近日，北京等一线城市接连实施“认房不认贷”政策，为提振房地产市场预期和信心带来极大利好。在此背景下，房地产市场企稳回升预期持续向好，北京商办、购物中心等商业地产市场活跃度也开始提升。

“三季度商办类资产达成了几宗大宗交易。”有消息人士向记者透露，一方面由于房地产行业进入调整期，卖家积极处置资产回笼资金；另一方面，有自用办公需求的企业、机构投资者等已“相看”许久，出手“抄底”意愿较强。

“公司正计划在京西板块购置商办物业，计划购买面积在5000-7000平方米之间，主要考虑当下办公资产价格较低，既能相对保值又能减少租赁支出。”某企业相关负责人向记者表示，不过希望选择周边配套较全，未来还能有增值空间的商办物业。

商办市场进入转型新周期

在传统商业地产中，除高档写字楼商业地产外，大部分商业地产是作为居住房地产的配套设施来建设和开发，不太重视对它的运营管理。新发展模式下，要让这些资产也可以很好服务实体经济，改善空间运营管理和服务质量，提升其价值管理水平，提高资产运营的回报率。

“商业地产作为一个载体能够为所有以满足人们日常工作、生活和娱乐为目标，以及服务于人民群众追求美好生活为目标的商业活动提供物理空间，提供运营服务，是任何一个服务类型或消费产业不可或缺的实体场景和服务载体。”全联房地产商会写字楼分会执行会长刘凯表示，当前商业地产市场面临“三个转变”，标志着商业地产新周期的开启：首先是从开发时代转向服务时代，其次是从粗放运营转向精细运营，最后是从经营价值转向品牌价值。

在这种新转型周期下，以往低水平重复、同质化发展已经注定不可持续。那么，未来具备哪些“资质”的商办类资产能够在增值、保值以及回报率方面表现更好？

“在当代及未来，无论办公空间还是商业空间，势必更加尊重人们的需求。”远洋春秋中心广场项目相关负责人表示，打造优质商办载体，一是需要多元的商业配套服务；二是丰富的招商资源；三是更善于通过运营提升收益率。

该人士进一步称，以成都太古里为例，该项目打造独立商业式全维商街，填补区域内商街配套的空缺，办公地块及商业地块合而为一，呈现办公、商业、休闲、旅游一体化的建筑格局，匹配城市企业对现代化办公环境的要求。北京西山脚下的远洋春秋中心广场亦是如此，该项目东接北京银行保险产业园，南邻中关村石景山园，整体规划理念是将打造成以融合艺术、生活、商务的大型综合体，囊括了居住、购物、休闲、娱乐、餐饮、教育、医疗、金融等全方位配套，从而提高了整个项目的居住和投资价值。

“好的办公产品，即便在市场调整期，通过良好的运营和服务，也能展现出良好的韧性，甚至实现租金上涨。”有业内人士直言，7月以来，房地产市场利好政策不断，此前累积的需求正在释放，商办类资产并购加快，去化率和出租率也有望得到进一步复苏。

当下是资产配置契机吗？

从8月份市场表现来看，据观点指数显示，8月份，一线城市办公挂牌租金实现不同程度的上涨，办公市场环比上月有改善迹象。同期，商办大宗交易坚挺，比如太古地产拟以97.1亿元的代价接盘陆家嘴集团两家子公司40%的股权，交易预计在8月底9月初完成。

另有公开数据显示，2022年中国产业园的交易金额创造了历史新高，达到225亿元，同比增长约42%，未来新商业、新办公、新园区需求仍将持续增长，并拥有更大的发展空间和投资价值。在业内人士看来，今年以来，一系列宏观调控政策的发布和陆续见效，经济发展已呈现稳中回升的态势，大宗商办资产配置凸显强劲势头。

不过，上述业内人士也表示，一线城市优质办公物业穿越周期能力较强，投资者或企业若有资产配置需求，当下是出手的好时机。但对买家而言，除了商业配套以及良好的运营服务之外，区域规划和产业氛围至关重要。

以远洋春秋中心广场为例，该项目所在的石景山区，2022年GDP历史性达到1000亿万元，其中金融行业和科技行业贡献约49%，目前石景山的产业格局已实现从传统产业到高端科技产业的换挡加速。同时，京西地区连接海淀及诸多产业园，未来将不断承接海淀区大量科技企业的外延需求。

“作为京西商业办公综合体，远洋春秋中心广场与北京银行保险产业园相辅相成，仍处在区域内的价格低谷。项目中的单层商业面积在700平方米以上，企业独栋面积3000-4500平方米，适合中大型企业作为企业总部。”远洋春秋中心广场上述负责人表示，项目未来将吸纳金融、保险、科技、电子信息等优质高端服务企业，将成为构建北京高精尖经济结构的重要组成部分，未来入驻企业更能享受保险产业园区的税收优惠政策。实际上，近年来，越来越多地产企业纷纷投资长安街西沿线的商务办公产品，正是看中了京西区域商办市场的升值空间。

至于接下来国内商办市场走势会如何？刘凯表示，整体上呈现出四个主要趋势，一是市场层面由投资型市场向自用型市场转变；二是区域选择上由核心区域、传统商圈向外围区域、新兴商圈转变；三是成交类型由写字楼、产业园向物流园区、工业研发、公寓项目转变；四是交易金额由外企企业向内资企业转变。

编辑/刘洋-广厦