带着港交所长租公寓第一股光环上市的魔方生活，各项数据并不理想。

9月26日晚间，魔方生活向港交所提交上市申请书。数据显示，2019年至2021年，魔方生活分别实现收入9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元，复合年增长率为24.7%；截至2021年6月30日止六个月，魔方生活收入8.5亿元，较2021年同期的6.85亿元增加24.15%。

收入连年上涨，净利润却坐起来过山车，2019年至2021年，魔方生活分别实现净利润0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元，复合年增长率虽高达115.6%，但却无法掩盖其在2020年出现增收不增利的局面。

进入2022年，魔方生活在上半年获得净利润仅41万元，不仅较2021年同期的16170.2万元（1.62亿元）减少99.75%，甚至连其2021年同期净利润的零头都不到。

“独立的”第一

2009年，魔方生活在南京开出第一家门店，成为国内集中式长租公寓行业的第一个吃螃蟹的人。彼时，中国长租公寓市场还处于空白阶段，无论是行业成熟度还是相应的规章制度、盈利模式等都有待完善。

在长租公寓到底能不能挣钱的疑问中，魔方生活凭借数次融资跑马圈地，2013年进入上海和广州，2014年扩展到北京和深圳，2016年新增杭州，截至2021年底，魔方生活共运营75887套在营公寓。

根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。魔方生活也将这一点作为企业优势，并表示之所以能够从竞争者中脱颖而出，是因为自身是“中国规模最大、发展迅速的独立的集中式长租公寓服务平台。”

但若将“独立的”前缀去掉，魔方生活这“第一”的位置就坐不稳了。

据克而瑞整理的中国住房租赁企业开业规模榜TOP10显示，2021年万科泊寓以15.7万间的成绩领先，位居榜首，也是唯一一家开业规模突破15万间的租赁企业；龙湖冠寓也已突破10万间开业规模；魔方生活由于不像房企系拥有较强的资源背书，发展至今已开业9.2万间。

也就是说，若单纯按开业规模计算，魔方生活并不是中国规模最大、发展迅速的集中式长租公寓服务平台。

进入2022年，魔方生活虽在大连、福州、广州、杭州和合肥等10余个城市布局了超过6500间白领公寓，但整体开业数量仍排在万科泊寓、龙湖冠寓之后，位居第三名。招股书披露，截至2022年6月30日，魔方生活在26座城市的394个地点经营76190套在营公寓。

可对比的是，同期，万科泊寓累计开业16.95万间，管理房源20.99万间；龙湖冠寓开业规模超11万间，较2021年底增长3.77%。

值得一提的是，万科董事会主席郁亮在拆分万物云上市之际曾表示，万科泊寓规模位列集中式公寓全国第一，相信再经过几年耕耘，泊寓也能达到上市的条件。

这意味着，若泊寓同样择在港交所上市，那么，魔方生活“港交所长租公寓第一股”的光环也将不保。

“我们在租赁公寓市场面临激烈竞争。”魔方生活坦言，倘若公司未能有效应对竞争，既有可能会失去市场份额，且公司的业务、前景及经营业绩可能会受到重大不利影响。

出租率下滑

和排名第三相比，不断下滑的出租率更需要引起重视，因为这决定了魔方生活的整体利润水平。

招股书显示，魔方生活运营租赁公寓的模式有两种，分别是直营模式、加盟管理和第三方托管模式。2022年上半年，魔方生活在26座城市的394个地点经营76190套在营公寓，其中，直营模式经营50074套，占比65.72%；加盟管理及第三方托管模式经营26116套，占比34.28%。

虽然加盟管理及第三方托管模式占比不少，但对魔方生活收入的贡献并不大。数据显示，2019年至2021年，魔方生活加盟管理和第三方托管模式分别产生收入9.2百万元、18.7百万元及37.8百万元，占同期总收入的1.0%、2.0%及2.6%，截至2022年6月30日止六个月，加盟管理和第三方托管模式产生收入17.6百万元，占同期总收入的2.1%。

直营模式仍是魔方生活收入的主要来源。2019年至2021年，魔方生活通过直营模式分别产生收入9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元，占同期总收入的96.2%、96.2%及94.5%，截至2022年6月30日止六个月，魔方生活自直营模式产生收入8.09亿元，占同期总收入的95.2%。

