炎热的7月，各房企陆续交出上半年成绩单。

7月11日，龙湖集团发布2023年1-6月营运数据。公告信息显示，2023年1-6月，龙湖集团地产开发业务累计合同销售额985.2亿元，同比增长14.8%；运营及服务业务合计实现经营性收入129.7亿元（含税），同比增长10.1%。

无疑，相较于2022年夏天的流言蜚语与人心惶惶，今年以来楼市已逐渐回归理性，一个能够辨识房企个体差异的市场，显然更适宜龙湖等稳健房企发展。

然而，一面是进击的机遇，另一面则是依旧复杂的环境。2023年上半年市场复苏的动力依然不足，此外，购房需求的演进和发展模式的变革，也为留在场上的地产开发企业提出了新的挑战。

一场时代的大考，远未到交卷之时。关乎增量与存量，关乎生存与发展，关乎新发展模式，在此节点，龙湖上半年的答卷更加意味深长。

1st | 踏准需求步点

“总体平稳”是上半年楼市的关键词，但“仍然低迷”亦是现状。

克而瑞数据显示，2023年1-6月百强房企整体销售额未见起色，但不同梯队的房企境遇却大相径庭。市场的目光聚焦在少数头部房企上，TOP10房企中，保利发展取代碧桂园占据了榜首位置，万科、中海紧随其后，龙湖集团的名次上升至第七名，在分化的行情中找到了新的座位。

操盘销售金额方面，TOP10房企的门槛同比增长15%，而TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低15.8%和10.8%。显然，行业开始加速分化，优质房企们赢得了一个弯道超车的机会，但每一步又如逆水行舟，不进则退。

一个切面是，曾经市场熟悉的TOP10榜单里，民营房企一度占据了多半江山，而如今，参赛者们或消失于榜单，或逐渐掉队，龙湖已成为TOP10阵营中，实现业绩同比增长的唯一标的。

作为复杂环境下的攀行者，能在分化的竞争中脱颖而出，龙湖显然于产品战略上有其独到之处。

被誉为“竞争战略之父”的美国学者迈克尔·波特，曾在其经典代表作《竞争战略》一书中提出了三种卓有成效的竞争战略——差异化、聚焦、成本领先。

站在当前节点看龙湖应对需求变化的产品战略，竟与其出奇契合。

其一，差异化。过去的数月时间里，需求展现分化，市场的天平开始向改善类及高端产品倾斜。

克而瑞数据显示，2023年前5个月，其统计的城市中，总价1000-3000万元、3000-5000万元、5000万元以上的新房高端住宅成交套数同比持续增长，涨幅分别为45%、13%和35%。

龙湖敏锐捕捉到需求的变化，成为第一批焕新高改产品线的房企之一。全新落地的御湖境、云河颂两条高端产品线，在很多城市成为差异化凸显的“爆款”，取得不俗的销售表现。

例如，今年以来，在成都开盘的天府云河颂和滨江云河颂都实现了热销，助力龙湖上半年在成都销售总额117亿元（备案口径），位居成都市场第2位。

其二，聚焦。在2022年，通过独具特色的产品，在诸多高线城市站稳脚跟的龙湖，选择将投资进一步聚焦，按照龙湖的说法，即“重点围绕20个主力城市和14个机会城市来布局，持续聚焦一二线高能级城市”。

进入2023年，聚焦的战略发挥了价值。不同能级的城市间，购房需求出现了大幅分化，聚焦高线城市成为化解需求不足难题、减少市场波动影响的首要选择。

其三，成本领先。长久以来，龙湖的投资准则中一条便是“不拿贵地”。正因如此，在诸多房企受困于2021年前所拿的高价地时，龙湖依然可以相对从容应对市场的剧变。

事实上，今年以来，各大房企竭力投资一二线城市，北京、上海、南京、成都、杭州等地再现“抢地潮”，十数家甚至数十家房企竞逐某一地块的情况时有发生。龙湖集团把握窗口期，截至6月末，在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等热门一线及强二线城市，累计获取20宗地块，并把整体溢价率控制在10%左右。

2nd| 回应时代之变

当下风云变幻，国内乃至世界经济格局，均面临巨大的不确定性。

今年3月，阿里启动了24年来最重要的一个组织变革，而在4月份，京东零售亦作出了“5年来幅度最大的变动”。

身处经济转型与高质量发展的大背景下，各行各业均主动变革以应对新的趋势。就房地产而言，基于探索发展新模式的大方向，房企也在积极转型，培育发展的新动能。

相较大厂们“最重”、“最大”的定位，龙湖近年来的变革，是一条细水长流的过程。经历了独立地产航道，多航道并行等诸多动作后，2023年，龙湖再次对航道进行重构，变成了一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的“1+2+2”三大业务板块。

可以看到，龙湖将运营业务、服务业务摆在了与地产开发并行的关键位置。从海外市场的经验看，开发、运营以及服务业务的收入、利润的平衡，已被三井不动产、住友不动产等企业证明是应对市场环境变化的重要砝码。

目前，龙湖集团的天街、冠寓、龙湖智创生活已成长为所在行业的头部品牌，而龙湖龙智造也在代建行业备受瞩目，掀起了一阵智慧旋风。

今年上半年，这些经营性业务亦实现进一步发展。

运营板块，长沙芙蓉天街、杭州国芳天街、乐山星悦荟、宁波海曙天街、苏州胥江天街等购物中心相继亮相，截至目前，龙湖在全国18座城市开业运营商场数量已超80座；龙湖冠寓持续布局全国核心一二线高量级城市，开业房间超11万间，客户满意度达95%。

服务板块，龙湖智创生活上半年持续拓宽服务半径，新进接入阿里杭州高桥云港等商办场景，商服业务已延伸到小米、阿里、京东、李宁、中科曙光、海康威视、网易游戏等头部企业的一线商写场景；而年轻的智慧营造品牌龙湖龙智造，在上半年，亦签约南京麒麟科创园、清华大学紫荆等项目，赋能智慧建造、推动项目提效。

2023年上半年，龙湖经营性收入达到129.7亿元（含税），同比增长10.1%，保持快速增长并创下历史新高。按照龙湖集团董事长兼CEO陈序平的说法，“龙湖计划用三到五年时间，把非开发业务，即运营、服务航道的利润占比达到50%，收入占比能够到20%。”

而龙湖的底气，与其长期坚守的财务纪律与如今扎实的财务底盘不无关系。

从1993年到2023年，无论外部环境如何跌宕起伏，30年来龙湖始终步伐稳健，根基厚实。迄今为止，龙湖已连续七年保持“三道红线”绿档，在手现金充裕，现金短债比处在行业高位，今年到期海外债务已全部提前偿还。龙湖集团继续保持境内外“全投资级”评级。

不久前，陈序平在股东大会上表示：“未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。”

对于龙湖来说，经营性业务全面实现内生式驱动的时间已不遥远。相信随着新的流动性持续释放，未来行业将会看到一个财务盘面更加稳健，战略上更加从容的龙湖。

彼时，或许即是龙湖关于新发展模式的正式交卷之时。

编辑/赵海名