近期疫情因素增加了新的经济下行压力，必须更加积极地扩大内需，其中，稳定住房市场成为较为迫切的任务，这也从各地采取的一些积极措施中可以看出。今年政府工作报告提出，要继续保障好群众住房需求。在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位的前提下，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

稳定地产市场并不是说重新将地产作为短期刺激经济的手段，而是避免包括投资和销售在内的地产市场出现明显失速，对经济运行和金融稳定构成冲击。与传统基建不同，房地产行业涉及的上下游产业链比较长，它其实包含了投资和消费的双重属性，并与金融体系、家庭财富关联密切。去年以来，由于部分地产企业出现流动性风险，导致市场观望情绪浓厚，地产销售与地产投资受到较大影响，传统上作为稳增长角色的地产业，带来的一些挑战，加大了经济下行压力。因此，必须实现地产行业的“稳预期”和“稳增长”，保持房地产市场平稳健康运行。

但是，传统上中国地产业是一个买涨不买跌的市场，因为一部分人在购买住宅时不仅仅为了居住，更希望能够获得财富的增值。这导致市场在低迷时反而没有人买，而房价上涨时都会一窝蜂地涌入市场抢购，在很短的时间内推高房价水平，然后进入一个新的循环周期。这种现象带有很强的破坏性，即市场非理性的成长。每一次短期抢购会将房价推升的过高，透支了楼市正常发展的空间，在大幅增加购房者债务压力的前提下，会慢慢地对消费产生挤出效应，并让楼市难以为继。因此，目前的稳楼市需要在维持正常市场秩序的基础上，避免重新陷入大起大落的状态，而是为软着陆做好铺垫。

这就需要引导房地产行业的结构性调整。从全国来看，目前住房需求比较强烈的主要是在人口持续流入的重点城市，而大部分三四线城市和城镇需求早已减缓，且在少子化、老龄化以及人口加速流动的背景下，这些城市住宅需求基本稳定。部分重点城市的内部需求结构分化也很明显，目前高档住宅等满足高端需求的依然供不应求，而一些新市民以及低收入群体仍然难以购房，部分中等收入群体因为就业和收入的不稳定性也降低了需求。因此，今年政府工作报告提出，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

这里面包含了市场化供给的长租房、政府提供的保障性住房以及满足合理住房需求的商品房市场。其中，从需求看，新市民的居住需求最真实和强烈但缺乏购买力支撑，他们当前只能是通过租房以及保障性住房满足居住需求，但目前的保障性住房（如公租房）数量仍不足。新市民包含了刚进入社会的大学生、进城务工者等，其中以年轻人为主，他们不仅有最基本的住宿需求，更有对稳定家庭的渴望，目前，大量年轻人受困于买不起住宅而晚婚少育或不育。因此，应该抓住目前的时间窗口，加大保障性住房建设，促进人的城市化，有助于实现国内大循环。

重点是如何解决融资问题。依靠政府或者银行信贷不足以支撑大规模的保障性住房建设，目前也有部分地区发行保障性住房项目专项债，此外，应该积极推进房地产投资信托基金试点，支持保障性租赁住房项目，摆脱地产业对银行信贷的依赖，但又能解决资金来源的问题。这需要优先制定规则和立法，才能促进REITs的发展，在新的住房需求结构下，有利于维持地产投资增速，同时避免市场泡沫和错配。

编辑/李桁