9月19日，天津市首单公募REITs——博时津开产园REIT在上交所正式上市；9月20日，西南地区首单消费REITs——华夏大悦城商业REIT也将登陆深交所。与此同时，多个项目申报、获批、扩募进度都在快速推进。Wind数据显示，目前全市场已上市产品数量增至43只，常态化发行蹄疾步稳，今年以来募集成立的产品数量及发行总规模均超去年全年。三季度以来，已有14单项目更新“进度条”。其中，2家显示“已问询”，5家显示“已受理”或“已申报”，7家显示获批“通过”。

业内人士表示，今年以来，随着相关法律法规的完善和税收激励机制的优化，成本降低、效率提高之下，公募REITs对于发行人的吸引力持续提升。与此同时，底层资产项目新业态的不断增加进一步丰富了投资人的选择，为该类市场带来了更广阔的发展机遇。

首单混装资产产业园项目上市

此次“上新”的博时津开产园REIT是天津市首单公募REITs，也是国内首个混装资产的产业园区项目。公开资料显示，该基金底层资产包括天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园两种类型。“相较于单一产业园模式，这一混装资产的产业园区项目，或具有更好的抗周期能力与运营能力。”业内人士表示。

截至去年年末，上述两项基础资产运营成熟已满3年，出租率保持较高水平，租户多元，资产质地优良，投资价值凸显。公开资料显示，天河数字产业园是天津市数字经济的核心区域及天河超算所在地，拥有强大的算力资源和技术优势。该园区拥有多元化的租户基础，截至去年年末，共有租户114个，相当一部分项目和人才来自北京。

大陆汽车厂房产业园则聚集了世界领先的汽车动力总成研发、生产企业，周边还吸引了一批整车企业，形成完整的汽车产业链。此外，该园区重点布局高端乘用车、新能源汽车、智能网联汽车等前沿领域，为天津市汽车产业的转型升级提供了强有力的支持。

8月，博时津开产园REIT的网下认购倍数为7.66倍，刷新年内产权类REITs网下发售纪录，公众发售部分当天提前结募，产品获得专业机构投资者认可。9月5日，博时基金公告称该基金的战略配售份额限售正式生效。此次限售涉及多家投资者，包括天津泰达科技工业园有限公司、中国中金财富证券有限公司、华润深国投信托有限公司等，限售份额总量从1亿份到303万份不等，限售期限根据投资者类型分为60个月、36个月和12个月。

在近日的交流座谈中，项目管理方及运营方就媒体和投资者关注的项目选择天津及底层资产的优势、发展前景、客户稳定性等问题进行了解答。交流中，博时招商蛇口产业园REIT的基金经理胡海滨认为，上述两类资产的特点各有不同，厂房类的资产天然具有较强的抗周期能力，波动较小，但是租金增长率相对平稳。而研发办公类的资产可能抗周期的能力弱，但是租金和出租率提升的空间较高。所以把这两项资产混装在一起既有利于平复投资者对研发办公类出租率有波动的担忧，又可以从一定程度上追求提升未来租金的弹性。

“接下来园区运营将持续加大招商引资的力度，重点引入更多战略性新兴产业企业租户，持续汇聚更多优质企业，努力维持较好的资产出租率。”天津泰达产业园管理有限公司总经理杨帆表示，目前，数字产业园在谈的有十几家重点客户，包括中海油的工程技术中心、中石油长城钻探等几个重点客户，预计去化面积将会超过1万平方米，接下来公司将全力以赴保证项目落户。

9月多单REITs新项目接连获批

除了此次上市的博时津开产园REIT，华夏大悦城商业REIT也将于20日在深交所上市。招募说明书显示，该基金首发底层资产是大悦城控股旗下优质购物中心成都大悦城，2024年以及2025年预测年化净现金流分派率分别为5.22%、5.33%。此前发售阶段，华夏大悦城商业REIT亦获得投资者踊跃认购。另外，招商基金蛇口租赁住房REIT也将于19日至20日正式发售，最终确定的发售价格为2.727元/份，预计募集资金近13.64亿元。此前网下配售对象拟认购倍数达103.66倍。

与此同时，更多公募REITs项目“上新”加速推进。近日，全国首单水利设施公募REIT——银华绍兴原水水利REIT、首单底层资产为绕城高速的高速公路REITs——华夏南京交通高速公路REIT、首只科创孵化器REITs——招商科创孵化器REIT接连获批。

排队等候审核的项目数量也不断扩容，近两周又有多个项目正式申报。来自上交所官网信息显示，中金亦庄产业园REIT项目近日正式申报。据悉，该项目原始权益人为北京亦庄盛元投资开发集团有限公司（简称“亦庄盛元”），是北京亦庄投资控股有限公司（简称“亦庄控股”）的全资子公司。目前，亦庄盛元共有16个在建、待建及已运营的项目，产品类型涵盖商务综合体和产业园区，总建面超140万平方米，总投资逾110亿元。去年12月，亦庄控股在公司战略规划中提出，要大力践行产业园区公募REITs模式。探索建立园区建设基金，强化提升产业园区专业运营能力与资产价值，将成熟资产装入公募REITs实现上市退出，置换增量发展资金，形成“投、融、管、退”闭环可持续发展的模式。

值得注意的是，9月最新获受理的多个项目中，不乏供热、跨海大桥等新业态。如上海外高桥集团股份有限公司公告，华安外高桥仓储物流REIT相关申请材料已申报并获正式受理；国泰君安济南能源供热REIT也已进行申报，这是市场首单供热类项目；同样正式申报的还有平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT，该项目底层资产为杭州湾跨海大桥，为首单桥梁基础设施项目。

更多优质资产盘活“在路上”

新项目申报同时，部分已上市公募REITs在稳健经营的基础上，扩募工作也正积极开展。近期，中金厦门安居REIT公告启动首次扩募。据悉，这是年内上交所已上市项目中，第6单发布扩募公告的公募REITs产品。

“本次新基础设施项目的购入有助于实现存量与增量资产的良性循环，助力厦门市租赁住房资产的进一步发展壮大，为厦门市住房保障体系的健康可持续发展提供有益探索。厦门安居集团未来将继续积极践行REITs战略，通过扩募机制将越来越多的成熟资产推向基础设施REITs市场，为REITs市场的生态建设贡献力量。”厦门安居控股集团总经理汪晓林表示，公共租赁住房纳入公募REITs范畴后，中金厦门安居REIT持续扩募的潜力将进一步增大。

中金基金副总经理李耀光表示，扩募既可以盘活更多存量资产、做大市场规模，又可以优化资产组合配置、提振二级市场表现、增强流动性。从国外成熟REITs市场的发展状况看，扩募是公募REITs扩容的主要渠道，也是市场“生命力”的体现。同时，扩募也是对公募REITs管理人主动管理能力的检验。基金管理人将与外部管理机构一起，通过不断提高基础设施项目运营管理质效，为基金的发展壮大，以及基金持续价值创造能力的提升提供坚实基础。

谈及博时津开产园REIT未来扩募，杨帆透露：“接下来我们准备考虑打组合拳，制造业工厂、高标准的定制厂房、收入比较好的项目将优先考虑导入到扩募的底层资产，同时再考虑导入科技型园区资产，争取把更多优质资产展示出来。”

华夏基金表示，随着公募REITs新发行资产类型多元化和发行规模持续增长，为市场源源不断提供新的投资标的，提升整体市场稳定性和流动性，也将为社保基金、企业年金等投资者的参与提供更多可能性。

编辑/范辉