

“之前售楼处开放过一段时间，验资800万元看房。现在政府调查，暂时关闭了。”当地链家的一名中介告诉记者。

含着“金钥匙”出生的鹏瑞·天玥从4月取得预售许可证以来，风波不断。东莞阳光热线问政平台上，多位市民反映项目要求客户签订购房合同和装修合同的“双合同”，以及捆绑车位销售，并称该地产公司一位负责人王某收取50万~100万元茶水费。

记者查阅东莞市住建局公示的信息，鹏瑞·天玥在4月初备案了5、6栋楼，价格区间约在4.2万元/平方米至5万元/平方米，其中三套复式房源总售价超2000万元。

《中国经营报》记者向深圳市鹏瑞地产开发有限公司（以下简称“鹏瑞地产”）方面发函采访核实上述情况，随后深圳鹏瑞集团有限公司（以下简称“鹏瑞集团”）品牌部负责人回电称暂时不方便回复，对目前售楼中心闭馆的情况表示不清楚。

值得注意的是，4月8日，住房和城乡建设部召开会议，将东莞市列入房地产监测重点城市名单。截至2021年一季度，东莞商品住宅成交均价28802元/平方米，同比增长24.28%，为约谈的5个城市中最高。

近期，有消息称，华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁吴向东近期加盟鹏瑞集团，这也使得该公司最近颇受业内关注。

涉违规销售被住建局约谈

2019年5月15日，鹏瑞地产以23.6亿元总价成功拿下东莞南城雅园地块，溢价率达到59.46%，首次以招拍挂方式进入东莞市场，计划打造东莞的“深圳湾1号”。

据了解，该地块竞拍条件十分苛刻，竞得人须无偿配建计容建筑面积不少于16万元/平方米的商业办公楼，需自持剩余9.3万元/平方米的商业面积40年。商办建面占总计容建面的7成，住宅只占3成。

2020年下半年以来，东莞市场就预测鹏瑞·天玥入市价单价会破6万元。2021年4月7日，鹏瑞·天玥5、6号住宅楼取得预售许可证，价格区间为42000元/平方米~50310.47元/平方米，面积段为211.9平方米~496.77平方米，成为千万级豪宅。

“按照东莞目前新房备案制度，短期内南城房价很难突破6万元/平方米。现在看来，相关部门没给鹏瑞·天玥开绿灯。”东莞购房交流群中的一位网友表示。

据东莞2月27日出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》，对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案，待出台具体申报细则后按其执行。

实际上，在今年年初，鹏瑞·天玥两栋楼的建设进度已超25层，达到预售条件。各界怀疑项目由于没有备案到理想价格，捂盘延迟入市。

让业界意外的，除了项目入市后低于5.6万元/平方米的吹风价，还有前期宣传的“全球顶级品牌精装”，变成了毛坯交付。记者留意到，今年1月21日，“鹏瑞东莞”微信公众号推文中，还将精装作为项目亮点介绍，而市住建局新建商品住房销售价格申报平台上，122套房源均为毛坯备案。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，在限价政策下，不少豪宅以及原本计划精装修交房的都变成毛坯或普通装修，就是为了符合限价政策。

4月9日至13日，陆续有3位市民在东莞阳光热线问政平台上投诉，称项目要求客户签订购房合同（按备案价）和装修合同（1万元/平方米）的“双合同”，并且捆绑车位一起销售。并表示鹏瑞地产一位王姓负责人暗中主导收取50万~100万元茶水费，才能通知购房。

日前，记者走访调查，深陷投诉争议中的鹏瑞·天玥目前已关闭了销售中心，其“鹏瑞东莞”微信公众号上的VIP热线已无法打通，房天下等平台公布的售楼处电话也一直无人接听。