作为收入占比超9成的主力军，直营模式面临出租率下滑的困境。数据显示，2019年至2021年，魔方生活直营模式的平均出租率分别为88%、80.2%、86.5%，整体呈现下滑趋势。

截至2022年6月30日止六个月，魔方生活直营模式的平均出租率为82.4%，较年前减少4.1个百分比，其中，蓝领公寓出租率为85.4%，同比增加0.4个百分点；白领公寓出租率为81.2%，同比减少5.8个百分点。

和其他行业不同的是，受租赁市场先拿房、后招租模式影响，哪怕在出租率下滑、收入减少的情况下，长租企业仍需向业主支付租金及向员工支付薪资，并需要进行定期维修及维护以保持租赁公寓的吸引力。

“我们向客户转移增加的成本的能力有限，因为租金在租期内相对固定。”魔方生活坦言，即使公司的收入减少，成本及开支仍可能会保持不变或增加，而这可能会对公司的净利润率及经营业绩造成重大不利影响。

受此影响，截至2021年6月30日止六个月，魔方生活收入8.5亿元，较2021年同期的6.85亿元增加24.15%；净利润仅41万元，较2021年同期的1.62亿元减少99.75%，陷入增收不增利的困境。

魔方生活表示，倘若公司未能提供令人满意的客户体验或以其他方式维持或提高客户信任，公司的客户基础规模及公寓的出租率可能会停滞不前或下降，会对公司业务造成重大不利影响。

一年内资金缺口超4亿

作为与商业地产类似的重资产赛道，长租公寓的扩张离不开大笔资金。

据观察者网不完全统计，魔方生活此前共完成4轮融资：2012年6月，魔方生活完成A轮融资并启动全国发展战略；2012年12月，魔方生活获得华平投资B轮融资；2016年魔方生活获得3亿美元C轮融资，中航信托领投、美国华平集团跟投；2019年魔方生活获得1.5亿美元D轮融资，中航信托、美国华平集团、加拿大领先的养老基金管理公司CDPQ等跟投。

但这些资金远远不足以覆盖魔方生活的扩张投入，不得以，魔方生活选择举债扩张。截至2022 年上半年，魔方生活总资产为139.22亿元，总负债为113.78亿元，负债率达81.7%，其中，流动负债总额为27.22亿元，非流动负债总额为86.56亿元。

具体来看，魔方生活的流动负债净额由截至2019年底的7.03亿元增加90.7%至2020年底的13.41亿元，再进一步增加12.4%至2021年底的15.06亿元。截至2022年6月30日，魔方生活的流动负债净额为15.43亿元。

对于流动负债净额的不断增加，魔方生活表示，主要是租赁及经营的公寓社区数量增加，导致租租赁负债的即期部分有所增长；其他应付款项及应计费用随着业务扩张而增加。

与此同时，魔方生活现金及现金等价物净额减少。数据显示，截至2022年6月30日，魔方生活经营活动所得现金净额为5.58亿元，投资活动所得现金净额为-0.88亿元，融资活动所得现金净额为-4.98亿元。

受此影响，截至2022年6月底，魔方生活现金及现金等价物净额为-0.27亿元，在手现金及等价物仅6.23亿元，同期魔方生活一年内偿还的银行及其他借款为10.49亿元，资金缺口约4.26亿元，远不足以覆盖短期债务。

知名地产分析师严跃进分析认为，魔方公寓此次寻求上市，看似时机不好，其实反过来也是一个最好的时机，尤其是在房地产下行压力下，房源的整合和盘活是大趋势。魔方若是上市，后续房源收购的成本有望降低，对于其扩大经营规模有积极的作用。

另值得一提的是，上市并不是企业的终点，而是企业发展另一阶段的起点，在资本市场上的众多长租玩家也不乏有“前浪死在沙滩上”的情况。譬如，真正的长租公寓第一股青客公寓，在上市两年后就进入破产清算结阶段；蛋壳公寓的一声响雷，不仅结束了自己的上市之旅，也揭开了长租企业爆雷的序幕。

此次魔方公寓上市是缘是劫，还未可知。

编辑/樊宏伟