社区房屋租售，一个听起来“平平无奇”的中介服务。不过，正是这个看似不起眼的赛道，近期亮点频频：万物云旗下房产社区业务动作不断、保利物业孵化全新的“托房品牌”……一个依托于存量房市场，涵盖了包括租售、装修、家政等环节的生态圈正在迎来整合升级，而基于物业服务的社区租售业务也开始显示其关键性的流量入口地位。业内人士表示，如果能发挥其在服务上的优势，突破获客能力瓶颈，未来将有着巨大的想象空间。

现象

“大佬”布局 赛道升级带来新体验

杨小姐近期打算在同一小区再购置一套房。而小区升级之后的朴邻店面吸引了她的注意，上面“万科物业二手房专营店”的标记十分显眼。杨小姐告诉记者，接待她的工作人员对小区邻里情况十分熟悉。交易成功后装修队伍也不用自己另外找，非常方便。

杨小姐所说的“朴邻”，是万物云旗下的社区房产经纪服务商。在这一领域，万物云近来动作不断：此前曾宣布参投在产品设计之初便锚定社区房产交易的宅猫找房，随后原阳光智博服务（万物云子公司）旗下的租售中心正式换标更名为“朴邻·阳光智博二手专营店”。

当然，万物云不是唯一以房产交易为核心场景，发力存量房业务板块的“物业大佬”。保利物业在2022年第三季度也宣布了行业首个房产托付品牌“保利托房”的亮相，这一品牌定位是“为业主提供全链条全场景的一站式房产托付服务”。保利物业表示将围绕业主的需求不断探索，为业主实现房屋资产的保值增值。

解读

租售业务成入口 沉淀新生态圈

“大佬”布局的背后，争夺的是什么？实际上，头部房企生态链上的租售业务板块本身并不是新业务。从最早的各大品牌“租售中心”开始，在2021年前后行业就曾经迎来过龙湖旗下鹅塘、碧桂园旗下有瓦、绿城旗下绿城置换等一次集中升级。当时，伴随着贝壳找房的上市，“中介”是一门极有故事的生意。而经过两年行业的调整，“进化”后的社区房产经纪赛道显然开始讲述着一个更为务实的商业逻辑。

这一逻辑的起点是住房市场正在发生的重要变化。从公开数据来看，我国2020年城镇居民人均住房达到1.06间。而以广州为例，中原研究部数据显示，去年全年新房累计成交72936宗，二手房82739宗。结合这两组数据，不难看出当前由增量开发主导的新房市场正在逐步向基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代转变。

因此，二手房交易以及租赁市场的盘活不再只是资本市场上的故事，而是切实的住房消费趋势。换言之，“大佬们”布局的不是二手房交易本身，而是未来存量房市场的流量入口，在此基础上，其运营方式也出现了明显的变化。

一方面，采用“轻中介”模式。在一二手房屋交易领域均有多年经验的业内人士周峰告诉记者，大多数房企自营的一二手销售公司员工由物业服务人员就地转化而来。以万物云投资的宅猫找房为例，其特点就是从物业公司入手，赋能物业人员成为专业经纪人，最大程度发挥物业服务人员对社区的熟悉程度从而提高人效。

另一方面，租售服务从被动的寄售模式转向了主动的服务模式，成交不是服务的结束，而是开始。以保利托房为例，其业务就覆盖以房产托付为核心的房产交易、咨询服务、资产运营、金牌家政、家装家居这六大板块。租售交易既是被挖掘出来的业主需求，同时又可以转身成为消费场景的入口，沉淀出一个新的生态圈。

观点

服务质量是优势 获客能力待突破

周峰表示，对于头部企业来说，在物业服务平台的基础上搭建起租售业务，可谓“一箭双雕”：既留住了自家生态体系内的客户，实现了产业链闭环，又新增了收入来源。然而，既然是流量入口，租售业务的获客能力便是其不可回避的焦点。“相较于传统中介，房企自营租售平台中介费较低、对物业的熟悉程度更高，而且与业主之间还建立起了长期的信任，这些都是不可否认的优势。”不过，周峰同时指出这类业务相对不足的，是自营平台缺少强势的二手平台宣传房源，因此接触的潜在客户资源会相对窄。这也就意味着当业主希望快速卖房时，会优先考虑传统中介。因此，这类平台的业务立足于小区内的自行消化为主，短期内还无法挑战传统中介行业的生态，也是未来需要解决的问题。

“存量房市场是一个多元化的领域，新兴业态必然有其存在的价值和空间。”在周峰看来，地产生态链仍在不断整合之中，头部效应也十分明显，自带大量一二手物业及业主资源入局的“高端玩家”未来给市场带来的想象空间将是巨大的。

文/龙乐乐

编辑/倪家宁