当地的一名中介告诉记者：“鹏瑞目前是喊停了，正在接受相关部门调查。”同时，中介也告诉记者确有收取喝茶费一事。

4月20日，记者就此事联系东莞市住建局，负责人在采访中表示，已约谈鹏瑞·天玥广场开发商负责人，敦促其自觉规范销售行为，严格遵守《商品房销售明码标价规定》。经调查暂未有证据显示存在收取茶水费、与认购人签署装修工程协议的情况。

复制“深圳湾1号”遇阻

不断推迟入市的鹏瑞·天玥，正面对严厉的市场监管环境。

今年4月8日，住房和城乡建设部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府，要求坚决遏制投机炒房，并将东莞列入房地产市场监测重点城市名单。据统计，截至2021年一季度，东莞商品住宅成交均价28802元/平方米，其销售均价已超过同被约谈的二线城市合肥、宁波。

东莞市住房城乡建设局随即组织召开房地产市场调控专题会议，强调要重拳整治房地产市场乱象，加强热点楼盘销售管理，打击房地产开发企业、中介机构及其从业人员收“茶水费”“诚意金”等违法违规行为，遏制投机炒房行为。

实际上，鹏瑞·天玥广场是目前东莞城区为数不多的豪宅项目之一。虽然目前东莞市住建局房产信息网显示，项目122套住宅均属于未售状态，但据中介介绍，前期认筹人数有近600人，已远远超过房源数量。

资料显示，鹏瑞地产是鹏瑞集团多元化业务板块之一，以高端豪宅开发为主。根据鹏瑞集团官方微信介绍，“资本大佬”徐航目前担任集团董事局主席。徐航同时也是迈瑞医疗联合创始人，及深圳市鹏瑞公益基金会发起人。其官网介绍，目前鹏瑞集团涉足健康产业、商业运营、地产开发、物业管理等多元业务。

据迈瑞医疗招股书显示，鹏瑞地产2017年净利润达38.08亿元，超过了迈瑞医疗当年25.89亿元净利润。

虽未上市，但鹏瑞集团因深圳湾1号的成功，打响了知名度。2013年，深圳湾1号以17万元/平方米开盘价打破深圳楼市价格天花板。深圳市房地产信息系统显示，目前项目可出售部分已售罄。据悉，项目的二手房成交价最高达到30万元/平方米，其公寓产品也因总价过亿元被称为“深圳最贵豪宅”。

深圳湾1号打响名号后，鹏瑞集团加快了在大湾区扩充土地储备的速度，在产品打造上也继续延续豪宅风格。据介绍，鹏瑞第一批将打造三个玥系项目，除了东莞的全球超级综合体鹏瑞·天玥广场，还有位于顺德的皓玥湾顺德1号，是鹏瑞首个城市墅居产品，以及珠海的珠澳湾中心，也将复刻深圳湾1号。

传鹏瑞将迎吴向东加盟

目前，鹏瑞集团已在粤港澳大湾区布局了18个项目，包括广州、深圳、佛山、东莞、珠海、清远6个大湾区核心城市，不少位于城市核心区域。除了主业地产开发外，鹏瑞地产还涉及城市更新、商业运营等领域。企业计划在未来3年内拓展新项目土地面积300万~600万平方米。

据媒体报道，鹏瑞集团近期将迎来地产界明星经理人吴向东的加盟。吴向东是华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁，曾在华润集团任职超20年，在地产领域具有较高知名度。有业内人士推测，吴向东加入鹏瑞集团后，华夏幸福南方业务将由鹏瑞集团接手。

IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜向记者分析，鹏瑞集团主要深耕珠三角地区，全国化运营能力不足、商业地产运营能力较弱是其短板。而在华润置地长期积累的吴向东团队的加盟，刚好能弥补这两点不足，对鹏瑞未来发展为全国性的公司非常有利。

中国房地产数据研究院院长陈晟认为，鹏瑞集团具备深厚的产业背景和科创背景，未来不宜打上过深的房地产烙印，而应该继续强化自身科技和产城优势。同时，利用好职业经理人吴向东的专业背景，补上短板。

编辑/张郁唯