国企、央企正在为收购出险房企的地产项目储备子弹。

2021年12月，人民银行和银保监会联合印发有关文件，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，且对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

一石激起千层浪，多家银行顺应政策推出房地产并购融资计划。据观察者网不完全统计，2022年至今，房地产市场正在推进或落地的并购贷融资额度总额约为744亿元，其中，并购类票据发行64亿元，并购业务的银行授信额度580亿元，收购不良资产债券发行100亿元。

从发行主体来看，国企、央企占有绝对比重，如招商蛇口、厦门建发集团、华润置地、华润万象生活、大悦城、五矿地产等都有发布相应的并购贷融资计划。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，房地产开发行业本身就处于集中度不断提升的阶段，并购融资就相当于“加了把柴火”，对行业集中度提升将起到加速作用，同时还有利于行业的优胜劣汰。

值得一提的是，虽然并购贷融资额度不断上涨，但业内对出险房地产收并购项目进展依旧保持谨慎乐观态度。

在张波看来，一方面，被收购项目本身的债务问题可能较为复杂，收购本身可能伴随着一定的不确定性风险；另一方面则是由于对项目未来预期不同，导致收购条件双方难以达成一致。

央国企、银行、AMC入场

招商蛇口是第一个吃螃蟹的人。

1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票据（并购）30亿元完成注册，因规划其中12.9亿元用于收购住宅项目公司股权，成为2022年首笔成功发行的行业内并购类票据。

国企厦门建发紧跟其后，在1月下旬发行了2022年度第一期中期票据。资料显示，该票据注册额度为34亿元，该期基础发行金额为5亿元，该期发行金额上限为10亿元，拟安排4.6亿元用于并购2个标的项目公司股权。

虽然两家房企的中期票据都有并购用途，但真正用于收并购的比重不到一半，更多则用于偿还贷款和项目建设。其中，招商蛇口规划17.1亿元用于偿还银行贷款，占比57%；厦门建发规划4.6 亿元用于项目建设、0.8 亿元用于偿还到期债务融资工具，合计占比54%。

“中票的用途一般是借新还旧，房企会根据未来偿还额度发行新额度。”众联智询副总裁蒋凯表示，房企收并购需要的资金较大，分几期发行的中期票据并不是最好的选择。

大部分房企选择和银行合作，启动房地产项目并购融资支持计划。

1月25日，华润置地官方微信发布推文称，华润置地及所属万象生活分别与招商银行在深圳签署了《并购融资战略合作协议》，各方将就并购融资建立深度合作伙伴关系，招商银行将全力支持华润置地、华润万象生活并购业务发展。

根据合作协议，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

同样对逆周期收并购报以期待的还有大悦城、五矿地产。2月18日，大悦城控股与浦发银行就地产并购融资展开合作，浦发银行为大悦城控股提供的并购融资额度为100亿元；2月25日，瑞安与上海浦东发展银行签署了房地产并购融资及ESG可持续发展融资人民币100亿元合作备忘录。

值得一提的是，银行对房企的授信额度和实际可贷款数额之间有着很大差别，一般是无法用足额度的，所以在2021年出现有很多房企有授信额度却借不到款的现象。

擅长处置不良资产的资产管理公司（AMC）也在加速进场。2月下旬，中国东方资产管理股份有限公司在全国银行间债券市场公开发行不超过人民币100亿元金融债券的申请获批，用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，开展房地产行业不良资产纾困及房地产金融风险化解工作。

“不断上涨的收并购融资，确实有利于部分暴雷企业走出低谷，但实际交易上看，真正下场收购的房企并没有想象中那么多。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，市场未探底，央国企很难直接收购。

收并购博弈仍在继续

“钱的落位尚待时日。”众联智询副总裁蒋凯表示，目前各家银行只给了授信额度，也就是说给了路条，但不是实际资金。

蒋凯向观察者网解释，银行贷款必须要有实际用途，要穿透监管，收并购贷款也不例外。在实操层面上，房企想要获得银行并购融资要经过银行风控系统，银行会对现成的收并购项目进行考察，再决定是否发放和发放额度。

“事实上，目前银行风控对地产项目还是谨慎态度。”业内人士表示，这点从银行授信额度给予对象全是央国企不难看出。此外，民企瑞安房地产虽然与银行签署了合作备忘录，“但不具备法律意义，不是协议也不是合同，就和改天一起吃饭是一个意思”。

退一万步说，即使房企拿到了钱，也并不意味房企会将并购融资金额投向出险房企。比如拿到首笔并购融资金额的招商蛇口，将资金用于收购同为央国企的上海地产的旧改项目，而不是出险房企。

这主要与收购双方的博弈有关。“收购方想以较高的折价收购资产，尤其是优质资产，而出险房企很难接受大幅折价的条件。因为出险房企仍然想以盘活项目进行自救，贱卖资产恐怕会面临较大的亏损，甚至资不抵债。”同策研究院研究总监宋红卫说道。

不挣钱的买卖，谁都不想做，从而导致收并购陷入僵局。另一方面，即使双方合作意愿强烈，尽调所需的时间周期也不短。

从实际操作来看，一般并购的整个资产包而非单个项目，资产包里面内容比较多，且各种关系比较复杂，比如质押情况、出资情况甚至还有查封情况，涉及到地方政府、债权方、债务方等多方利益，整体推动节奏较慢。

“算上资金沉淀成本、时间周期，还不如到一二线市场土拍去捡漏，”蒋凯表示，“没有民营房企抢地，一手难道不比二手香吗？”

当然，和出险房企的合作也不是没有，主要集中于收购双方过去合作开发的地产项目层面。

以五矿地产为例，2020年，五矿地产入股负责开发恒大南沙童世界的广州南沙区恒睿文化旅游发展有限公司，恒大童世界持股51%，五矿地产持股49%。恒大爆雷后，与五矿地产同出一脉的五矿国际信托走入台前，于2022年1月代替五矿地产收购恒大所持该公司的所有股份，借此来保证该项目的正常运转。

按照同样的逻辑，五矿国际信托前后从恒大地产方面收购了昆明恒拓置业有限公司、佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司的全部股权。但不可否认的是，恒大大部分项目的收并购还停留在洽谈层面。

值得一提的是，虽然针对出险房企的承债式收购不计入“三条红线”，但依旧会增加企业的负债规模。

宋红卫表示，目前收并购融资相当于企业的表外融资，同样会增加房企的偿债压力，此前也有三道红线全部达标的企业出现资金链断裂的情况。在这样的背景下，企业会收缩投资规模，并购仍然属于扩张的举措，因此并购的目标主体也集中在核心城市的核心项目，不会大面积铺开。

来源/观察者网

编辑/樊宏伟