尽管春季购房季节已经临近，但美国房地产市场尚未出现明显回暖迹象。美国商务部3月25日公布的数据显示，美国2月新房销售不及预期，意外环比下滑0.3%，预期为环比上涨2.1%。由于新房销售占美国房屋销售的13.1%，这使其成为房地产市场的领先指标。房地产市场也是衡量美国经济的重要指标。上月该数据公布值低于预期，表明美国房地产市场不景气，这有助于提振美联储未来降息预期。展望未来，如果美国经济持续好转，叠加美联储开启降息周期，2024年的美国房地产市场可能会有小幅改善，但难以进入新一轮繁荣周期。

根据美国商务部3月25日数据，2月新房销售环比下跌0.3%至66.2万套。分地区而言，2月美国东北部新房销售暴跌31.5%，中西部下降2.4%。人口密集的南部地区销量增长3.7%，西部地区增长2.3%。2月新房价格中位数为40.05万美元，为2021年6月以来的最低水平，同比下降7.6%。截至2月底，美国房地产市场上有46.3万套新房，是自2022年11月以来最多的。这一数字高于1月的45.7万套。按照2月的销售速度，需要8.4个月才能消化市场上的房屋供应，高于1月的8.3个月。其中，在建房屋占比为58.7%，待建房屋占比为22.9%，而完工房屋占比为18.4%。

为了遏制通胀，自2022年3月以来，美联储步入大幅且激进加息周期，累计加息525个基点，但自2023年9月开始，虽然美联储未宣布抗通胀战役结束，但始终维持利率不变。虽然美联储加息周期既打击了房地产市场需求也抑制了供应，但并未导致房价明显下跌和抵押贷款信用风险上升。在美联储大幅加息之下，美国房地产市场状态低迷，2023年，美国住房市场呈现高利率、高房价、低销量和低供应的特点。

房屋抵押贷款利率高企成为美国房地产市场面临的挑战之一。在通胀创40多年新高和美联储猛烈加息之后，美国受欢迎的30年期固定利率抵押贷款利率，从2021年平均3%升至2023年下半年7%以上，大幅超过2013年至2019年4%的均值。根据最新的S&P CoreLogic Case-Shiller数据，2023年美国20个最大的都市区的房价平均上涨了6.7%。整体而言，美国去年房价上涨了5%以上。与此同时，美国房地产市场在2023年“寒意”明显，贷款买房人锐减：据抵押贷款机构的数据，2023年只有480万套房屋易手，是2011年以来的最低水平。这背后的原因在于，高利率让买房人望而却步，但二手房市场供应紧张，美国房价持续走高，这导致更多的卖家惜售和买家宁愿租房也不愿买房，美国房地产市场陷入恶性循环。

抵押贷款融资机构房地美最新数据显示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率在2月底跃升至6.94%，3月中旬仍处在略低于7.0%的高水平。市场早先预计，美联储将在3月开始降息，但今年以来情况发生了变化，伴随着通货膨胀变得更有弹性，美联储多位官员给提前降息“泼冷水”，抵押贷款利率连续几周上升，目前再次超过7%。而与之相伴而来的是，抵押贷款申请从已经很低的水平再次暴跌，这意味着美国有能力且愿意承担高贷款利率的买房人大幅减少。

不过，2月新屋销售价格中位数的下降，对于买房者的负担能力和整体通胀都是好兆头。由于租金上涨，房价在很大程度上导致了通货膨胀的加剧，现在新房价格下滑将有助于下拉通胀。另外，新房价格下滑则有利于缓解美国高利率高房价的恶性循环。“值得注意的是，抵押贷款利率在同一个月从6.8%上升到7.0%，这可能会阻止一些买家进入市场。”凯投宏观房地产经济学家托马斯·瑞安表示，“我们坚持对未来几年新屋销售的乐观预测。”

全美房屋建筑商协会上周公布的一项调查显示，3月衡量未来6个月房屋销售的指标升至9个月高位。一项衡量潜在买家的指标达到去年8月以来的最高水平。该指标被不少经济学家解读为美国房地产市场或已步入拐点。但也有谨慎观点指出，目前，美联储对于降息态度谨慎，即便年中开始降息周期，预计今年也将是温和降息，降息幅度可能不及预计，这或有助于改善2024年的美国房地产市场，但难以推动其进入新一轮繁荣周期。预计美国房贷利率将有所回落，但仍处于限制性水平，住房销售或温和反弹，新房销量表现可能好于成屋，成屋供应将有所改善，但依然偏紧。

编辑/张郁唯