房企2021年年报披露即将收官。受房地产市场下行等因素影响，2021年房地产行业利润增速继续下行，房企利润率降至历史较低水平。机构表示，短期房地产行业利润水平仍面临压力，中长期有望逐步触底回升。

头部房企毛利率下滑

受房地产市场下行等不确定因素影响，近年房地产企业盈利能力持续下行。

年报数据显示，2021年万科、保利发展、中海地产等头部上市房企的毛利率继续维持下行态势。其中，万科毛利率跌至21.8%，同比降低7.4个百分点；保利发展毛利率为26.8%，同比降低5.7个百分点；中海地产毛利率为23.5%，同比降低6.5个百分点。

此前盈利水平一直较高的房企毛利率也明显下行，多家房企毛利率跌破30%，为2014年以来首次。其中，龙光集团毛利率为21.9%，同比降低8.1个百分点；合景泰富毛利率从31.5%跌至21.2%，同比降低10.3个百分点；中国海外发展、华润置地毛利率也跌破30%，分别跌至23.5%和27%。

此前在土地市场表现较激进的房企利润率下滑也较明显，普遍跌至20%以下。中国金茂、中梁控股、正荣地产、富力地产毛利率分别下降至18.6%、17.1%、14.6%和14.1%。

处于历史较低水平

克而瑞研究中心近日发布的报告显示，2021年房地产行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平。

报告认为，2019年以来房地产行业营业成本增速均高于同期营收增速，2021年高出逾6个百分点。在二者增速不匹配的挤压下，房地产行业利润增速出现明显放缓趋势。

该机构监测的51家典型房企年报数据显示，近九成房企的毛利率和净利率均出现下滑。其中，毛利率中位数跌破20%，同比降低4.4个百分点至19.3%；净利率中位数跌破10%，同比降低3个百分点至7.7%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近年房地产行业整体利润水平一直维持下行态势，去年下半年房地产市场持续下行，不少城市实行限价政策，对房企盈利增长带来不小压力。

中指研究院最近发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，2021年百强企业的净利率均值和净资产收益率均值较上年分别降低2.2个和1.8个百分点，分别降至9.8%、8.1%。

或继续承压

由于前几年土地市场过热，不少房企高价拍地，随着这些项目逐步进入结算期，高价土地的负面影响开始体现，这也是部分房地产企业利润率出现明显下滑的原因。

万科、保利发展等多家房企表示，近几年土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响。未来随着高地价项目的陆续结算，预计毛利率仍将继续承压。

万科预测，未来两年开发业务毛利率维持在20%的水平。越秀地产表示，目前毛利率下降是行业趋势，未来回归合理盈利之后，毛利率将维持在20%-25%的区间。

克而瑞研究中心研究总监朱一鸣认为，短期内企业盈利水平继续承压。但中长期看，随着前期高价地逐步去化并完成结算，行业利润率水平将触底回升，毛利率有望维持在20%-25%的区间。

严跃进表示，相比利润率下滑的问题，当前房地产企业的资金面状况更值得关注。在市场持续调整的背景下，房企需要更加审慎拿地，努力控制成本，同时还必须不断提高经营管理效率，提升盈利能力和水平。（武卫红）

编辑/田野