两天内三个一线城市均发布楼市新政，下调住房贷款首付比例和利率，引发市场广泛关注。其中，从降低首付比例上来看，广州在一线城市中力度最大，为最低15%，上海和深圳均降为最低20%。从机构数据和中介工作人员反馈来看，咨询量、带看量方面有了变化，对市场也更有信心，但成交转化上还需要一定时间。

三地政策密集发布

自5月28日起，上海提出的调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施正式实施。其中提及，首套房的商贷和公积金贷款的首付比例均为20%；个人公积金最高贷款额度调整为80万元；非沪籍社保年限调整为3年，二孩及多子女家庭可增购1套；优化非本市户籍单身人士购房范围，扩大至外环内二手住房等。

出乎意料的是，5月28日，广州、深圳相继跟进出台了政策。

广州的政策执行了5月17日中央金融部门给出的最低限度，5月29日起，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。不过，广州未公布执行的最低利率水平，但据媒体消息，广州多家银行已达成共识，首套房贷利率3.4%，二套利率3.8%。

广州还放开二套及以上住房贷款，鼓励多套房居民加杠杆买房。在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

深圳则在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上，与上海保持了一致。自5月29日起，深圳市首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。

上海多家中介咨询量上涨

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，整体来看，5月27日上海多维度优化楼市政策后，广州、深圳率先跟进落实，进一步释放政策利好。本次政策后广州、深圳市场活跃度有望提升，核心区域销售去化或加速。

另外，5月29日，天津也将首套、二套首付比例降至15%、25%最低水平，取消房贷利率下限。根据中指监测，截至5月28日，全国多地已经跟进5.17新政，武汉、郑州等城市首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%，下调幅度较大。

从市场反应来看，根据58安居客研究院数据，5月28日上海市新房的找房用户，环比前一日涨38.6%，二手房的找房数据昨日环涨44.8%。

5月28日，广州新房的找房用户，环比前一日涨11.8%，二手房的找房数据比昨日环涨12.0%。深圳新房的找房用户，环比前一日涨7.5%，二手房的找房数据比昨日环涨1.0%。

据报道，新政后，上海的多家银行马上响应政策，下调商业性个人住房贷款利率。

上海多家中介机构称，中介门店的咨询量出现明显上涨，有客户经理加班加点到凌晨给客户解释政策细则。也有部分区域的中介机构工作人员在接受媒体采访时展示了工作群里的“业绩”：5月27日晚上10点左右的两条聊天记录显示：“政策出来4小时，西郊开了4单”“长宁中三小时两单”。

由于上海楼市新政放开了非沪籍单身人士购房区域，将之扩大至外环内二手住房，核心地段的小户型二手房吸引了单身人士的关注，有上海的购房者称，此前由于户籍限制，自己不具备购房资格，新政后就可以考虑购置一套了。对此，有中介工作人员称，目前看房者的目标主要以小户型为主，一般两到三个月就能实现成交转化，“当小户型在二手房市场流动起来后，有置换需求的大户型购房者获得了现金流，可以进一步置换大户型。”

另据广州当地媒体报道，5月28日傍晚，广州楼市重磅新政一出，楼市呈现出“躁动”状态：众多楼盘销售人员紧急联系客户，更有一些买家连夜下定。当地某楼盘的工作人员表示，“此前的咨询客户大部分有购房意愿，但存在首付不足、需资金周转时间等问题。29日开始执行新政，相信项目成交会因此增加。”有楼盘甚至打出回收折扣的口号。

也有房地产从业人员坦言，虽然咨询量、带看量方面有了变化，但成交上的变化不太明显，毕竟政策刚发布，实际转化上还需要一定时间。

楼市政策尚有优化空间

业内分析认为，近期各地政策的步调非常一致，充分落实“517降首付降利率”的政策导向，普遍出台了“首付比例调至15%”、“房贷利率自由定价”、“三套房给予最优信贷支持”等。从宏观面看，这也标志着中国购房历史上最强加杠杆周期已开启。

曹晶晶分析称，短期来看，北京相关政策优化预期进一步增强，多项政策举措落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进程。从政策空间上来看，当前北京仍然为全市限购，外地购房者需要连续60个月社保/个税，限购政策全国最严，首付比例和房贷利率亦处于高位，均具备优化空间。

也有分析称，从需求端鼓励居民加杠杆贷款买房，无法从根本上提振市场情绪。税费方面也应该出政策，比如降低或减免契税和个税、增值税。

此外，类似政策下，有一个市场比较关心的问题是，存量房贷利率是否有下调的可能。对此，易居研究院研究总监严跃进表示，增量房贷利率和存量房贷利率的差异较大，短期看两个内容关联度小，但是确实会引起一些存量贷款方面的纠纷问题。建议从金融风险防范化解的角度，对存量房贷利率的下调纳入到后续的研究范畴之中。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