22日，北京市住建委等五部门联合印发《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版 公开征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。相比过去，《征求意见稿》将预售资金由银行监管调整为政府监管，拟引入市住房资金管理中心作为第三方机构。开发商应在商品房销售现场公示预售资金监管协议和监管账户名称，购房人可查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。（12月23日《北京晚报》）

商品房预售制是我国房地产市场制度之一。由于预售资金解决了开发商自有资金不足，提升了房地产开发效率，对于增加新房供给有积极作用。然而，由于部分开发商擅自挪用预售资金，导致房地产项目不能如期交付甚至长期烂尾现象频现，损害了购房者合法权益，严重扰乱了房地产市场秩序。对此，有的地方取消预售制采取现房销售，有的地方进一步完善预售资金监管。从《征求意见稿》看，北京选择后者。

虽然商品房预售制存在缺陷，但项目烂尾等缺陷其实是可以通过合理方式避免的。尽管今天融资渠道比过去明显增多，开发商自有资金不足可通过融资来解决，但商品房预售制仍对房地产稳定发展有积极作用。所以，取消预售制不是解决问题的唯一办法，还可以通过加强对预售资金的监管，使预售制造福于楼市。比如北京《征求意见稿》对预售资金的“强化版”监管监督，可打消社会对商品房预售资金的担心。

简单总结一下，《征求意见稿》主要有两大发力点：一个是，商品房预售资金改为政府监管。过去，商品房预售资金由银行来监管，实践已经证明，银行并非合格的监管者，导致预售资金变成开发商“提款机”，给延迟交房乃至项目烂尾埋下隐患。北京拟将商品房预售资金监管者调整为政府，即引入北京市住房资金管理中心作为第三方机构，开发商想擅自动用预售资金很难实现，预售资金安全可确保如期交楼。

另一个是购房者可监督查看商品房预售资金。过去开发商之所以随意挪用商品房预售资金，也缘于购房者无法监督预售资金。但《征求意见稿》提出，购房人支付的预售资金，应全部直接存入监管账户，按相关要求进行标识。购房人可通过市住房资金管理中心网站等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。当购房者可以监督预售资金，既能消除自己的担忧，对政府监管预售资金也能起到助力作用。

值得注意的是，《征求意见稿》并不打算“管死”商品房预售资金，增设了资金应急支取通道，当项目确需应急使用重点监管额度内预售资金推进项目建设，在不超建设阶段支付资金或支付后剩余资金仍可覆盖后续建设费用的前提下，可提交有关材料向区住房城乡建设部门申请拨付使用。也就是说，应急支付的前提是确保预售资金安全或者不影响如期交房。而且，这种应急支付是在监管之下，相信不会再乱来。

要指出的是，即便北京拟通过“政府监管+购房者监督”，为商品房预售资金装上“安全阀”，但并不意味着北京不探索现房销售。由专业机构发布的报告指出，2022年北京市集中供地出现了诸多新变化，其中就包括“现房销售趋势明显”。由此预测，强化对商品房预售资金的监管监督，与现房销售增多不断取代预售制，这两种情况将在北京楼市并存较长时间。可以肯定的是，都有利于楼市走向健康轨道。

文/丰收

图源/视觉中国

编辑/姬源